Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу n А32-1192/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-1192/2009

09 июля 2009 г.                                                                                   15АП-4061/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Александрова В.А., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Галовым В.В.,

при участии:

от истца: представителя Габараева Владимира Юрьевича – доверенность от 14.11.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кредо»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24 марта 2009 г. по делу № А32-1192/2009,

принятое судьей Шевченко А.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кредо»

к ответчику администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кредо» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – Администрация) о признании права собственности на следующие объекты, расположенные по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, с. Текос, Шубина Щель, а именно:

- литер К, товарный цех общей площадью 97,4 кв.м.;

- литер М, склад инертных материалов общей площадью 2 063 кв.м.;

- литер XXII, весовая общей площадью 82,5 кв.м.;

- литер Г20, РБУ общей площадью 143,22 кв.м.;

- литер VI, сооружения дорожного хозяйства общей площадью 11 689,18 кв.м. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 124-126)).

Исковые требования мотивированы тем, что истец, будучи арендатором земельного участка, без получения разрешения на строительство возвел спорные объекты недвижимости для использования в составе объектов производственной базы. В связи с чем, на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ просит признать право собственности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 марта 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку заключен неуполномоченным органом; а истец соответственно не обладает правами на земельный участок.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Кредо» обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что поскольку договор аренды прошел государственную регистрацию, то он является оспоримой сделкой и может быть призван недействительным только по результатам рассмотрения соответствующего искового заявления. Поскольку исковые требования о признании договора аренды не заявлялись, у суда не было оснований отказывать в удовлетворении требований о признании права собственности на спорные объекты.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель Общества изложил содержание апелляционной жалобы, от Администрации посредством факсимильной связи поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 31 июля 2007 года исполком города-курорта Геленджик передал во временное владение и пользование Обществу земельный участок площадью 22 000 кв.м. с условным кадастровым номером 23-40/1/225/000/000, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Геленджик, с. Текос, Шубина щель, для подсобного хозяйства садоводо-огороднического направления (т. 1 л.д. 12-15). Срок договора аренды определен с 31.07.1997 по 31.07.2007 г. Государственная регистрация договора аренды произведена в феврале 2000 года за номером 23-01-12-1.1.2000-52.

В период с 2006 по 2007 годы Общество осуществило строительство спорных объектов без получения разрешения на строительство для использования под производственную базу.

Поскольку Обществом разрешение на строительство не получено - то спорные объекты являются самовольными постройками (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ не называет арендатора в качестве лица, за которым может быть признано право собственности на объекты самовольного строительства, однако и не устанавливает подобного запрета.

Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ предусмотрено: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Данной норме корреспондирует п. 2 ст. 264 ГК РФ: лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков. Собственнику земельного участка предоставлено право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов (пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Таким образом, в системном толковании статьи 222, 263, 264 ГК РФ, 40, 41 ЗК РФ не исключают возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду. Однако арендатор земельного участка в любом случае должен доказать, что использует земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Как следует из п. 1.1. Договора аренды от 31.07.1997 г. земельный участок предоставлен для подсобного хозяйства садово-огороднического направления (разрешенное использование) (т. 1 л.д. 12). В свою очередь, как следует из искового заявления и технических паспортов, спорные объекты возведены для использование в качестве производственной базы и не являются вспомогательными сооружениями временного характера, используемыми садоводами и огородниками. Следовательно построены объекты не соответствуют разрешенному использованию земельного участка.

В силу ч. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Истцом осуществлено строительство на земельном участке находящимся в публичной собственности и не предоставленном для целей строительства. Действующим земельным законодательством (ст. 30 – 32 ЗК РФ) предусмотрен специальный порядок предоставления муниципального (государственного) земельного участка для целей строительства, защищающий права и законные интересы иных лиц, которые вправе претендовать на данный земельный участок либо возражать против его предоставления для целей строительства. Признание права собственности на самовольную постройку на земельном участке, не отведенном для этих целей, приведет к нарушению специального порядка предоставления земельного участка, предусмотренного нормами публичного права, что нарушит охраняемые законом интересы других лиц.

При таких обстоятельствах право собственности на самовольную постройку не может быть признано.

Кроме того, в соответствии с п. 3.1. договора земельный участок может быть использован всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным в пределах данной функциональной зоны.

Истец просит признать право собственности на объекты самовольного строительства, Администрация против удовлетворения исковых требований не возражает. Однако ни одна из сторон спора не указала: соответствует ли строительство требованиям градостроительного регламента, назначению территориальной (функциональной) зоны, иной документации по планировке территории.

Более того, в соответствии с описанием земельного участка, арендованный земельный участок находится в 3-й зоне санитарной охраны курорта. В соответствии с п. 3 ст. 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» на территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением. Однако Общество не предоставило в материалы дела ни одного документа, свидетельствующего о соответствии производственной деятельности режиму санитарной охраны курорта. А среди построенных объектов имеется, например, склад инертных материалов.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П: «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является …законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации».

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства, в материалах дела не имеется. Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

При таких обстоятельствах исковые требования не могут быть удовлетворены в любом случае.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды в связи с заключением договора неуполномоченным органом. Однако судом первой инстанции не учтено, что спор о компетенции между органами в отношении данного договора отсутствует, компетентный орган к участию в деле не привлечен и данный договор не оспаривает, договор аренды прошел государственную регистрацию и в части передачи земельного участка исполнен. При таких обстоятельствах вывод о ничтожности договора аренды (уничтожение правовых последствий договора) является преждевременным, хотя и не противоречащим материалам дела.

Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, в целом верно применены нормы материального и процессуального права, некоторые преждевременные выводы суда не являются преюдициальными и в данном случае не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта; нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возлагаются на Общество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 марта 2009 г. по делу № А32-1192/2009-68/39 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                           В.В. Галов

Судьи                                                                                             В.А. Александров

М.Н. Малыхина