Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 по делу n А53-6135/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-6135/2009

31 июля 2009 г.                                                                                   15АП-5716/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от заявителя: Мануилова С.В., доверенность от 06.04.2009г.;

от заинтересованного лица: от Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района Артимич Е.А., доверенность от 21.04.2009г. №4021; Администрация Аксайского района РО представителя не направила, извещена; от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 июня 2009г. по делу № А53-6135/2009 (судья Паутова Л.Н.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МТС"

к Администрации Аксайского района Ростовской области, Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района

при участии третьего лица Администрации Ростовской области

о признании незаконными действий (бездействий) и обязании подготовить проект договора купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “МТС” (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации Аксайского района Ростовской области (далее администрация), Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее комитет) о признании незаконным отказа администрации Аксайского района в предоставлении земельного участка в собственность, площадью 9 178 кв.м., расположенного по адресу: Аксайский район, х.Ленина, ул.Онучкина, 4 под существующими строениями и сооружениями в собственность общества и об обязании администрации направить для заключения подписанный договор купли-продажи земельного участка площадью 9 178 кв.м., кадастровый номер 61:02:060101:762.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Ростовской области (определение от 27.04.2009 г.) – л.д.65.

Исковые требования мотивированы тем, что на арендованном обществом земельном участке расположены объекты, принадлежащие обществу на праве собственности, а именно: объект незавершенного строительства лит. “А”, общей площадью застройки 1765,5 кв.м. 30% застройки,  операторская, литер В, площадью 20,1 кв.м. склад площадью 40,5 кв.м., литер Г. Общество обратилось к администрации с заявлением в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, однако получило отказ в предоставлении земельного участка в собственность, общество полагает, что данный отказ является незаконным и необоснованным.

В отзыве на заявление администрация и комитет указали на то, что вышеуказанный земельный участок зарезервирован для государственных нужд Ростовской области на основании постановления областной администрации № 504 от 16.10.2008 г., в связи с чем ограничен в обороте с момента вступления в силу указанного постановления (л.д.29-30).

Решением суда от 10 июня  2009г. требования удовлетворены в полном объеме. Суд указал, что согласно выпискам из ЕГРП в отношении спорного земельного участка отсутствуют какие-либо обременения, в том числе сопряженные с резервированием, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии обременения земельного участка и, соответственно, посчитал, что заявленные требования подлежат удовлетворению. Суд признал отказ администрации и комитета в выкупе земельного участка неправомерным и обязал администрацию направить обществу проект договора купли-продажи для заключения.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Апелляционная жалоба обоснована ссылкой на то, что постановление областной администрации № 504 от 16.10.2008 г. является нормативным актом, земельные участки являются зарезервированными с момента издания постановления, а не с момента государственной регистрации обременения.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения как вынесенное при полном соответствии нормам материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29 июля 2009г. представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

На вопрос суда, когда было получено разрешение на возведение литера А, который в настоящий момент согласно материалам дела и полученной апелляционным судом выписке из реестра является объектом незавершенного строительства 30% готовности, представитель заявителя пояснила, что договор аренды был заключен до возведения литера А, разрешение на строительство получено позднее, полагает, наличие на испрашиваемом земельном участке, арендованном заявителем, объекта незавершенного строительства не может служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка по ст.36 ЗК РФ.

В судебном заседании объявлен перерыв до 30 июля 2009г. до 9 час. 10 мин.

После перерыва в судебное заседание явилась представитель заявителя, поддержала  ранее высказанные доводы.

Пояснила, что два объекта (операторская и склад) приобретены по договорам купли-продажи, третий возведен обществом.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При разрешении дела суд первой инстанции пришел к верным выводам, согласно которым опубликование решения о резервировании не компенсирует отсутствия регистрации в ЕГРП установленных таким решением ограничений. Именно государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения ограничения – п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Без государственной регистрации ограничения субъективных прав актами власти, в том числе при резервировании,  применяться не должны.

Вместе с тем суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что  земельный участок испрашивается обществом в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ под три объекта недвижимости, один из которых, основной по площади, является объектом незавершенного строительства с 30% готовностью (л.д.19).

При разрешении вопроса о распространении действия ст. 36 Земельного кодекса РФ на незавершенные строительством объекты необходимо учитывать соблюдение баланса публичных и частных интересов, обеспечение возможности публичного образования осуществлять контроль за использованием земель.

Удовлетворяя требования, суд исходил из применимости к данному спору положений ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Между тем законодательство рассматривает объект незавершенного строительства как отдельный объект недвижимости, наряду со зданиями и сооружениями. Пункт 2 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к недвижимым вещам здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства в п.1 ст.130 ГК РФ упомянуты наряду со зданиями и сооружениями в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Земельный кодекс РФ вступил в силу ранее. Однако с момента внесения изменений в ст. 130 ГК РФ изменения в ст. 36 Земельного кодекса РФ были внесены несколько раз, при этом статья 36 ЗК РФ не была дополнена указанием на объекты незавершенного строительства.

Предоставление земельного участка в собственность или аренду является первой необходимой предпосылкой создания объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

При этом положения земельного законодательства дифференцированно устанавливают случаи и условия, при которых допустимо предоставление участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду для строительства.

Так, согласно п.2 ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ (по общему правилу).

Предоставление возможности приобретать в собственность земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды, в связи с наличием на нем объекта небольшой степени готовности позволило бы, по сути, обходить дифференцированный подход, предполагающий различные условия предоставления земельных участков в собственность и аренду для целей строительства.

Поэтому применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Однако данные случаи не относятся к ситуации, в которой между публичным образованием и собственником объекта незавершенного строительства заключен договор аренды, строительство осуществляется на арендованном земельном участке.

При осуществлении строительства на арендованном земельном участке  применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства,  установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Дозволяя строительство на арендованном земельном участке, собственник оставляет за собой возможность контроля использования земельного участка арендатором.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по  имущественным и земельным отношениям  Аксайского района и обществом 12.04.2006 г. заключен договор аренды №6 в отношении земельного участка площадью 9 178 кв.м. с кадастровым номером 61:02:060101:762. По условиям договора обществу предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения под существующие здания и строения.  Срок действия договора – 10 лет. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 16 мая 2006г. (л.д.20).

Обществу выдано разрешение № 61502000/106 от 21 сентября 2007 г. на строительство 2-этажного здания  машино-тракторной станции площадью 1963, 21 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, х.Ленина, ул.Онучкина, 4. Срок действия разрешения продлен до 31.12.2009 г.

Согласно Выписке из ЕГРП от 29.07.2009 г. за обществом по вышеуказанному адресу зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 1765,5 кв.м. 30% готовности, инвентарный номер: 260.

Тот факт, что разрешение на строительство выдано 21.09.2007 г., т.е. после заключения договора аренды,  не влияет на квалификацию отношений между администрацией и обществом по поводу использования земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что правовая возможность общества  осуществлять строительство основана на наличии у общества прав арендатора.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, основанием регистрации послужили договор аренды земельного участка №6 от 12.04.2006г. и разрешение на строительство от 21.09.2007г.

Первой административной предпосылкой возведения объекта недвижимости является предоставление земельного участка под строительство (наличие земельного участка, на котором может быть осуществлено строительство). В противном случае,  возведенный объект относится к категории самовольных построек.

Поскольку, выдавая разрешение на строительство, уполномоченный орган муниципального образования учитывал наличие арендного титула на земельный участок, а администрация не возражает против строительства на спорном земельном участке, следует исходить из того, что участок предоставлен, в том числе, и для строительства вышеуказанного объекта  общей площадью застройки 1765,5 кв.м., инвентарный номер: 260, который в настоящее время имеет уровень готовности – 30%. Таким образом, целью использования земельного участка является, в том числе, и возведение нового объекта, а не только эксплуатация уже существующих.

Возведение нового объекта в настоящий момент еще не завершено.

Поскольку общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка под три объекта, включая объект незавершенного строительства, администрация не оценивала и не должна была оценивать вопрос о необходимости всего земельного участка площадью 9 178 кв.м. для эксплуатации двух объектов - операторской литер В, площадью 20,1 кв.м.  и склада площадью 40,5 кв.м., литер Г.

Истец не утрачивает права на предоставление земельного участка в собственность  в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ по окончании строительства и регистрации объекта в установленном законом порядке, при отсутствии иных предусмотренных в законе оснований для отказа.

Изложенная позиция соответствует практике применения положений законодательства, определенной Высшим Арбитражным Судом РФ, сформулирована ВАС РФ и определена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. №8985/08.

В определении