Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2009 n 15АП-1226/2009 по делу n А32-10951/2008-16/174 Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества и пени удовлетворены правомерно, так как ответчиком не представлены доказательства внесения арендных платежей по договору, при этом размер подлежащей взысканию неустойки снижен на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2009 г. N 15АП-1226/2009
Дело N А32-10951/2008-16/174
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЭККА"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2008 по делу N А32-10951/2008-16/174
по иску общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская межрайбаза", г. Краснодар
к обществу с ограниченной ответственностью "ДЭККА", г. Краснодар
о взыскании задолженности в сумме 1443027,51 рублей,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ДЭККА", г. Краснодар
к обществу с ограниченной ответственностью "Краснодарская межрайбаза", г. Краснодар
о признании договора аренды нежилых помещений недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,
принятое в составе судьи Грибовой А.И.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Краснодарская межрайбаза" (далее ООО "Краснодарская межрайбаза") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДЭККА" (далее - ООО "ДЭККА") о взыскании 1409131 руб. 28 коп., в том числе 1204417 руб. 81 коп. - сумма основного долга по договору аренды от 08.02.2008; 204713 руб. 47 коп. - пеня за просрочку платежа за период с 08.02.2008 по 15.05.2008 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 5, 6)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей.
Определением суда от 04.08.2008 к производству арбитражного суда принят встречный иск ООО "ДЭККА" к ООО "Краснодарская межрайбаза" о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 08.02.2008; о применении последствий недействительности сделки и взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения (т. 1, л.д. 118).
Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор аренды от 08.02.2008 является недействительным по основаниям, установленным ст. 166, 178 ГК РФ, поскольку арендатору на момент заключения договора не могло быть известно о несоответствии помещения противопожарным требованиям, при наличии которых спорное помещение не может быть использовано для размещения ночного клуба. Поскольку недостатки помещения явились причиной того, что арендованное имущество фактически не использовалось по его назначению, договор аренды от 08.02.2008 является ничтожным как противоречащий ст. 606, 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также, договор аренды от 08.02.2008 является крупной сделкой. Ответчиком за свой счет произведен ремонт спорного помещения, в связи с чем, при применении последствий недействительности ничтожной сделки с ООО "ДЭСА", следует взыскать стоимость неотделимых улучшений. По мнению ответчика, арендная плата за спорный период не подлежит начислению, поскольку арендатор фактически не пользовался спорным имуществом.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2008 исковые требования удовлетворены, с ООО "ДЭККА" в пользу ООО "Краснодарская межрайбаза" взыскано 1182862 руб. 07 коп. основного долга за период с 08.02.2008 по 31.05.2008; 21555 руб. 74 коп. долга за коммунальные услуги; 35420 руб. 15 коп. пени за период 08.02.2008 по 15.05.2008. В удовлетворении встречного иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что договор аренды от 08.02.2008 действовал с момента его заключения до расторжения его арендатором в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (07.05.2008). В указанный период спорное имущество находилось в фактическом владении ответчика. Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей. В нарушение статей 309, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере не погашена. Затраты на переустройство помещений и их текущий, косметический и капитальный ремонт, произведенные арендатором с письменного согласия арендодателя с целью создания дополнительных удобств арендатору, относятся на счет арендатора и не подлежат зачету в счет арендной платы. Поскольку расчеты по договору аренды производились с нарушением сроков платежей, с ответчика взыскана договорная неустойка, уменьшенная судом первой инстанции в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении встречных исковых требований отказано, ввиду недоказанности наличия оснований недействительности договора аренды от 08.02.2008.
Общество с ограниченной ответственностью "ДЭККА" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2008 в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить оспариваемое решение, признать договор аренды нежилых помещений от 08.02.2008 недействительной сделкой ввиду его ничтожности (ст. 168 ГК РФ) и совершения под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ); применить последствия недействительности сделки и взыскать с ООО "Краснодарская межрайбаза" стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения в размере 580880,84 руб. ООО "ДЭККА" указало, что спорные помещения представляли собой склады цокольного этажа, водопровод канализация, санитарный узел находились в нерабочем состоянии, отсутствовало отопление и достаточное оснащение электрооборудованием. После получения арендованного помещения ООО "ДЭККА" осуществило его ремонт. При проверке спорного помещения Государственным пожарным надзором были выявлены нарушения требований пожарной безопасности (15 пунктов) в арендуемом помещении. После вынесения заключения Государственным пожарным надзором арендатор прекратил работу ночного клуба, расположенного в спорном помещении и уведомил арендодателя о невозможности использования указанного имущества по его назначению. Отношения сторон с 08.02.2008 по 02.04.2008 (открытие клуба) представляли собой отношения подрядчика и заказчика в рамках главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды был заключен при условии невозможности использования помещений по их назначению (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды от 08.02.2008 противоречит требованиям статей 606, 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, является ничтожным (статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку арендатор фактически не эксплуатировал здание с момента заключения договора до 02.04.2008, а также в период после 06.05.2008 по причине его ненадлежащего технического состояния, основания для взыскания арендной платы в указанные периоды отсутствуют. Спорный договор аренды был заключен под влиянием заблуждения, поскольку на момент его заключения ООО "ДЭККА" не было известно, что спорный объект не соответствует техническим требованиям, что препятствует его эксплуатации по назначению.
В отзыве ООО "Краснодарская межрайбаза" апелляционную жалобу не признало, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2008 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Истец указал, что спорное помещение было передано по акту приема-передачи помещения в отремонтированном состоянии после капитально-восстановительного ремонта. Техническое состояние помещения не требовало выполнения каких-либо ремонтных работ. В акте приема-передачи не отражено, что помещение передано в неудовлетворительном состоянии. Фактически в спорном помещении имелись все необходимые коммуникации, необходимые для его эксплуатации, доказательства установки санитарного узла, проведения канализации ответчиком не представлены. Из заключения Государственного пожарного надзора следует, что обследование было проведено на предмет выдачи лицензии на розничную торговлю алкоголем. Однако данная деятельность не является целевым назначением переданного в аренду помещения. Деятельность по организации ночного клуба не предполагает обязательным условием торговлю алкогольными напитками. Доводы ответчика о том, что отношения между сторонами должны регулироваться главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованны, поскольку в договоре аренды отсутствуют условия об обязательном проведении ремонта спорного помещения до начала его эксплуатации. Арендатор для собственных нужд без согласования с арендодателем произвел переоборудование помещения. При передаче спорного помещения в аренду специальных познаний для формирования объективной оценки имущества не требовалось. Приобретая права аренды на спорное помещение, арендатор обязан был самостоятельно оценить степень противопожарной оснащенности помещения с учетом предполагаемого вида деятельности. Доводы о производстве ответчиком неотделимых улучшений необоснованны, поскольку своими действиями ответчик причинил ущерб истцу, демонтировав в помещении облицовку стен и электрооборудование, установленные истцом в процессе капитально-восстановительного ремонта.
В судебном заседании представитель ООО "ДЭККА" апелляционную жалобу поддержало, просило решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.
ООО "Краснодарская межрайбаза" в судебное заседание не явилось, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившегося истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ООО "ДЭККА", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, нежилое здание с пристройками - мясной павильон, литер Б, б1, б6, б7, п/б9, п/б7, п/б8, б10, под/Б, Б1, п/б1, п/б общей площадью 2349,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Карасунская, д. 86 принадлежит ООО "Краснодарская межрайбаза" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.08.2003 серии 23-АБ N 194062 (т. 1, л.д. 109).
Между ООО "Краснодарская межрайбаза" (арендодатель) и ООО "ДЭККА" (арендатор) был заключен договор аренды от 08.02.2008 нежилого помещения общей площадью 650 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская, 86 (литер Б) (т. 1, л.д. 8 - 9).
В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 08.02.2008 арендатор принимает в аренду (временное пользование) указанное помещение для использования его в качестве ночного клуба. Срок аренды установлен в пункте 7.1 договора аренды с 08.02.2008 по 31.12.2008.
Арендная плата составляет 600 руб. за 1 кв. м в месяц (п. 4.1. договора аренды от 08.02.2008). Арендная плата не включает в себя плату за пользование имеющимися коммуникациями и услугами, связанными с текущей эксплуатацией арендуемого помещения.
В порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации спорное имущество было передано ответчику по акту приема-передачи от 08.02.2008 (л.д. 10). Согласно указанному акту, состояние передаваемого в аренду помещения является удовлетворительным, какие-либо замечания по его техническому состоянию у сторон отсутствуют.
Договором N 710-027 от 11.02.2008 локальным ресурсным сметным расчетом N 1, актом о приемке выполненных работ от 14.03.2008, кассовыми чеками и квитанциями к приходным кассовым ордерам подтверждается осуществление в спорном помещение работ по установке электрооборудования (т. 1, л.д. 131 - 140). Актом комплексного апробирования проверки работоспособности оборудования и систем противопожарной защиты от 03.2008 письмом ОГПН от 05.03.2008 N 23/9.24-489 подтверждается установка в арендуемом помещении пожарной сигнализации (т. 1, л.д. 141 - 142). Доказательства производства и оплаты ООО "ДЭККА" иных работ в материалах дела отсутствуют.
Из акта обследования состояния помещения от 24.09.2008, составленного представителями ООО "Краснодарская межрайбаза", и акта обследования состояния помещения от 25.09.2008, составленного представителем ООО "ДЭККА", следует, что ответчиком в спорном помещении были произведены работы по установке электрооборудования и прокладке силового кабеля, установлена барная стойка и проложена водопроводная труба, установлены пожарная сигнализация и неоновая вывеска, стены закрыты гипсокартонными плитами. По факту производства ответчиком иных работ между сторонами возникли разногласия.
Из материалов дела следует, что в процессе эксплуатации спорного помещения, для получения ООО "ДЭККА" лицензии на право розничной торговли алкогольной продукцией, органами государственного пожарного надзора была проведена проверка объекта соискателя лицензии, по результатам которой было составлено заключение Государственного пожарного надзора от 06.05.2008. Согласно данному заключению, состояние арендуемого ООО "ДЭККА" помещения не позволяет обеспечить соблюдение требований пожарной безопасности, поскольку ширина лестничных маршей, расположение дверей, перепад высот в полу, отсутствие оконных проемов и т.д. не соответствуют строительным нормам и правилам и правилам противопожарной безопасности (т. 1, л.д. 107).
ООО "ДЭККА" в уведомлении от 07.05.2008 сообщило истцу о том, что в связи с получением заключения Государственного пожарного надзора, использование спорного помещения по назначению невозможно, в связи с чем, арендатор прекращает пользование арендуемым помещением и предлагает расторгнуть договор аренды от 08.02.2008 (т. 1, л.д. 13).
На данное уведомление ООО "Краснодарская межрайбаза" направило ООО "ДЭККА" требование от 15.05.2008 о погашении задолженности и пени по договору аренды от 08.02.2008 (т. 1, л.д. 12).
В письме от 22.05.2008 ООО "ДЭККА" отказалось погасить задолженность по договору аренды от 08.02.2008 (т. 1, л.д. 14).
В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2009 n 15АП-1203/2009 по делу n А32-18184/2008 По делу о признании права хозяйственного ведения.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также