Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2010 по делу n А53-1617/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                 дело № А53-1617/2009

25 февраля 2010 г.                                                                                    15АП-4487/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2010 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей М.В. Ильиной, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: представитель Серова Е.С., доверенность  от  16.06.2009 г. № ИЗ-14053/5, удостоверение № 134;

от ответчика: представитель Скородинский Д.Л., доверенность от  15.01.2010 г., паспорт: серия 60 03 № 199457, выдан ОВД Октябрьского района г.Ростов-на-Дону 14.11.2002;

от третьих лиц: явка представителей не обеспечена,  о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления № 37018-37025; заказные письма в адрес ООО «Профессионал», Мельникова В.В. не доставлены в связи с истечением срока хранения),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента  имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение  Арбитражного суда Ростовской области

от 30 апреля 2009 года по делу № А53-1617/2009,

принятое в составе  судьи Меленчука И.С.

по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику: открытое акционерное общество Издательско-полиграфическая фирма "Малыш"

при участии третьих лиц: ООО «Росагроторг»,  ООО «Медиа-Плюс», ООО «ИК «Развитие», ООО «Профессионал», Мельникова В.В., ООО «ТД «Южный Торговый Синдикат» и ОАО «КБ «Центр-Инвест».

о взыскании 4 820 472 руб. 26 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (далее – ответчик) о  взыскании задолженности   4 820 472 руб. 26 коп, из которых 4 215 717 руб. 79 коп. – задолженность по арендной плате  за землю  за период с 02.02.2006 г. по 31.12.2008 г. и 604 754 руб. 47 коп – пени  за период с 21.03.2006 г. по 31.12.2008 г. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1, л.д. 130-138)).

Заявленные требования мотивированы тем, что  между ДИЗО г.Ростова-на-Дону  и ОАО ИПФ «Малыш»  были заключены  договоры  аренды земельных участков № 24991 от 30.12.2003 г. и № 25747 от 08.07.2004 г. Однако, обязательства по внесению платежей в указанный в договорах срок арендатор  не исполнял, что послужило основанием для обращения с иском  о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного  суда Ростовской области   от 30 апреля 2009 года  исковые требования ДИЗО были удовлетворены частично: суд взыскал  с ответчика 1064 830 руб. 24 коп., из которых 868 091 руб. 88 коп. – задолженность по арендной плате,  196738 руб. 36 коп. – пеня; в удовлетворении остальной части   иска - отказано.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал решение  суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просил  решение отменить  полностью и принять по делу новый судебный акт.

 В обоснование апелляционной жалобы  истец указывает, что судом неправомерно была самостоятельно высчитана доля земельного участка общества в соответствии с объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности, так как  доли в праве на земельный участок определяются всеми собственникам помещений – собственники должны подписать  соглашение об определении размера долей. Кроме того, ДИЗО г. Ростова-на-Дону  указывает, что   суд   неправильно пришел к выводу о неправомерном  увеличении  истцом  размера арендной платы  на 2008 год на индекс инфляции 2007 года (1,08).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, апелляционной инстанцией привлечены ООО «Медиа-Плюс», ООО «Инвестиционная компания «Развитие», ООО «Росагроторг», ООО «Медиа-Плюс», Мельников В.В., ООО «Профессионал», ООО «ТД «Южный Торговый Синдикат», ОАО «Центр-Инвест», которые также являются  собственниками  части нежилых помещений, расположенных  на 2, 3, 5 этажах  спорного здания, находящегося по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр.Королева, 7/19.

В судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону доводы жалобы поддержал.

Представитель ООО Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» считает, что расчет задолженности арендной платы должен быть осуществлен с учетом того, как общество отчуждало свои объекты недвижимости, иск о взыскании за пользование земельным участком должен быть заявлен и к остальным собственникам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 30.12.200 г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ОАО ИПФ «Малыш» (арендатор) заключили договор № 24991 аренды земельного участка площадью 845 кв.м., кадастровый номер 61:44:01 02 01:0013, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Королева, 7/19 для эксплуатации складских помещений. Срок договора определен с 05.03.2003 г. по 05.02.2052 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.02.2004 г.

 По договору аренды  № 25747 от  08.07.2004 г. ответчику предоставлен земельный участок № 61: 44:01 02 01:007 площадью 45024 кв.м. на период с 2.06.2003 г. по 2.06.2052 г., площадью 45024 кв.м.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону заявлено о взыскании задолженности по арендной плате  по указанным договорам за период с 02.02.2006 г. по 31.12.2008 г. в размере 4215717 руб. 79 коп., пени 604754 руб. 47 коп., с учетом сроков исковой давности (том 1, лист дела 137).

Как установлено судом первой и апелляционной  инстанции, ответчик в период действия договоров отчуждал объекты недвижимости третьим лицам.

Судом апелляционной инстанции привлечены к участию в деле  в качестве третьих  без самостоятельных требований относительно предмета спора -собственники помещений: ООО «Медиа-Плюс», ООО «Инвестиционная компания «Развитие», ООО «Росагроторг», ООО «Медиа-Плюс», Мельников В.В., ООО «Профессионал», ООО «ТД «Южный Торговый Синдикат», ОАО «Центр-Инвест».

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно  пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Президиум ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/2009 по делу  А35-7422/08-С3 изложил правовую позицию относительно порядка изменения арендной платы за пользование землей при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка покупателю объекта, которая направлена на обеспечение единообразия в толковании и применении норм права  и имеет значение для разрешения настоящего дела.

В указанном постановлении Президиум ВАС РФ указал, что  исходя   из  пункта   1   статьи   35  Земельного  кодекса   Российской  Федерации  при  переходе  права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

  Судом первой инстанции определена доля ответчика в размере 41/1000 и исходя из указанной доли осуществлено взыскание задолженности. Между тем, с определением доли ответчика в размере 41/1000 не согласны ни истец, ни ответчик.

Представитель ответчика пояснил, что на рассмотрении Арбитражного суда Ростовской области находится дело об определении долей между собственниками объектов недвижимости.

Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что правильным является расчет задолженности  в зависимости от уменьшения площади объектов недвижимости, представленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

 Согласно указанному расчету, задолженность по арендной плате по договору аренды №24991 от 30.12.2003г. составит: земельный участок - S (845 кв.м.), на котором расположен склад (S-91,4 кв.м.) Литер 3.

С 25.04.2008г. собственником данного объекта недвижимости является  ООО «ТД «Южный Торговый Синдикат».

Расчет с 02.02.2006г. по 25.04.2008г.

А2006 = (КС(3109380,3) х Сап/100 (0,012»:365хЗЗЗ = 34 041,33 руб., где

cрок и сумма начислений:20.03.2006г.-5 409,08 руб. 20.06.2006г. - 9 544,08 руб. 20.09.2006г. - 9 544,08 руб. 20.12.2006г.-9 544,08 руб.

А2007 = Ки(1,08) х КС(3109380,30) х Сап/100 (0,01) = 33 581,31  руб., где

cрок и сумма начисления: 20.03.2007г.-8 395,33 руб. 20.06.2007г.-8 395,33 руб. 20.09.2007г.-8 395,33 руб. 20.12.2007г.-8 395,33 руб.

А2008   =   ((Ки2007(1,08)хКи2008(1,07)   х   КС(3109380,30)   х   Сап/100 (0,01):366х65+((Ки2007(1,08)хКи2008(1,085)хКС(3109380,30)хСап/100(0,01):36 6x144+(Ки2007(1,08)хКи2008(1,105)хКС(3109380,30)хСап/100(0,01):366х157:366x115=11 510,80 руб., где Акв=9 158,59 руб.

 Срок и сумма начислений: 20.03.2008г.- 9 108,59 руб., 24.04.2008г. - 2 402,26 руб.

Расчет задолженности по договору  аренды №25747 от 08.07.2004г.

На земельном участке 44 529 кв.м. расположены  следующие объекты недвижимости:

1. Склад (200,9 кв.м) Литер Д - ОАО ИПФ «Малыш»

2.      Склад (361,2 кв.м) Литер Е - ОАО ИПФ «Малыш»

3.      Сторожка (11,3 кв.м.) Литер Г - ОАО ИПФ «Малыш»

4.      Сторожка (7,4 кв.м.) Литер Б - ОАО ИПФ «Малыш»

5.      Инженерный   корпус  (1592,4  кв.м)  Литер   В  -  ОАО ИПФ «Малыш»  (до 03.04.2007г.)

6.      Нежилое  помещение  (1934,6/2) - ОАО  ИПФ «Малыш»  (до  03.04.2007); 1934,6/2 = 967,3 кв.м. (с 03.04.2007г).

7.      Нежилое помещение (5625,8 кв.м.) ОАО ИПФ «Малыш» (до 03.04.2007г.)

8.      Нежилое помещение (979,4 кв.м.) ОАО ИПФ «Малыш»(до 03.04.2007г.).

9. Нежилое помещение (1714,5 кв.м.) ОАО «Малыш» (до 03.04.2007.) 10.Нежилое помещение (3 390,8 кв.м.) - ОАО ИПФ «Малыш» (до 25.04.2008г.) 11.Нежилое помещение (9678,8 кв.м.) - ОАО ИПФ «Малыш»

Период с 02.02.2006г. - 03.04.2007г.

Площадь помещений, принадлежащих ОАО «Малыш» в данный период -25 497,10 кв.м.  А2006  =  (КС(165676613,76)  х  Сап/100  (0,0075)х572,6/1000):365хЗЗЗ   = 649 120,29 руб.Срок и сумма начислений:

20.03.2006г. - 113 059,40 руб. 20.06.2006г. - 178 686,96 руб. 20.09.2006г. - 178 686,96 руб. 20.12.2006г.- 178 686,96 руб.

А2007 [Ки(1,08) хКС( 165676613,76)  х  Сап/100 (0,0085)х572,6/1000]:365х92 = 219507,92 руб.Срок и сумма начисления: 20.03.2007г. - 214 736,40 руб., 03.04.2007г.-4 771,52 руб.

 С 03.04.2007 - 25.04.2008г.

Площадь помещений, принадлежащих ОАО «Малыш» в данный период -14 617,70 кв.м. А2007            [Ки(1,08)       х        КС(165676613,76)        х   Сап/100 (0,0085) х328,27/1000]:365х273 =373 426,27 руб.

Срок и сумма начисления: 20.06.2007г. - 121 739,54 руб. 20.09.2007г. - 125 843,37 руб. 20.12.2007г. - 125 843,37 руб.

Расчет арендной платы в 2008 году

А2008   =   ((Ки2007(1,08)хКи2008(1,07)   х   КС(165676613,76)   х   Сап/100 (0,01 )) х328,27/1000):366х65+((Ки2007( 1,08)хКи2008( 1,085)хКС( 165676613,76)х Сап/100(0,01 ))х328,27/1000):366х 144 + (Ки2007( 1,08)хКи2008( 1,105) х КС(165676613,76) х Сап/100 (0,01))х328,27/1000):366х50 = 198 680,72 руб., где

срок и сумма начислений:20.03.2008г. - 155 861,60 руб. 25.04.2008г.-42 819,12 руб.

С 25.04.2008г. -31.12.2008г.

Площадь помещений, принадлежащих ОАО «Малыш» в данный период -11 226,90 кв.м.

А2008   =   ((Ки2007(1,08)хКи2008(1,085)   х   КС(165676613,76)   х   Сап/100 (0,01))х252,13/1000):366х94+((Ки2007(1,08)хКи2008(1,105)хКС(165676613,76)х Сап/100(0,01))х252,13/1000):366х 157 = 339 555,36 руб.

Срок и сумма начисления: 20.06.2008г. - 102 942,15 руб. 20.09.2008г. - 118 306,61 руб. 20.12.2008г.- 118 306,61 руб.

Общая сумма задолженности составляет 860604 руб. 94 коп. Представитель ответчика пояснил в судебном заседании, что общество согласно с указанным расчетом задолженности.                                        

Согласно пункту 5.2 договоров аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы  за каждый день просрочки. ДИЗО г. Ростова-на-Дону представлен расчет пени в размере  за заявленный период в размере 87876 руб. 10 коп. Расчет судом апелляционной инстанции проверен, ответчиком не оспорен, в связи с чем, с ответчика в пользу департамента надлежит взыскать пени 87876 руб.

Учитывая изложенное,