Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу n А32-55692/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-55692/2009-21/834

15 сентября 2010 г.                                                                               15АП-6932/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Глазуновой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «АРАКС»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2010 по делу № А32-55692/2009-21/834,

принятое в составе судьи Березовской С.В.,

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «АРАКС»

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма «АРАКС»

к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «АРАКС» (далее ООО «Фирма «АРАКС», общество) о взыскании 36253 руб. 17 коп. (в т.ч. 30111 руб. 66 коп. долга по арендной плате за пользование помещениями и 1596 руб. 77 коп. пени), 4544 руб. 74 коп. долга за пользование земельным участком; о расторжении договора аренды от 20.06.2005г. № 267/1 (с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений исковых требований (л.д.48, 90).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате договорных платежей.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2010г. принято встречное исковое заявление о расторжении договора аренды № 267/1 от 20.06.2005г.  Встречный иск мотивирован тем, что сторонами заключен договор № 27 от 14.07.2009г. купли-продажи арендуемого помещения. В соответствии с п.8.4 договора аренды, в случае приватизации арендуемого помещения, договор аренды подлежит расторжению, о чем арендатор должен быть уведомлен за 30 дней до дня осуществления продажи. Заявление общества о расторжении договора аренды получено департаментом 02.11.2009г. вх.№26380.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2010г. исковые требования департамента удовлетворены в части взыскания с ответчика 30111 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате, 4544 руб. долга за пользование земельным участком, 1596 руб. 77 коп. неустойки, в остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска обществу отказано. Решение суда мотивировано тем, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику истец продолжал оставаться арендодателем, доказательств возврата помещения арендатором не имеется, следовательно, ответчик обязан уплатить арендную плату за период с 01.08.2009г. по 18.11.2009г. В удовлетворении требований сторон о расторжении договора отказано по тем основаниям, что договор аренды прекратил свое действие в связи с заключением договора купли-продажи.

ООО «Фирма «АРАКС» обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2010г., принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что вывод суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не соответствует обстоятельствам дела, т.к. договором предусмотрен срок его действия с 06.06.2005 по 06.06.2010. Судом применены не подлежащие применению нормы п.2 ст.551, п.1 ст.617 ГК РФ, поскольку оспаривается существование арендных правоотношений между истцом и ответчиком, а не с третьим лицом, после заключения договора купли-продажи от 14.07.2009г. и до регистрации права собственности ответчика. Первоначальное обязательство ответчика прекращено другим обязательством (ст.414 ГК РФ). В связи с заключением договора купли-продажи арендованного имущества, прекратилось обязательство общества вносить арендную плату.

Представители сторон в судебное заседание не явились. От ООО «Фирма «АРАКС» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Фирма «Аракс» был подписан договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) № 267/1 от 20.06.2005, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество, общей площадью 31,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Краснодар, ул. Красных Партизан, 567, лит. «Б» пом. №21 (по техническому паспорту, который хранится у Арендодателя весь срок действия договора) для размещения склада сроком действия с 06.06.2005 по 06.06.2010 (раздел 1 и п.2.1 договора аренды).

Актом от 20.06.2005 подтверждается надлежащее исполнение департаментом  обязательств по передаче арендованного помещения арендатору (т.1 л.д.91)

Договор аренды № 267/1 от 20.06.2005 зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2006, что подтверждается штампом учреждения юстиции на оборотной стороне последнего акта приема-передачи.

В соответствии с п.4.1 договора аренды № 267/1 от 20.06.2005 за указанное в разделе 1 договора аренды имущество арендатор уплачивает арендную плату по ставкам, установленным нормативным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Изменения, касающиеся арендной платы, вступают в силу с даты указанной в соответствующем муниципальном правовом акте. На момент заключения договора аренды № 267/1 от 20.06.2005 арендная плата составила 3984,03 руб. (с НДС) в месяц (п.4.3 договора).

Согласно пункту 4.5 договора аренды № 267/1 от 20.06.2005 оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 4.7. договора аренды № 267/1 от 20.06.2005 предусмотрено, что арендная плата, установленная в пункте 4.3 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору имущества, и оплачивается последним в сумме 7451 руб. 06 коп. в год. Арендная плата рассчитывается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за землю, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления.

14.07.2009 между департаментом (продавец)  и ООО «Фирма «АРАКС» был заключен договор № 27 купли-продажи муниципального имущества муниципального образования г. Краснодар, отчуждаемого в порядке преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, с рассрочкой оплаты, по условиям которого нежилое помещение № 21, площадью 31,9 кв.м., находящееся по ул. Красных Партизан, 567 лит Б в г. Краснодаре передано в собственность ответчика (т.1 л.д.24-31).

Право собственности ООО «Фирма «АРАКС» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  зарегистрировано 28.12.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2009 серии 23-АЖ №456667 (т.1 л.д.32).

В претензии № 25615.49 от 14.10.2009 департамент уведомил ООО «Фирма «АРАКС» о наличии у ответчика по состоянию на 12.10.2009 задолженности по договору аренды № 267/1 от 20.06.2005 в части платы за пользование помещением и земельным участком (т.1 л.д.18).

Поскольку оплата ответчиком не была произведена, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно расчету истца (т.1 л.д.14-15), задолженность ответчика по арендным платежам по договору аренды № 267/1 от 20.06.2005 за период с 01.08.2009 по 18.11.2009 составила:  30111 руб. 66 коп. за пользование помещением, 4544 руб. 74 коп. долга за пользование земельным участком.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям п.4.1. договора аренды № 267/1 от 20.06.2005 стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Соответственно, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства того, что нормативные акты, в части примененных департаментом ставок арендной платы и поправочных коэффициентов, в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих иную методику расчета арендной платы за аренду нежилых помещений и земельных участков в спорный период, не представлены. Расчет задолженности ООО «Фирма «Аракс» по арендной плате по договору аренды № 267/1 от 20.06.2005 за период с 01.08.2009 по 18.11.2009 соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.

Возражая против удовлетворения исковых требований ООО «Фирма «АРАКС» указало, что департамент необоснованно произвел расчет задолженности за период с 01.08.2009 по 18.11.2009, поскольку спорное нежилое помещение было приобретено ответчиком в собственность на основании договора купли-продажи № 27 от 14.07.2009.

По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Фирма «АРАКС» собственником спорного нежилого помещения оставалось муниципальное образование г.Краснодар. В материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права от 19.11.2009 серии 23-АЖ №077838, согласно которой 18.11.2009, то есть после заключения договора купли-продажи №27 от 14.07.2009, в ЕГРП была произведена первичная регистрация прав на спорный объект недвижимости за муниципальным образованием г.Краснодар (т.1 л.д.71).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

С учетом изложенного, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, договор аренды № 267/1 от 20.06.2005 не был прекращен по основаниям, предусмотренным законом или договором, доказательства возврата арендованного имущества истцу не представлены.

Передача помещения ООО «Фирма «Аракс» по акту от 14.07.2009 (т.1 л.д.26) сама по себе не свидетельствует о прекращении арендных обязательств по договору аренды № 267/1 от 20.06.2005.

Являясь арендатором спорного недвижимого имущества в период с 01.08.2009 по 18.11.2009 ООО «Фирма «АРАКС» обязано было платить арендную плату в соответствии с условиями