Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 по делу n А53-22856/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                     дело № А53-22856/2009

24 сентября 2010 г.                                                                                      15АП-1962/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2010 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова,М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: представитель Генералова В.Н., доверенность ИЗ-11103/5 от 28.04.2010г.;

от ответчика: представитель Линникова Л.Г., доверенность  от 30.11.2009г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чабанова Валерия Владимировича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от  22 декабря 2010 года по делу № А53-22856/2009,

принятое в составе судьи Липатовой В.И.

по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Чабанову Валерию Владимировичу

о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 10.07.2003 по 30.06.2009 в размере 3223974 руб. 31 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Чабанову Валерию Владимировичу (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за землю  за период с 10.07.2003 по 30.06.2009 в размере 3 223 974 руб. 31 коп., о взыскании пени за период  с 21.12.2005 по 30.06.2009 в размере 106 309 руб. 86 коп.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком, предусмотренной договором аренды  № 28088 от 30.08.2005г. обязанности по внесению арендных платежей за  земельный участок площадью 30055 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.Орская,31 «а».

Решением суда от 29.12.2009 г. требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично: суд взыскал задолженность в размере 2 998 393 руб. 59 коп., из которых 2 892 083 руб. 73 коп. - задолженность по арендной плате за землю  за период с 10.07.2003 по 30.06.2009, 106309 руб. 86 коп. - пени за несвоевременное внесение платежей за период  с 21.12.2005 по 30.06.2009.

Индивидуальный предприниматель Чабанов Валерий Владимирович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просил отменить его и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик привел следующие доводы.

Дополнительное соглашение между  ДИЗО г.Ростов-на-Дону  и ИП Чабановым В.В. об изменении размера арендной платы не  было заключено,  одностороннее изменение  арендодателем размера арендной платы является неправомерным.

При расчете арендной платы судом неправильно принята за основу кадастровая стоимость земельного участка, тогда как определение размера арендной платы должно было осуществляться исходя из рыночной стоимости права аренды.

В судебном заседании представитель ИП Чабанова В.В.  указал, что необоснованным является взыскание задолженности за период с  10.07.2003 г. по 31.12.2005 г. в размере 1 636 120 руб. за фактическое пользование индивидуальным предпринимателем земельным участком площадью  30055 кв.м.Земельный участок  указанной площадью не был передан ИП Чабанову В.В., как объект гражданского оборота в тот период не существовал, на кадастровый учет поставлен только 3 марта 2005 г.  Фактически в пользовании индивидуального предпринимателя находился только земельный участок под объектами незавершенными строительством. В подтверждение представил заключение Ростовского центра судебных экспертиз от 30.08.2010 г. В представленном в материалы дела контррасчете по арендной плате указано, что в 2006 году ответчик оплатил 2 225 800,88 руб., арендная плата в 2006 году для спорного земельного  участка, по подсчетам ответчика, составляла  228 759 руб., следовательно, переплата со стороны ответчика составляет 1 997 041 руб. Поскольку   в 2007 году размер арендной платы был равен 830 396 руб., а оплачено ответчиком 1 087 396,12 руб., переплата со стороны Чабанова В.В. составила 256 999,12 руб.  Сумма переплаты в 2008 году составила 570 408,5 руб., а общий размер  переплаты на дату рассмотрения иска в суде первой инстанции составляет 2 824 448 руб., в связи с чем, ответчик настаивает, что  задолженность у него отсутствует.

 Заявитель жалобы утверждал, что ДИЗО г. Ростова-на-Дону неверно произвел расчет задолженности по арендной плате с 2006 г., так как   арендная плата должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону в отзыве на апелляционную жалобу указало, что включение в договор п.8.9., предусматривающего оплату суммы за фактическое пользование земельным участком с 10 июля 2003 года (с момента регистрации права на незавершенный строительством объект) по дату подписания акта приема-передачи земельного участка и арендную плату с даты подписания акта приема-передачи до 31.12.2005г., направлено на то, чтобы компенсировать собственнику земли доходы, неполученные им с момента приобретения имущества в собственность. Представитель считает, что департаментом в иске правомерно произведен расчет с 10.07.2003г., поскольку стороны по договору согласовали это условие в договоре. Данное условие не противоречит действующему законодательству и статье 614 ГК РФ. Кроме того, стороны не только согласовали это условие, но и на протяжении длительного времени выполняли его, арендатор вносил платежи, подтверждая тем самым свое согласие  со всеми условиями заключенного договора. Основанием для начисления арендной платы с 10.07.2003г. является регистрация объектов незавершенного строительства, находящихся в собственности у ответчика, что подтверждается выписками из ЕНРП от 11.02.2004г. Поскольку участок предоставлялся Чабанову В.В. для завершения проектирования, строительства и последующей эксплуатации складских помещений, расчет то арендной платы департаментом произведен исходя из целевого использования, с применением коэффициента по виду использования – под строительство.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, объекты незавершенные строительством литер ББ1,Г,В,К,Д приобретены Чабановым В.В. по договору купли продажи от 29.05.2003 г., переход права собственности зарегистрирован 10.07.2003 г.(свидетельство том 1,лист дела 143-147)

 По договору аренды № 28088 от 30.08.2005 г.  индивидуальному предпринимателю предоставлен земельный участок площадью 30055 кв.м. с кадастровым номером  №  61:44:02 08 05 :0006 по адресу Ростов-на-Дону, ул.Орская, 31 «а» для завершения проектирования, строительства  и эксплуатации складских помещений. Срок аренды установлен с 21.01.2005 г. по 22 01.2052 г. Пунктом 3 предусмотрено, что размер арендной платы в год составляет 728907,85 руб. Плата вносится поквартально равными частями (¼) об общей суммы. Последний платеж до 20 числа последнего месяца, в котором заключен договор.

По акту приема передачи от 30.08.2005 г. земельный участок размером 30055 кв.м. кадастровый номер 61:44:02 08 05:0006 по адресу: Ростов-на-Дону,ул.Орская,31 «а» передан арендатору.(том 1, лист дела 19). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 7.11.2005 г. (том 1,лист дела 160)

В пункте 8.9 договора аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает за фактическое пользование земельным участком с 10 июля 2003 г. (с момента регистрации перехода права собственности на объекты незавершенные строительством) по дату подписания акта приема передачи земельного участка (30.08.2005 г.) и арендную плату с даты подписания акта приема- передачи по 31.12.2005 г. сумму 1 636 120 руб.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика заявил, что земельный участок площадью 30055 кв.м.арендатор получил только по акту от 30.08.2008 г., ДИЗО г.Ростова-на-Дону не вправе требовать внесения арендной платы исходя из названной площади за период с 10 июля 2003 г. по  30.08.2005 г., объекты незавершенные строительством ИП Чабанов В.В. приобрел у Иванова М.В., который в свою очередь приобрел  у ОАО «Ростсельмаш». Право аренды земельного участка Иванова М.В. не подтверждено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 109169 кв.м. в г. Ростове-на-Дону, по ул. Орская, 31 «а»  по договору аренды  № 389 «и» от 02.04.2004 г. был предоставлен ОАО «Ростсельмаш».В связи с продажей объектов недвижимости, соглашением № 389 «и» от  19.04.2002,заключенным ДИЗО г. Ростова-на-Дону и  ОАО «Ростсельмаш»  договор аренды расторгнут, в части внесения арендной платы арендатор (ОАО «Ростсельмаш») прекратил свои обязательства с 18 марта 2003 г.(том 3, лист дела 132).

Доказательств заключения договора аренды земельного участка по адресу: г. Ростове-на-Дону, по ул. Орской,31 «а», в связи с приобретением Ивановым М.В объектов недвижимости, ДИЗО г. Ростова-на-Дону не представил.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 56 от 21.01.2005 г. земельный участок по ул. Орская, 31 «а» в г.Ростове-на-Дону был разделен на земельный участок площадью 62558 кв.м. и представлен в аренду  по договору № 27677 от 31 мая 2005 г.  Иванову М.В. и Дилоян А.А для эксплуатации складских помещений; и земельный участок площадью 29900 кв.м. предоставлен Чабанову В.В. для проектирования, строительства и эксплуатации складских помещений, 9819 кв.м. переведены в состав городских земель (том 3, лист дела 11).      

Таким образом, право аренды на земельный участок не перешло к Иванову, а после продажи объектов недвижимости и к ИП Чабанову В.В. До заключения договора аренды земельный участок площадью 30055 кв.м. как объект гражданского оборота не существовал, на кадастровый учет земельный участок впервые поставлен 3 марта 2005 г.По акту приема-передачи  земельный участок передан ИП Чабанову В.В. 30 августа 2005 г. Именно с этой даты Чабанов В.В. принял в пользование целый земельный участок площадью 30 055 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 31 «а».

При таких обстоятельствах, не имеется оснований считать наличие в пользовании у предпринимателя земельного участка площадью 30055 кв.м. за период с 10 июля 2003 г. и до заключения договора аренды и передачи земельного участка по акту - 30.08.2005 г.

Пунктом 3.3. договора аренды № 28088 от 30.08.2005 г. стороны определили, что арендная плата начисляется с момента передачи земельного участка.

По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата является встречным предоставлением со стороны арендатора за возможность временно владеть и пользоваться арендованным имуществом.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду недвижимого имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему недвижимого имущества.

Поскольку, договор подписан сторонами 30 августа 2005 г., передача земельного участка осуществлена по акту приема-передачи 30 августа 2005 г., доказательств фактического получения (использования) Чабановым Валерием Владимировичем целого земельного участка площадью 30 055 кв.м. по ул. Орская, 31 «а», истцом не представлено,  оснований для взыскания арендной платы с 10 июля 2003 г.  не имеется.

  Судом установлено, что  Чабанов В.В. приобрел  в собственность пять незавершенных строительством объектов.

 Из заключения специалиста Ростовского центра судебных экспертиз следует, что общая площадь земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 31 «а», занятого принадлежащими Чабанову В.В. на праве собственности незавершенными строительством объектами -литерами Д, В, Г, ББ1, К составляет 3 956 кв.м.

Определить площадь земельного участка, необходимого для использования незавершенными строительством объектами не представляется возможности, так как возможность использования указанных объектов недвижимого имущества в соответствии с их назначением исключена.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию. Особенностью расположенных на земельном участке по ул. Орская, 31 «а» в г. Ростове-на-Дону объектов незавершенных строительством является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, строения, сооружения, так как не введены в эксплуатацию.

Заключенный 30 августа 2005 г. договор аренды и акт приема передачи, из которых усматривается предоставление Чабанову Валерию Владимировичу целого земельного участка площадью 30055 кв.м. не свидетельствует о том, что до его заключения земельный участок такой площадью находился в фактическом пользовании последнего.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что начиная с 10 июля 2003 по 30 августа 2005 г. ИП Чабанов В. В. осуществлял фактическое пользование земельным участком, по ул. Орская, 31 «а», в г. Ростове-на-Дону, общей площадью 3 956 кв.м.  и в соответствии с требованиями ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязан вносить