Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу n А53-8950/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                      дело № А53-8950/2009

28 сентября 2010 г.                                                                                      15АП-9459/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2010 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: представитель  Топоров Д.А., доверенность  от 18.0.2010; председатель правления Плечко Г.Г., приказ № 4 от 01.11.2007;

от ответчиков: от Калмыковой Т.В. – представитель Немичев С.Г., доверенность  № 1-юр от 11.01.2010; от ООО «Строительный трест комбинат строительных материалов-14» - представитель  Тупица Е.В., доверенность  от 27.04.2009; от ООО «Строительный трест комбинат строительных материалов-14» - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление № 46839);

от третьих лиц: от Степанова А.Ю. – представитель Дюдин Г.Г., доверенность  от 09.02.2010; от Управления Росрестра - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление № 46843),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов-14» и индивидуального предпринимателя Калмыковой Татьяны Викторовны

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 28 июня 2010 года по делу № А53-8950/2009,

принятое в составе судьи Жигало Н.А.,

по иску Товарищества собственников жилья «Возрождение»

к индивидуальному предпринимателю Калмыковой Татьяне Викторовне, обществу с ограниченной ответственностью «Строительный трест комбинат строительных материалов-14», обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов-14»

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Степанова А.Ю.

о признании права общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Возрождение» (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Калмыковой Татьяне Викторовне (далее – предприниматель):

- о признании недействительным договора от 09.12.2003 г. №1П о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25;

- о признании недействительным зарегистрированного права собственности Калмыковой Т.В. на нежилое подвальное помещение комнату №4 общей площадью 135,4 кв.м. жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25;

- об истребовании из чужого незаконного владения нежилого подвального помещения комнаты №4 общей площадью 135,4 кв.м. жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, площадь Рабочая, 25, путем обязания передать указанное помещение товариществу в установленный судом срок.

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований  и просил:

- признать недействительным договор от 09.12.2003 г. №1П о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 25;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности Калмыковой Т.В. на нежилое подвальное помещение комнату №4 общей площадью 135,4 кв.м. жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 25;

- признать право общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение комнату №4 общей площадью 135,4 кв.м. жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 25, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома;

- истребовать из чужого незаконного владения нежилое подвальное помещение комнату №4 общей площадью 135,4 кв.м. жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 25, путем обязания передать указанные помещения товариществу как представителю собственников помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 25, в срок, установленный судом. Уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом.

Исковые требования мотивированы тем, что спорное нежилое помещение является подвалом жилого дома и относится к помещениям общего пользования, поскольку в данном помещении проходят общедомовые коммуникации, в нем находится обслуживающее все жилые помещения в доме оборудование, к которому требуется постоянный доступ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 20.01.2010 г. привлечён Степанов А.Ю.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 июня 2010 года по делу № А53-8950/2009 требования ТСЖ «Возрождение» удовлетворены. Решение мотивировано тем, что помещение №4 в подвале выбыло из владения собственников помещений в спорном многоквартирном доме помимо их воли путем незаконного отчуждения застройщиком предпринимателю. Предприниматель самостоятельно владеет спорным помещением, лишая других собственников доступа в это помещение.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Калмыкова Татьяна Викторовна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просила  отменить его и прекратить производство по делу. Апелляционная жалоба предпринимателя мотивирована следующими доводами.

Спорный объект (нежилое помещение в подвале) не является техническим по своему назначению, был сформирован и используется как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир дома). Наличие  в помещении  инженерных коммуникаций  само по себе не дает оснований  автоматически считать этот объект  недвижимости общей долевой собственностью на основании ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Индивидуальный предприниматель Калмыкова Т.В. является добросовестным приобретателем спорного объекта, поскольку при заключении договора  не знала о пороках воли.

ТСЖ «Возрождение» не вправе обращаться с настоящим иском, поскольку общее имущество многоквартирного дома может принадлежать исключительно собственникам помещений в этом доме, в интересах которых заявлен иск. В связи с этим, заявитель полагает, что настоящий спор неподведомственен арбитражному суду.

 Общество с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов-14» также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции и просило отменить его, принять новый судебный акт об отказе  ТСЖ «Возрождение» в иске. В обоснование жалобы общество сослалось на следующее.

Заявленное ТСЖ «Возрождение» ходатайство об уточнении исковых требований фактически являлось частичным отказом от иска (от требований о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве и  признания недействительным зарегистрированного права собственности  Калмыковой Т.В. на подвальное помещение), однако, данный факт не отражен в решении.

У ТСЖ «Возрождение» отсутствовали полномочия на заявление в арбитражный суд исковых требований, поскольку, не являясь участником правоотношений, из которых возник спор, ТСЖ не вправе от своего имени  обращаться в суд с такого рода иском.

ТСЖ не было представлено доказательств наличия у него на момент рассмотрения дела судом первой инстанции необходимых процессуальных полномочий представителя, оформленных всеми собственниками помещений многоквартирного дома.

Членами ТСЖ «Возрождение» являются не все собственники помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем, истец представлял только права и законные интересы своих членов. В отсутствие надлежащих доказательств наделения ТСЖ «Возрождение» полномочиями на обращение с иском собственниками помещений, не являющими членами ТСЖ «Возрождение», решение суда принято о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Рассмотрение настоящего спора неподведомственно арбитражному суду на основании положений ст.27, 28 АПК РФ, поскольку подавляющая часть истцов – собственников квартир являются гражданами.

 На момент заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома единственным лицом, уполномоченным распоряжаться жилым домом, был застройщик ООО «КСМ-14». От его воли зависело отчуждение жилого дома или его соответствующей части. Спорное помещение на момент его отчуждения не находилось во владении будущих собственников помещений в доме, выбытие спорного помещения из владения будущих собственников помещений в жилом доме помимо их воли было невозможно. ТСЖ «Возрождение» не наделено правом на получение спорного помещения в порядке исполнения решения суда.

Материалами дела подтверждается наличие у спорного помещения самостоятельного назначения, проведенная по делу судебная экспертиза не исключила возможности самостоятельного использования спорного помещения.

В отзыве на апелляционные жалобы  ТСЖ «Возрождение» просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, указав, что спорное помещение было приобретено по цене значительно меньшей, чем среднерыночная стоимость спорного помещения. По мнению Истца, такое существенное отличие цены помещения от стоимости аналогичных объектов возможно было постольку, поскольку покупатель был информирован о нахождении в подвальных помещениях большого количества коммуникаций, относящихся к общей собственности собственников помещений в жилом доме. Это обстоятельство исключает добросовестность покупателя при заключении рассматриваемых договоров. Кроме того, заключенные договоры не обладают таким признаком, как возмездность, следствием чего также является вывод о том, что ответчик не является добросовестным приобретателем.

В судебном заседании представители истца и ответчиков доводы жалоб и возражения, изложенные в отзыве, поддержали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 5 апреля 2006 года обществу «КСМ-14» выдано разрешение на строительство №5761-3 десятиэтажного 118-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 10658 кв.м.) с встроенными офисными помещениями (общая площадь 855,09 кв.м.) и встроено-пристроенной подземной автостоянкой (общая площадь 1916,45 кв.м.), расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 25.

На основании договора доверительного управления имуществом от 31.07.2003 г., а также агентского договора от 31.07.2003 г., заключенного с ООО «КСМ-14», ООО «Строительный трест КСМ-14» (застройщик) заключило со Степановым А.Ю. (инвестор) договор №1П от 09.12.2003 г. долевого участия в строительстве указанного жилого дома, по которому застройщик обязался осуществить строительство жилого дома, а инвестор – финансировать строительство указанного объекта в объеме нежилого помещения, расположенного в блоке «Б», в подвале, общей площадью 131,4 кв.м. По окончании строительства застройщик обязался передать инвестору указанное нежилое помещение.

Согласно пункту 2.1 договора финансирование одного квадратного метра общей площади нежилого помещение составляет 1670 рублей.

Дополнительным соглашением от 30.06.2006 г. к договору №1П от 09.12.2003 г. стороны согласовали уточнили площадь нежилых помещений, подлежащих финансированию, которая составила 135,4 кв.м. Объем финансирования нежилого помещения и договора составил 226118 рублей.

В пункте 3 дополнительного соглашения стороны оговорили, что в связи с прохождением в приобретаемом нежилом помещении общедомовых коммуникаций на инвестора накладывается обременение в виде обеспечения свободного доступа обслуживающего персонала ТСЖ для профилактических и ремонтных работ этих коммуникаций по требованию председателя ТСЖ.

По приходным кассовым ордерам №36 от 30.06.2006 г. и №№39 от 03.07.2006 г. Степанов А.Ю. внес сумму инвестирования в кассу ООО «Строительный трест КСМ-14».

21 июля 2006 года по договору уступки права требования Степанов А.Ю. уступил предпринимателю Калмыковой Т.В. право требования исполнения обязательств застройщиком по договору №1П от 29.12.2003 г.

В связи с уступкой прав требования по указанному договору дополнительным соглашением к нему №3 от 21.07.2006 г. внесены изменения, согласно которым, инвестором по договору стал предприниматель.

Жилой дом введен в эксплуатацию в две очереди на основании разрешений на ввод в эксплуатацию от 31.05.2006 г. и от 15.09.2006 г.

По акту приема-передачи от 15.09.2006 г. застройщик передал предпринимателю нежилое помещение №4 общей площадью 135,4 кв.м., находящееся в подвале 7-10 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, 25, литер А.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №5761/1 от 15.09.2006 г., договора долевого участия в строительстве жилого дома №1п от 09.12.2003 г., дополнительных соглашений к договору от 30.06.2006 г., договора уступки права требования от 21.07.2006 г., акта приема-передачи от 15.09.2006 г., за предпринимателем зарегистрировано право собственности на нежилое помещение комнату №4 общей площадью 135,4 кв.м., расположенную в подвале 7-10 этажного дома литер А по адресу: г.Ростов-на-Дону, пл.Рабочая, дом №25.

Полагая, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома и является общей долевой собственностью всех собственников помещений в жилом доме, ТСЖ «Возрождение» обратилось в суд с иском.

Удовлетворяя требования товарищества, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно заключению ООО «Специализированная