Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2008 по делу n А53-23259/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-23259/2007-С2-32

27 мая 2008 г.                                                                                      15АП-2136/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Захаровой Л.А., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от ответчика: Кочерга Е.М. по доверенности от 17.12.2007 № из-32561/5,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Росток»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2008г. по делу № А53-23259/2007-С2-32

по иску общества с ограниченной ответственностью «Росток», г. Ростов-на-Дону

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

при участии третьего лица – муниципального учреждения «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Кировского района», г. Ростов-на-Дону

об обязании заключить договор аренды,

принятое в составе судьи Грищенкова С.М.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Росток» (далее ООО «Росток») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 211,8 кв. м., в том числе помещений расположенных на 1 этаже: комнаты №№ 15, 16, 17, 17а, 18, 19, 20, 20а, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 26а, 266, 27, 27а, 28, 29, литер «А», находящихся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, 123, на новый срок.

Исковые требования мотивированы тем, что за период действия договора аренды от 01.01.2007 № 2958-4 истцом не было допущено нарушений условий договора, ООО «Росток» использовал помещение в предусмотренных договором целях, своевременно вносил арендную плату, произвел ремонт объекта аренды. В силу пункта 2.4.1. и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. На обращение истца о продлении срока действия договора или выкупе спорных помещений ДИЗО г.Ростова-на-Дону положительного ответа не дал.

ДИЗО г.Ростова-на-Дону исковые требования не признал по основаниям изложенным в отзыве (л.д.36). Ответчик указал, что письмом от 17.08.2007 № из-21470/10 департамент уведомил истца о прекращении срока действия договора аренды № 2958-4 от 01.01.2007 с 15 декабря 2007 года. В письме от 09.10.2007 № из-26400/10 истцу было повторно сообщено о прекращении договора аренды по истечении срока его действия. Выполняя функции собственника спорных нежилых помещений ДИЗО г.Ростова-на-Дону вправе по своему усмотрению распоряжаться указанным объектом недвижимости. Поскольку ответчик не передал спорные помещения по договору аренды третьим лицам, требования ООО «Росток», основанные на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованны, так как его преимущественное право на заключение договора аренды не нарушено.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 марта 2008 года в иске отказано. Решение суда мотивировано тем, что преимущественное право арендатора на продление арендных отношений в отношении спорного имущества на новый срок подлежат применению при условии передачи собственником этого имущества в аренду другому лицу. Поскольку арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать в аренду спорное помещение, исковые требования не подлежат удовлетворению.

ООО «Росток», в порядке, предусмотренном гл.  34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2008 и удовлетворить исковые требования. ООО «Росток» указало, что использовало спорное помещение в соответствии с условиями договора аренды, существенно улучшило его, произведя капитальный ремонт помещения, между тем суд первой инстанции не дал надлежащей оценки указанным фактам. Суд первой инстанции не учел положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о приоритетности права лица, надлежащим образом исполняющего условия договора на заключение договора на новый срок. Между тем, ООО «Росток» располагает сведениями о намерении ответчика заключить договора аренды на спорные помещения с третьим лицом. Суд первой инстанции не исследовал позицию Дирекции муниципального имущества и благоустройства Кировского района г.Ростова-на-Дону.

В отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО г.Ростова-на-Дону указал, что неоднократно уведомлял истца о расторжении договора аренды по истечении срока его действия, о чем свидетельствуют уведомления о вручении от 22.08.2007. ДИЗО г.Ростова-на-Дону не заключало договоров аренды спорных нежилых помещений с иными лицами, в связи с чем, истец не может реализовать предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу не признала, просила оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2008 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ООО «Росток» и муниципальное учреждение «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Кировского района» в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию г. Ростов-на-Дону на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 211,8 кв.м., литер «А», на 1 этаже комнаты №№ 15, 16, 17, 17а, 18, 19, 20, 20а, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 26а, 266, 27, 27а, 28, 29, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, 123, балансодержателем которого является МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Кировского района г. Ростова-на-Дону» (выписка из реестра муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону от 25.01.2008).

01 января 2007 года между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и ООО «Росток» был заключен договор № 2958-4 аренды указанного нежилого помещения. Спорное помещение было передано истцу по акту приема-передачи от 01.01.2007.

В силу п. 1.2. спорного договора срок аренды установлен до 15.12.2007.

Письмом от 17.08.2007 № из-21470/10 ответчик уведомил истца о прекращении действия спорного договора аренды с 15.12.2007 в соответствии с его условиями.

В письме от 09.10.2007 № из-26400/10 истец был повторно информирован о прекращении действия спорного договора по истечению его срока.

В указанных письмах ответчик прямо выразил отсутствие у него воли продлевать арендные отношения с истцом в отношении спорного объекта недвижимого имущества. Указанные письма вручены ООО «Росток», что подтверждается почтовыми уведомлениями и не оспаривается истцом.

В судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанции ответчик пояснил, что в отношении спорного объекта недвижимости не планируется заключения новых договоров аренды с третьими лицами, поскольку оно подлежит передаче Управлению по Ростовской области Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков для размещения оперативной службы, что подтверждается письмом от 17.07.2007 № 9/283 Управления по Ростовской области Федеральной службы по контролю за оборотом наркотиков о выделении помещения по адресу пер.Университетский, 123/ул.Красноармейская 103 для размещения оперативной службы и от письмом от 25.07.2007 № из-19325/10 ДИЗО г.Ростов-на-Дону о согласии предоставить указанное нежилое помещение в пользование(л.д.77-78).

До настоящего времени спорные помещения истцом не освобождены и не переданы ответчику по акту приема-передачи. Истец, в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, требует обязать ответчика заключить договор аренды на новый срок, поскольку в период действия договора надлежащим образом исполнял договорные обязательства.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляющей гражданам и юридическим лицам свободу в заключении договора, на что сослался суд, одновременно предусмотрена возможность понуждения к заключению договора, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в случае передачи спорного недвижимого имущества в аренду третьему лицу в течение одного года со дня истечения срока действия договора аренды. До заключения договора аренды возможность реализации преимущественного права законодательством не предусмотрена. Доказательства заключения договора аренды спорного недвижимого имущества с иным лицом в материалах дела отсутствуют.

Суд не установил намерения ДИЗО г.Ростова-на-Дону заключать договоры аренды спорного недвижимого имущества на новый срок с другими лицами, в связи с чем доводы заявителя об обязанности ответчика заключить договор в виду наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не могут быть принят во внимание, поскольку такое преимущественное право может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Положения, регулирующие отношения арендодателя и арендатора при улучшении арендованного имущества содержаться в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, арендодатель не вправе претендовать на них при расторжении договора. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. В любом случае, произведенные арендатором улучшения не являются основанием преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в данной части отклоняются судом апелляционной инстанции.

Управление и распоряжение в установленном порядке объектами муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону в соответствии с Положением о Департаменте имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 06.06.2003 № 1191, отнесены к компетенции Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, ввиду чего доводы апелляционной жалобы в части невыяснении позиции муниципального учреждения «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Кировского района» отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку данные обстоятельства не могут повлиять на правильность выводов суда по данному делу. Более того, в силу статей 9, 41, 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не вправе требовать от лиц, участвующих в деле обязательного представления объяснений своей позиции по делу.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 марта 2008г. по делу № А53-23259/2007-С2-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         М.В. Ильина

Судьи                                                                                                          Л.А. Захарова

                                                                                                                      О.Г. Ломидзе