Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2010 n 15АП-3256/2010 по делу n А32-11893/2009 По делу о взыскании долга по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения и пени.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2010 г. N 15АП-3256/2010
Дело N А32-11893/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2010 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко,
при ведении протокола судебного заседания председательствующим
при участии:
от истца: Калинин А.Н., удостоверение, доверенность от 21.06.2010 г.
от ответчика: Барыбин А.В., паспорт, доверенность (т. 1 л.д. 27),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.11.2009 г. по делу N А32-11893/2009
по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район
к ответчику индивидуальному предпринимателю Габрилян Рите Артемовне
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
принятое судьей Гладковым В.А.,
установил:
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Габрилян Рите Артемовне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании в консолидированный бюджет муниципального образования Курганинский район суммы долга по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 1606001631 от 14.08.2006 г. в размере 884320,6 руб., в том числе 830790,1 руб. задолженности по арендной плате и 80530,52 руб. пени за период с 01.01.2008 года по 30.09.2009 г.(с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 82 - 83, 87 т. 1).
Иск мотивирован наличием задолженности по арендной плате с учетом измененного ответчиком вида использования земельного участка, а именно: истцом установлено, что вместо эксплуатации коровника, церкви, кошары согласно условиям договора, ответчик также использует участок для эксплуатации административного здания, бассейна, производственного цеха. В связи с чем истец отыскивает арендную плату с учетом фактического использования участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2010 г. по делу N А32-11893/2009 в иске отказано.
Суд пришел к выводу о том, что представленные истцом документы не несут сведений об основаниях включения в расчет задолженности по арендной плате площадных характеристик территорий, входящих в состав арендованного ответчиком земельного участка, которые, как полагает истец, используются арендатором с нарушением условий договора. Суд указал, что обосновать приведенные в расчете площадные характеристики территорий, используемых ответчиком в нарушение договора аренды, представитель истца затруднился, при том, что площади части арендованного земельного участка приведенные истцом в обоснование своей позиции, превышают площади застройки соответствующих объектов. Учитывая отсутствие составленного сторонами соглашения о внесении изменений в Договор аренды, обусловливающих изменение размера арендной платы, отсутствие претензий администрации к ответчику в части арендных платежей, обусловленных договором аренды, суд счел исковые требования необоснованными.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, взыскать с ответчика 803790,10 руб. задолженности по арендной плате и 80530,52 руб. задолженности по пене.
Заявитель полагает, что суд не учел самовольное изменение ответчиком вида целевого использования участка, представленный истцом акт проверки соблюдения земельного законодательства от 28.02.2003 г. Отмечает, что задолженность по арендной плате имелась и согласно условиям договора.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик полагает решение законным и обоснованным, не согласен с тем, как истец определил площади объектов недвижимости ответчика для целей расчета. Указывает, что все осуществляемые на спорном участке виды деятельности охватываются видом его разрешенного использования, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Распоряжением и.о. председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений от 03.08.2010 г. в связи с отпуском судьи Тимченко О.Х. в составе суда произведена замена на судью Ломидзе О.Г.
С учетом произошедшей замены в составе суда рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала в порядке ст. 18 АПК РФ.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, удовлетворив исковые требования.
Представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал, представил технические паспорта объектов, в обоснование площадей объектов, указанных в расчете ответчика. Указал, что участок используется для размещения церкви и ведения сельского хозяйства, также проводятся благотворительные соревнования.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ в судебном был объявлен перерыв до 03.08.2010 г. до 17 час. 55 мин., о чем стороны, извещены под расписку.
После перерыва лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Суд, рассматривал жалобу в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, и представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального образования Курганинский район от 07.08.2006 N 1755 "О предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: город Курганинск, поселок Сахарного завода (северо-восточная окраина), в аренду Р.А. Габрилян", земельный участок с кадастровым номером 23:16:0601164:0039 площадью 90741,0 кв. м предоставлен в аренду ответчику в связи с наличием на нем объектов недвижимого имущества.
Свидетельствами о государственной регистрации права от 13.02.2001 г. Серия 23-АА N 100549, Серия 23-АА N 100548, Серия 23-АА N 100550, Серия 23-АА N 100547, подтверждено право собственности Габрилян Риты Артемовны в отношении основного строения с основной пристройкой лит. А1А2 общей площадью 2 182,4 кв. м, основного строения с пристройкой - церковь лит. А3А4, общей площадью 2 164,7 кв. м, основного строения - кошара лит. А5, площадью 143,4 кв. м, нежилого основного строения - коровник лит. А, общей площадью 2 098 кв. м.
В соответствии с договором аренды от 14.08.2006 г. N 16060001631, заключенным между администрацией муниципального образования Курганинский район (Арендодатель) и Габрилян Ритой Артемовной (Арендатор) в соответствии с указанным постановлением, в пользование Арендатору передан земельный участок площадью 90 741 кв. м кв. м, с кадастровым номером 23:16:06 01 164:0039.
Согласно пункту 1.1 Договора земельный участок предоставлен для эксплуатации коровника, кошары и церкви. Пунктом 1.2 срок договора установлен равный 10 годам. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Разделом 2 договора арендная плата определена как сумма арендных плат, рассчитанных с применением целевого коэффициента соответственно для коровника, кошары и церкви с указанием площади земельного участка, рассчитанной пропорционально площади названных объектов: для коровника - 3,8897 га, для кошары 2,5792 га, для церкви - 26051,46 га.
Согласно пункту 2.2 договора расчет арендной платы произведен согласно Постановлению главы администрации Краснодарского края от 30.12.2003 N 1270 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 года N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и Постановлению Главы Курганинского района от 24 марта 2004 года N 556 "О базовых ставках и порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Курганинского района".
В договоре применена следующая формула расчета: сумма арендной платы равна произведению площади участка, нормативно установленной базовой ставки арендной платы, коэффициента целевого использования и коэффициента индексации (инфляции).
Нормативные акты, на основании которых произведен расчет, представлены в материалы дела.
В силу пункта 2.3 договора арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с инфляцией, индексацией, изменениями действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2.4 арендная плата вносится поквартально не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября и 15 ноября.
Постановлением о назначении административного наказания от 21.03.2008 по делу N 020, в соответствии с которым Габрилян Р.А. признана виновной в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выразившегося в использовании земельного участка без оформленного в установленном порядке правоустанавливающих документов. Предписанием об устранении нарушения земельного законодательства от 21.03.2008 по делу N 020 Габрилян Р.А. вменялось в обязанность устранить допущенные нарушения земельного законодательства, изменив раздел по видам целевого и функционального использования земельного участка в срок до 21.09.2008 г.
Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам, в том числе с учетом фактического целевого использования участка, управление обратилось с настоящим иском. Управление указывает, что часть объектов подверглась реконструкции и используется по иному назначению, нежели указано в свидетельствах о государственной регистрации права. Доводы о частичной реконструкции ответчиком не отрицаются и подтверждены представленными в материалы дела фотографиями. Так, ответчик поясняет, что административное здание - это отремонтированная часть коровника, занимаемая под контору КФХ, производственный цех расположен в средней части коровника и не функционирует с момента приобретения зданий предпринимателем; ряд объектов используется для эксплуатации церкви: гостиница представляет собой комнаты отдыха для священнослужителей и приезжих верующих, банкетный зал - зал поминальных обедов и венчаний, бассейн - пожарный водоем. Вместе с тем, поскольку реконструкция объектов не подтверждена соответствующей правоустанавливающей документацией и отсутствуют в том числе технические паспорта, отображающие произведенную реконструкцию, между сторонами имеется спор о площадях, занимаемых под осуществление того или иного вида деятельности в соответствии с произведенной реконструкцией.
Поскольку в материалы дела сторонами не представлены бесспорные и достоверные доказательства размера площади земельного участка, занятой реконструированными объектами недвижимости для целей определения вида использования участка, суд исходит из установленных правил распределения бремени доказывания.
Так, в силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суд оценивает представленные истцом схему и чертеж как не обладающие достаточной степенью достоверности, составленные в одностороннем порядке (не признаваемые достоверными ответчиком) и не соответствующие техническим характеристикам, отображенным в технических паспортах объектов ответчика. Для целей расчета указанные схема и чертеж использованы быть не могут.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части несостоятельны, так как одного лишь указания на факт осуществления различных видов деятельности для целей взыскания арендной платы в размере ином, нежели предусмотренный договором, недостаточно. Истец должен обосновать расчет задолженности в части применения тех или иных величин, включенных в формулу расчета арендной платы, в том числе периода пользования по иному назначению.
Так, апелляционным судом установлено, что арендуемый земельный участок используется для различных видов деятельности, размер арендной платы по которым существенно отличается.
Между тем, Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 г. N 529 не урегулирован вопрос о порядке исчисления размера арендной платы в случае использования арендуемого земельного участка для различных видов деятельности. Более того, в действующем законодательстве аналогичные ситуации урегулированы различно (либо определяется основной вид использования, либо размер платы рассчитывается пропорционально виду использования), в связи с чем отсутствует норма права, которую можно применить по аналогии. В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ указанный вопрос может быть урегулирован в договоре аренды.
Таким образом, поскольку иное не установлено императивными нормами применимых нормативных актов, стороны правомерно определили в договоре порядок расчета арендной платы за земельный участок, используемый для различных видов деятельности.
Поскольку истцом не доказан ни фактический объем и период землепользования для иных целей, нежели закреплены в договоре, ни преобладающий вид деятельности землепользователя на спорном участке, расчет арендной платы надлежит произвести по условиям договора.
На основании ст. 393 ГК РФ в случае нарушения условий договора арендатором, в том числе путем использования земельного участка под определенный вид деятельности в большем размере, чем это отражено в договоре, арендодатель не лишен права требовать взыскания убытков (в том числе упущенной выгоды в виде недоплаченной арендной платы), доказав наличие соответствующих обстоятельств в спорный период.
Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что истец указывал на ненадлежащее исполнение договора
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2010 n 15АП-6730/2010 по делу n А53-331/2010 По делу об обеспечении доступа к арендованному имуществу (основное требование). По делу о признании договора аренды незаключенным (встречное требование).Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также