Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 по делу n А53-3749/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-3749/2008-С3-26

08 августа 2008 г.                                                                               15АП-3176/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от истца: Луганская Ю.А., адвокат, удостоверение №1190 от 04.12.2002г., ордер №713 от 03.07.2008г., доверенность от 02.07.2008г.

от ответчика: Сидоренко Г.А., адвокат, удостоверение №1660 от 28.12.2002г., ордер №17 от 03.07.2008г., доверенность от 18.06.2008г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Донлессервис"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 18.04.2008г. по делу № А53-3749/2008-С3-26

принятое в составе судьи Бондарь Т.С.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Донлессервис"

к ответчику Открытому акционерному обществу "Ростспецмаш"

о признании недействительным п.4.6 договора от 28.09.2005г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Донлессервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Ростспецмаш" (далее акционерное общество) о признании пункта 4.6 договора купли- продажи недвижимого имущества от 28.09.2005 года недействительным.

Истец считает, что указанный пункт договора противоречит действующему законодательству и согласно статьи 168 ГК РФ является недействительным .

Решением от18.04.2008 года в иске ООО "Донлессервис" отказано. Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции  указал, что истец не обосновал,  какому закону либо нормативному акту не соответствует оспариваемый пункт договора, не дал пояснений каким образом пункт 4.6 договора от 28.09.2005 года нарушает его права и законные интересы.

На решение суда первой инстанции ООО "Донлессервис" подало апелляционную жалобу, в которой  указал, что общество приобрело часть нежилого строения на первом этаже общей площадью 376,2 кв.м. по адресу: Ростов-на-Дону, ул.30 линия, 57. Вход и въезд к производственному помещению осуществлялся через территорию внутреннего двора и металлическую дверь. Ответчик заложил указанную дверь, закрыл ворота, тем самым лишил истца права пользования принадлежащей ему собственностью. В оправдание своих действий ответчик сослался на пункт 4.6 договора от 25.09.2008 года, заявив, что истец приобрел право совместного использование с ответчиком часть земельного участка площадью 376 кв.м. ( из состава целого земельного участка общей площадью 0,99099 га. Заявитель жалобы  констатировал, что на момент заключения договора площадь земельного участка с расположенными на нем зданиями составляла 0,8666 га, поскольку земельный участок площадью 1243 кв.м. предоставлен в аренду ООО ПКФ «Накс». Заявитель жалобы считает, что указанный пункт договора не соответствует  ст.35 ЗК РФ, 552 ГК РФ и в силу чего является недействительным.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

ОАО «Ростспецмаш» считает жалобу необоснованной, мотивируя тем, что истец не указал основания, по которым пункт 4.6 договора купли-продажи  от 28.09.2005 года должен быть признан недействительным, считает, что изложенные в пункте 4.6 условия  о совместном с продавцом пользовании части земельного участка площадью 376, 2 кв.м. соответствует требованиям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает, что заявитель жалобы не доказал нарушения своих прав и законных интересов, в связи с чем, ответчик просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность судебного акта проверена  апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Донлессервис" по договору купли-продажи от 28.09.2005 года  приобрело недвижимое имущество ОАС "Ростспецмаш" (часть первого этажа нежилого помещения) общей площадью 376,2 кв. м в г. Ростов-на-Дону улица 30-я линия, 57. В собственности ОАО "Ростспецмаш" находятся нежилые помещения первого и второго этажей площадью 1314,4 кв. м по тому же адресу.

Государственным актом, выданным ОАО "Ростспецмаш" подтверждено право акционерного общества на бессрочное пользование земельным участком площадью 0,9909 га для эксплуатации производственных помещений по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица 30-я линия, 57.

Пунктом 4.6 договора, стороны предусмотрели, что в соответствии  с  положениями  статьи  35  Земельного  кодекса  Российской  Федерации  и статьи  552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает право на совместное с продавцом использование части земельного участка общей площадью 376,2 кв. м (из состава целого земельного участка общей площадью 0,9909 га),  с кадастровым номером 61:44:031452:0001, на которой расположено передаваемое покупателю недвижимое имущество и которая необходима для его эксплуатации, согласно утвержденному сторонами порядку (плана) пользования земельным участком. Приобретаемое в силу закона право покупателя на совместное использование земельного участка определяется на тех же условиях и в том же объеме, что и у продавца, и подлежит обязательному оформлению и регистрации в установленном законом порядке.

Стороны не пришли к соглашению и не разработали план порядка пользования земельным участком.

ООО "Донлессервис" обратилось с иском о признании пункта 4.6 договора купли- продажи от 28.09.2005 года недействительным в силу ничтожности, поскольку считает, что указанный пункт противоречит статье 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании заявитель жалобы пояснил, что акционерное общество закрыло единственный вход и въезд к производственному зданию истца литер «Б» со стороны  ул. 30 линия, 57,тем самым, понудив общество  сделать  вход со стороны ул. Буйнакской. При этом ответчик сослался на пункт 4.6 договора от 25.09.2008 года, заявив, что истец  приобрел право совместного использование с ответчиком части земельного участка площадью 376 кв.м.и пользоваться другой частью земельного участка невправе.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

ОАО "Ростспецмаш" собственник проданных объектов недвижимости использовал земельный участок на праве бессрочного пользования,  следовательно, к новому собственнику ООО "Донлессервис" в силу указанных норм переходят права на земельный участок тех же условиях и в том же объеме.

Как установлено судом, обществу принадлежит  часть первого этажа здания литер «Б» общей площадью 376,2 кв. м. (комнаты 2-4-7,2а,3,5,6) в г. Ростов-на-Дону по  улице 30-я линия, 57; по условиям договора  купли–продажи от 28.09.2005 года покупатель (общество) приобретает право на совместное с продавцом (акционерным обществом) использование части земельного участка общей площадью 376,2 кв.м.

Таким образом, по условиям договора покупатель  приобрел часть земельного участка только в границах причитающего ему помещений и к тому же  в совместное с продавцом пользование.

Суд апелляционной инстанции считает, что при заключении договора купли- продажи  продавец (акционерное общество) не должен был ограничивать право покупателя объектов недвижимости (общества) на земельный участок, причитающей  соответственно его доле. Условие пункта 4.6 договора, предоставляющее продавцу ограниченное право пользования земельным участком, противоречит статье 552 ГК РФ, статье 35 ЗК РФ.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 1статьи 35 ЗК РФ).

В силу статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Право на соответствующую часть земельного участка производно от права общей (долевой) собственности объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна  и в силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку, судом установлено, что пункт 4.6 договора купли-продажи от 28.09.2005г. не соответствует требованиям закона, указанный пункт является недействительным в силу ничтожности и не влечет  никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованной ссылку  акционерного общества на отсутствие указания  истцом в иске и в жалобе оснований для признания пункта 4.6  договора недействительным, поскольку общество, заявив о ничтожности пункта 4.6, указало на несоответствие  его требованиям ст. ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ. Кроме того, если  при рассмотрении требования о признании сделки недействительной (ничтожной) по заявленному определенному основанию, фактические обстоятельства, указанные истцом, свидетельствуют о ничтожности сделки по другим основаниям, суд вправе установить, что сделка ничтожна, изменив данную истцом квалификацию недействительности  (ничтожности) сделки.

Необоснованным является довод ответчика об отсутствии у истца законного интереса и нарушенного права, поскольку судом установлено, что акционерное общество закрыло единственный вход со двора и въезд к производственному зданию общества со стороны улицы 30 линия,57, указанное обстоятельство подтверждается представленными фотографиями и не отрицается ответчиком. Общество самовольно произвело устройство входа со стороны ул. Буйнакской, что подтверждается письмом  Архитектора района № 182 от 23.07.2008 года, который потребовал провести работы по восстановлению помещения и указал на применение к обществу мер административного воздействия в случае не выполнения требований.

Таким образом, претензии заявителя жалобы о чинении ответчиком препятствий в пользовании имуществом и земельным участком являются обоснованными.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда Ростовской области надлежит отменить, иск ООО "Донлессервис" удовлетворить.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на ответчика. При подаче иска ООО "Донлессервис" оплатило государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 2000 руб. по квитанции от 22.02.2008 года, апелляционная жалоба оплачена в размере 1000 руб. по квитанции от 13.05 2008 года. Таким образом, с ОАО "Ростспецмаш" в пользу ООО "Донлессервис" подлежит взысканию 3000 руб. судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2008г. по делу А53-3749/2008-С3-26 отменить.

Признать пункт 4.6 договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО "Донлессервис"и ОАО "Ростспецмаш" недействительным в силу ничтожности.

Взыскать с ОАО "Ростспецмаш" г.Ростов-на-Дону, 30 линия, 57 в пользу ООО "Донлессервис" г.Ростов-на-Дону, ул.Буйнакская, 2 судебные расходы в размере 3000руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                             В.В. Галов

М.Н. Малыхина