Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 n 15АП-4849/2010 по делу n А32-23599/2007-27/346 По делу о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2010 г. N 15АП-4849/2010
Дело N А32-23599/2007-27/346
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представитель Пашкина Татьяна Александровна - доверенность от 18.01.2010, представитель Левин Евгений Анатольевич - доверенность от 17.01.2010,
от ответчика: Кочаров Артем Георгиевич - доверенность от 23.09.2009 23АГ 849501, представитель Воскобоев Алексей Николаевич - ходатайство, заявленное в судебном заседании 21.06.2010, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воскобоева Николая Андреевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18 марта 2010 года по делу N А32-23599/2007-27/346,
принятое судьей Тушевой О.И.,
по иску закрытого акционерного общества "Челбасс" (ОГРН 1022304294100)
к ответчику индивидуальному предпринимателю Воскобоеву Николаю Андреевичу (ОГРНИП 304234118200082)
о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора, возврате арендуемого имущества,
установил:
закрытое акционерное общество "Челбасс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Воскобоеву Николаю Андреевичу (далее - Предприниматель) о взыскании 401 336 рублей задолженности по арендной плате за период с 03.09.2004 по 03.03.2010, расторжении договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 30.08.2004, заключенного ЗАО "Челбасс" и Воскобоевым Н.А.,
выселении из занимаемых помещений общей площадью 178,5 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, ст. Ленинградская, пер. Базарный, 3-з, магазин "Овощи" (литера З), кадастровый (условный) номер 23:19:01:01-06:1.2002.163 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 6 л.д. 30-34, 52-53)).
В суде первой инстанции заявлен отказ от исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды с правом выкупа от 30.08.2004 Общество передало Предпринимателю во временное владение и пользование помещения магазина. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендных платежей - письмом от 29.10.2007 Общество предложило предпринимателю расторгнуть договор аренды. В связи с истечением срока для ответа на предложение о расторжении договора - истец обратился с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме: истцу присуждено 6 185 405 руб. 40 коп., в том числе 4 735 665 руб. 70 коп. долга, 1 449 439 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.11.2004 по 28.11.2007, расторгнуть договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 30.08.2004 г. и выселить ответчика из занимаемого объекта. Решение мотивировано тем, что исходя из буквального толкования пунктов 3.1, 3.2 договора аренды (с учетом положений ст. 431 ГК РФ), ответчик обязан был уплачивать в месяц 144 000 руб. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 апреля 2009 года решение суда первой инстанции изменено в части расчета процентов за пользование чужими денежным средствами.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции отметил, что выводы судов о том, что воля сторон при подписании договора была направлена на согласование арендной платы в размере 144 000 рублей в месяц, сделаны без учета всех фактических обстоятельств, ранее сложившихся отношений сторон, обычаев делового оборота и последующего поведения сторон.
При новом рассмотрении истец уточнил исковые требования в части размера задолженности по арендной плате, а также заявил отказ от требований о взыскании процентов за пользование чужим денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2010 года уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик обязан был уплачивать в месяц арендную плату в сумме 14 000 рублей.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Воскобоев Николай Андреевич обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- изменяя размер испрашиваемой арендной платы, истец изменил предмет и основание иска, суд первой инстанции не вправе был принимать соответствующие изменения и рассматривать их. Изначально истец испрашивал задолженность в размере 4 735 665 рублей 70 копеек, исходя из 144 000 рублей арендной платы в месяц. При уточнении требований истец испрашивал 411 896 рублей, исчисленных из 14 400 рублей месячной арендной платы;
- исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения, поскольку истцом не направлялось Предпринимателю предложение о расторжении договора в связи с просрочкой внесения арендной платы, исходя из 14 400 рублей в месяц;
- вывод суда первой инстанции о том, что размер месячной арендной платы составляет 14 000 рублей, не обоснован;
- суд первой инстанции необоснованно не дал оценку поведению сторон, предшествовавшему заключению договора.
Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представители ответчика изложили доводы апелляционной жалобы, представители истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, излагали доводы иска, давали пояснения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 часов 00 минут 20 июля 2010 года.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции следует изменить по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору аренды от 30.08.2004 Общество передало во временное владение и пользование Предпринимателю нежилые помещения здания магазина "Овощи", общей площадью 178,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст. Ленинградская, территория рынка, сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора (т. 2 л.д. 221-223). Государственная регистрация договора произведена 06.09.2004 за номером 23-01/38-30/2004-007 (выписка из ЕГРП от 15.12.2008 - т. 3 л.д. 89).
Согласно архивной справке филиала ФГУП КК "Крайтехинвентаризация" по Ленинградскому району от 05.06.2008 N 1468, уточненный адрес объекта обозначен как: Краснодарский край, ст. Ленинградская, пер. Базарный, 3 з (т. 2 л.д. 26).
Письмом от 22.10.2007 Общество уведомило Предпринимателя о наличии задолженности по договору аренды в сумме 4 849 600 рублей (т. 1 л.д. 15). Указанное письмо получено ответчиком 23.10.2007 (почтовое уведомление - т. 1 л.д. 16).
Письмом от 29.10.2007 Общество потребовало расторжения договора в связи с допущенной просрочкой внесения арендных платежей и существенным нарушением договора аренды (т. 1 л.д. 17). Указанное письмо получено Предпринимателем 30.10.2007 (т. 1 л.д. 20).
Поскольку Предприниматель отказался от заключения соглашения о расторжении договора - Общество обратилось с настоящим иском.
Как следует из пояснений сторон, между сторонами существует спор о размере задолженности по арендной плате.
Согласно п. 3.1 договора от 30.08.2004 размер арендной платы составляет 144 000 рублей, в том числе НДС.
Согласно доводам истца, в тексте договора допущена техническая ошибка в указании размера арендной платы, стороны согласовали, что размер арендной платы составляет 14 400 рублей.
Однако указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в п. 3.1 договора от 30.08.2004 размер арендной платы помимо цифрового воспроизведения, указан также путем воспроизведения числительных "сто сорок четыре тысячи". Таким образом, указание на размер арендной платы у суда не вызывает сомнения.
Однако из текста п. 3.1 Договора аренды невозможно однозначно установить период, за который должна взиматься арендная плата в названном размере.
Согласно доводам истца - в п. 3.1 договора указан месячный размер арендной платы. Согласно доводам ответчика - размер арендной платы за весь период.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Поскольку буквальное содержание договора в части указания периода, за который установлена арендная плата в 144 000 рублей, является неясным, суд апелляционной инстанции учитывает практику делового оборота и последующее поведение сторон.
Договор аренды подписан 30.08.2004 года.
Согласно информации Торгово-промышленной палаты Краснодарского края от 06.06.2008 N 08-374, средняя рыночная стоимость аренды 1 кв. м помещений торгового назначения в месяц, расположенных в ст. Ленинградской на 2004 год составляла 65 рублей (т. 2 л.д. 4). Соответственно для помещения площадью 178,8 кв. м - 11 622 рубля.
По информации фирмы "Краснодаринвестоценка" ТПП Краснодарского края, размер арендной платы за 1 кв. м в 3 квартале 2004 года составлял 120 рублей; соответственно за испрашиваемое помещение - 21 456 рублей.
В материалы дела также предоставлены копия договора аренды от 25.13.2003 N 16, заключенного Обществом и предпринимателем Губиным И.А., согласно которому стоимость арендной платы в месяц составляет 10 000 рублей (т. 2 л.д. 15).
Согласно копии договора аренды тех же помещений, подписанному 11.01.2007, размер месячной арендной платы составляет 12 500 рублей.
Общество также предоставило копию отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 2009/1 по состоянию на 30.08.2004, в исследовательской части которого, в разделе 12, оценщик обобщает информацию о рынке недвижимости: "рыночная цена абсолютно чистой аренды торговых площадей составляла в ст. Ленингадской в 2004 году от 200 до 300 рублей за 1 кв. м в месяц" (т. 3 л.д. 109). Следовательно, для помещения площадью 178,8 кв. м - от 35 760 до 53 640 рублей.
Указанные показатели принимаются судом как ориентиры для целей толкования условий договора.
При таких обстоятельствах доводы сторон о размере арендной платы подлежат отклонению, поскольку цена в 144 000 рублей в месяц является крайне высокой по сравнению со средними ставками арендной платы - уровень превышения от 3 до 12 раз; цена в 144 000 за весь период (1 200 рублей в месяц) - является крайне низкой, уровень понижения от 10 до 45 раз.
Вместе с тем, стороны не обосновали, в силу каких причин стороны могли согласовать столь существенно отклоняющуюся ставку арендной платы. Обе стороны являются субъектами предпринимательской деятельности и, действуя разумно и добросовестно, не могли заключать договор на явно невыгодных для себя условиях.
Кроме того, указание в п. 3.1 договора от 30.08.2004 "Общая сумма арендной платы" свидетельствует о том, что размер арендной платы, предусмотренный настоящим пунктом, превышает один платежный период. Коллегия судей пришла к выводу, что в п. 3.1 договора, при его составлении, утрачено условие о месячном размере арендной платы, что и породило споры при исполнении договора.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что при делении 144 000 рублей (указанных в п. 3.1 договора от 30.08.2004) на 12 месяцев, получаемая сумма в 12 000 рублей сопоставима со средней рыночной стоимость аренды в период заключения договоров, с условиями иных договоров, заключенных Обществом.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в п. 3.1 договора от 30.08.2004 указан годовой размер арендной платы; размер месячной арендной платы составляет 12 000 рублей.
Указанный вывод подтверждается последующим поведением сторон.
Как следует из акта сверки расчетов, подписанного обеими сторонами (т. 3 л.д. 45) в течение 2006 года Предприниматель вносил платежи ровно в размере 12 000 рублей, а в 2007 году по 14 000 рублей. С 01.09.2004 года (до государственной регистрации договора) по 30.05.2005 Предприниматель вносил платежи в размере 1 200 рублей. Однако данный размер платежей мог быть обусловлен ошибкой исполнителей, поскольку по ранее действовавшему договору размер арендной платы составлял именно 1 200 рублей. Достоверных доказательств, свидетельствующих о согласовании арендной платы в размере 1 200 рублей ответчик не предоставил.
Судебную коллегию не убеждает довод, что по ранее действовавшему договору размер арендной платы был определен в 1 200 рублей, соответственно именно данный размер и согласовывали стороны в новом договоре.
Согласно договору аренды недвижимости от 27.12.2001 N 3 за использование магазина стороны согласовали арендную плату в размере 1 200 рублей в месяц (т. 1 л.д. 127, т. 2 л.д. 22). Указанная цена была актуальна на 2001 год. Стороны предусмотрели срок действия договора до 27.12.2007 года (т. 1 л.д. 128, т. 2 л.д. 23). Однако 24.07.2004 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора от 27.12.2001 N 3 (т. 2 л.д. 25). Таким образом, продолжение использования арендуемых помещений на прежних условиях не устроило обе стороны договора. В противном случае не было необходимости расторгать договор. Поэтому договор от 27.12.2001 N 3 не может быть принят как достоверное доказательство воли сторон на определение размера арендной платы в 1 200 рублей в месяц.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции исходит из размера арендной платы 144 000 рублей в год и 12 000 рублей в месяц.
Суд первой инстанции при толковании условий договора пришел к выводу, что размер месячной арендной платы составил 14 000
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 n 15АП-4651/2010 по делу n А01-145/2010 По делу о взыскании основной задолженности по договору возмездного оказания услуг и процентов.Суд первой инстанции Арбитражный суд Республики Адыгея  »
Читайте также