Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2008 по делу n А53-3352/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-3352/2008-С2-41

03 сентября 2008 г.                                                                            15АП-5202/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Бородаева Е.В., доверенность №10 от 20.03.2008г.;

от ответчика: Синица Н.И., доверенность №ИЗ-24292/5 от 17.09.2007г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение  Арбитражного суда Ростовской области (судья Авдеев В.Н.) от  3 июля 2008 года по делу № А53-3352/2008-С2-41

по иску общества с ограниченной ответственностью "Славяне"

к ответчику: Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону,

об обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Славяне” (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ответчику – Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее департамент) с исковым требованием об обязании департамента произвести в соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону №1109 от 22.09.2006 г. перерасчет задолженности по договору аренды земельного участка № 28105 от 01.09.2005 г., заключенному между департаментом и обществом за период, охватывающий 2006, 2007г.; обязании произвести перерасчет арендной платы. Впоследствии исковые требования были уточнены, истец просил суд признать сумму, подлежащую оплате истцом в качестве арендной платы за пользование земельным участком площадью 2 627 кв.м., кадастровый номер 61:44:01 03 12:0170, расположенным по адресу г.Ростов-на-Дону, бул.Комарова, 28г, за период 2006-2007г. (с января 2006 г.по сентябрь 2007г.), в размере 1 555 706,82 руб. (л.д.60).

Исковые требования мотивированы указанием на то, что земельный участок предоставлялся с целью строительства многоквартирного дома, в связи с вводом объектов в эксплуатацию и, соответственно, изменением категории арендуемого участка в соответствующей части происходило изменение в сторону уменьшения площади арендуемого земельного участка.

В отзыве на иск департамент просил суд отказать обществу в иске. Указал в частности на то, что соглашением сторон от 27.09.2007г. договор аренды №28105 был расторгнут. Общество к департаменту с документами для целей перерасчета арендной платы не обращалось, межевание осуществлено не было.

Решением арбитражного суда от 03 июля 2008г. исковые требования удовлетворены.  Суд пришел к выводу, что данный спор между сторонами является спором о размере арендной платы по договору. При этом сослался на постановление мэра г.Ростова-на-Дону №1109 от 22.09.2006 г. об изъятии у общества части земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений Администрации г. Ростова-на-Дону, обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В обоснование доводов апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что постановлением мэра г.Ростова-на-Дону, которым у истца изъята часть земельного участка, не предусмотрена обязанность арендодателя произвести перерасчет арендной платы. Департамент полагает, что требование арендатора сформулировано некорректно, земельный участок, подлежащий изъятию, сформирован в надлежащем порядке не был, между сторонами в спорный период действовал заключенный между сторонами договор аренды земельного участка, поэтому расчеты должны производиться в соответствии с договором.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы. Указал на то, что для целей изменения арендной платы по действующему договору арендатор должен был соблюсти определенный порядок, постановление мэра г. Ростова-на-Дону №1109 от 22.09.2006 г. не является достаточным основанием для изменения арендной платы, арендатору было необходимо обратиться к департаменту, предоставив помимо постановления мэра заявление и кадастровую карту, общество к департаменту не обращалось. Отметил, что без предоставления документов департамент не имел оснований для осуществления перерасчета. Также отметил, что в настоящее время договор расторгнут. На вопрос суда, какие действия департамента подразумевает п.4.2.5 договора, согласно которому арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора представитель департамента пояснил, что данный пункт предусматривает перерасчет при изменении формулы расчета, например, изменении какого-либо коэффициента, установленного нормативными актами.

Представитель общества просил оставить решение суда без изменения. Полагает, что суд применил надлежащий способ защиты, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию 1 и 2-й очереди получено в конце декабря 2005г.,  мэр издал постановление №1109 от 22.09.2006 г. об изъятии у общества части земельного участка. На этом основании считает, что оснований осуществлять платежи за весь земельный участок у общества с января 2006г. не было. Предположил, что в материалах дела имеются письма, в которых общество обращается к департаменту с просьбой перерасчета арендной платы.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела между спорящими сторонами был заключен договор аренды земельного участка № 28105 от 01.09.2005 г. в соответствии с которым департамент, выступающий в качестве арендодателя от имени муниципального образования, передал обществу земельный участок площадью 5 771 кв.м., кадастровый номер 61:44:01 03 12:0170, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, 4-мкр СЖР, бул.Комарова, (п.4-33 А.Б.). Разделом I договора предусмотрено, что предоставление земельного участка носит целевой характер – в целях завершения проектирования и строительства многоэтажных жилых домов с помещениями офисов и подземной автостоянкой. Срок действия договора согласован сторонами с 26.04.2005 г. по 26.04.2008 г.

В судебном заседании стороны пояснили суду, что требования о регистрации договора аренды были соблюдены. Соглашением сторон договор аренды расторгнут с 20 июня 2007г., в связи с вводом в эксплуатацию завершенных строительством жилых домов и подземной автостоянки, передачей завершенных строительством объектов на баланс ООО “Управляющая компания Очаг”, регистрационная запись в реестре была погашена.

Соглашение о расторжении договора аренды представлено в материалы дела (л.д.9, 63). В регистрации данное соглашение как сделка не нуждалось, поскольку требование о регистрации не тождественно форме договора, регистрация являет собой стадию совершения сделки, но не ее форму (данный вывод получил нашел отражение в п.14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Отсутствие в настоящее время обременения прав на земельный участок правом аренды общества подтверждается выпиской из ЕГРП от 26 августа 2008 г. №01/484/2008-933.

Таким образом, признается сторонами и подтверждается выпиской из реестра, что в настоящее время арендные правоотношения применительно к земельным участкам по бул. Комарова (п.4—33 АБ)  между сторонами отсутствуют.

В силу положений ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Истец, с одной стороны, добивается осуществления департаментом перерасчета, ссылаясь на условия договора. С другой стороны, истец требует признать его обязанность в конкретной денежной сумме, что делает действия департамента по осуществлению перерасчета излишними.

Суд удовлетворил оба требования истца.

Для оценки применимости заявленных истцом требований следует дать им квалификацию с точки зрения положений Гражданского кодекса РФ.

Требование истца о признании его обязанности по уплате арендной платы в конкретной сумме в качестве способа защиты, который может быть осуществлен в юрисдикционной форме, законодательством не предусмотрено. Данное требование истца не может быть квалифицировано как восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Никакое субъективное право либо законный интерес истца действиями ответчика не нарушено.

В функции суда не входит осуществление расчета арендной платы, подлежащей уплате арендатором по договору аренды, с целью формирования преюдициального акта на случай возникновения спора и взыскания арендной платы арендодателем.

В случае возникновения между сторонами спора о размере задолженности по арендной плате, требование департамента к обществу подлежит реализации в судебном порядке. Общество в этой ситуации сможет представить все свои возражения по вопросу о размере арендной платы, в том числе привести ссылку на невозможность использования арендованного объекта по причинам, зависящим от арендодателя, если такие обстоятельства имели место.

Поскольку взыскание департамента с общества какой-либо суммы задолженности по договору аренды в принудительном порядке возможно только посредством обращения в суд, т.е. под контролем суда, наличие потенциальной возможности департамента предъявить обществу иск субъективных прав и законных интересов общества не нарушает.

В случае, если департамент обусловит  погашением непризнанной обществом задолженности иные отношения с обществом, существующие в регулятивной области, общество не лишено права оспорить действия либо бездействие департамента, в том числе со ссылкой на отсутствие задолженности.

Если имущество – земельный участок – использовался каким–либо иным лицом, истец также не лишен права обратиться к такому лицу с кондикционным иском на основании ст.1102 ГК РФ.

Требование истца о признании его обязанности по уплате арендной платы в конкретной сумме не может быть квалифицировано и как требование о внесении изменений в договор аренды. Истец ссылается на постановление мэра города от 22.09.2006г. №1109 об изъятии у него земельного участка площадью 0,3144 га из ранее предоставленного в размере 5771 кв.м, а также на то, что в отношении жилых домов, для строительства которых предоставлялся на праве аренды земельный участок, есть разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (1-я и 2-я очереди – 29 и 30 декабря 2005г.). Из представленного истцом расчета видно, что с января 2006г. размер участка для целей расчета арендной платы определяется истцом за вычетом земельных участков, находящихся под введенными в эксплуатацию домами. То есть, истец полагает, что введение домов в эксплуатацию автоматически приводит к такому изменению.

Между тем договорное правоотношение подлежит изменению только в порядке, указанном в законе. В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не заменяет  ни соглашение о внесении изменений или расторжении договора, ни передаточный документ. Причем в данном случае требовалось формирование нового объекта – земельного участка. 

Постановление мэра от 22.09.2006г. №1109 об изъятии 0,3144 га само по себе также не может служить юридическим фактом, формирующим земельный участок для целей внесения изменений в договор аренды, равно как  не является юридическим фактом, который сам по себе влечет  изменение или расторжение договора аренды. 

С требованием о внесении изменений в договор истец к ответчику не обращался, приведенный  в судебном заседании суда апелляционной инстанции довод истца о направлении ответчику писем с требованием об изменении арендной платы материалами дела не подтверждается. Напротив, материалы дела содержат адресованные обществу письма департамента, в которых департамент предлагает истцу явиться для сверки платежей по арендной плате в случае несогласия с суммой задолженности (л.д.23,24).

Таким образом, основания, которые вызвали бы изменение договора аренды вне зависимости от соглашения сторон, не обнаруживаются, предусмотренная ГК РФ процедура для изменения договора (ст.452 ГК РФ) истцом не соблюдена.

Кроме того, требования истца не соответствуют формуле требования об изменении договора, поскольку истец формулирует свое требование вовсе в отрыве от текста договора и его условий, не указывает, какой именно пункт договора он просит изменить.

В настоящее время договорные отношения между сторонами отсутствуют. В связи с тем, что договорное правоотношение прекращено, оно не может быть изменено ни соглашением сторон, ни в судебном порядке.

Что касается требования истца обязать департамент осуществить перерасчет, данное требование следует сопоставить с таким предусмотренным ст.12 ГК РФ способом, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требуемая истцом корректировка расчета не охватывается предусмотренной п.4.2.5 договора обязанностью арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора. Истец требует изменения расчета, отталкиваясь от измененных условий договора, от иного объекта аренды. В то же время, содержание п.4.2.5 договора  предусматривает перерасчет арендной платы исходя из условий договора, в том числе предусмотренного им объекта аренды. Как пояснил представитель департамента суду апелляционной инстанции,  данный пункт предусматривает перерасчет при изменении формулы расчета, например, изменении какого-либо коэффициента, установленного нормативными актами, в частности, в связи с переводом земельного участка из одной категории в другую (как это предусматривается п.3.4 договора).

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что общество не вправе претендовать на заявленные способы защиты. Суд, удовлетворив исковые требования, применил не подлежащие применению способы защиты. Субъективное право истца действиями департамента не нарушено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от  3 июля 2008 года по делу № А53-3352/2008-С2-41 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Славяне" (ИНН 6164066026) в доход федерального бюджета 1 000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Х. Тимченко