Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 по делу n А32-2905/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                     дело № А32-2905/2011

21 декабря 2012 года                                                                         15АП-14865/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Глазуновой И.Н.,

судей  Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Степан и Ко",  общества с ограниченной ответственностью "ТИСС", администрации муниципального образования город Армавир на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2012 по делу № А32-2905/2011 (судья Шевченко А.Е.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Степан и К" к обществу с ограниченной ответственностью "ТИСС", администрации муниципального образования город Армавир при участии третьего лица Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир о признании недействительным постановления, недостоверной величины оценки, определении рыночной стоимости имущества,

при участии: от истца: представители Степанян В.Б. (доверенность т. 5 л.д. 14), Левченко А.В. (доверенность от 14.08.2012);

от ООО «ТИСС» представители Корнилов А.Н. (доверенность от 26.01.2012), Юрченко Д.А. (доверенность от 19.12.2012);

от администрации МО город Армавир: представитель Клешнева Е.В. (доверенность № 01-54/105-18 от 26.12.2011);

от третьего лица: представитель Клешнева Е.В. (доверенность № 30-15/7231 от 22.11.2011);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Степан и К» (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТИСС» (далее оценщик), Администрации муниципального образования г. Армавир (далее администрация) о признании  недостоверным (недействительным) отчета № 467.26.465-09/24 от 16.10.2009 г. об оценке нежилых помещений № 18-26 (второй этаж) литер Т общей площадью 234,8 кв.м, расположенных в г. Армавире по ул. Мира, 59-63, выполненный ООО «ТИСС»;  определении действительной рыночной стоимости указанных  нежилых помещений  в размере 3 155 000 рублей;  признании  недействительным пункта 2 постановления главы администрации МО г. Армавир от 28.10.2009 года № 3510 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по ул. Мира, 59-63, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования г. Армавир» (исковые требования, уточненные в соответствии со ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено Управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир .

Решением Арбитражного суда Краснодарского края, от 05.10.2012  иск удовлетворен частично, признан недостоверным (недействительным) отчет № 467.26.465-09/24 от 16.10.2009 г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 18-26 (второй этаж), литер Т, общей площадью 234,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59-63, составленный ООО «ТИСС», в  удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Распределены судебные расходы.

Решение мотивировано тем, что оспариваемая величина рыночной стоимости  определена с нарушением Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в остальной части истцом выбран ненадлежащий способ защиты права с учетом пропуска срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны обжаловали решение суда в апелляционном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью "Степан и Ко" в апелляционной жалобе просит судебный акт в части отказа в исковых требованиях отменить, иск удовлетворить полностью. Апелляционная жалоба общества мотивирована тем, что истцом заявлен способ защиты об установлении рыночной цены и оспаривании постановления администрации, при этом по ст.13 ФЗ №135 суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора (ФАС СКО  по делу №А32-5101/2010) . Суд неправильно не восстановил истцу срок для оспаривания постановления, поскольку общество пропустило его по уважительной причине, поскольку им был выбран иной способ защиты нарушенного права.

Общество с ограниченной ответственностью «ТИСС» в апелляционной жалобе полагает судебный акт в части удовлетворения заявленных требований незаконным, так как  судом при назначении экспертизы допущены нарушения статьи 17.1. ФЗ №135 от 29.07.1998, поскольку эксперт Билера Т.С. не является  членом саморегулированной организации оценщиков (СРО «АРМО»). Согласно определению суда проведение экспертизы поручено ООО «Институт оценки и управления собственностью», а проведена экспертиза  НОУ «Институт оценки и управления собственностью Куб ГТУ». В определении от 10.04.2012 суд не указал данных об эксперте, поэтому заключение эксперта является недопустимым доказательством по делу.

Суд при оценке заключения эксперта  не учел, что  опечатки, допущенные в отчете об оценке, не влияют на его выводы, не дал оценки факту сдачи отчета в соответствии с актом приема-передачи. Указанный в отчете список литературы мог использоваться оценщиком в части применения определенных методов, поэтому выводы эксперта об использовании недействующих источников также неправомерны. Оценщиком правильно указан год постройки – 1946 (а не 1986, как указал эксперт), использован правильный прогнозный период, что подтверждается актуальной текущей аналитической информацией.

Администрация муниципального образования г. Армавир также просит решение в части удовлетворения заявленных требований отменить, поскольку  оспаривание достоверности величины объекта оценки возможно при обязательности заключения сделки и предъявления иска до момента заключения договора (издания акта государственным органом). Иск заявлен после принятия администрацией постановления  №3510, которым установлена продажная цена спорного имущества. Статьи 12, 13 ФЗ №135 не предусматривают возможности признания отчета недостоверным, а указывают на возможность оспаривания и признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки. Проведенная по делу экспертиза является недостоверным доказательством, определенная экспертом стоимость спорных помещений не соответствует действительному анализу рынка коммерческой недвижимости в г.Армавире (в отличие от отчета об оценке), т.е. не является рыночной.

В отзыве на апелляционные жалобы ответчиков истец просит решение в части удовлетворения иска оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, Решением арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2010 по делу № А32-55466/2009 , оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011, постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2011, в удовлетворении требований ООО "Степан и К"  к администрации муниципального образования г. Армавир о понуждении администрации заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59 (литера Т), 2 этаж по цене2897620 руб. - отказано.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судами установлено, что общество в порядке статьи 3 Закона N 159-ФЗ обратилось в администрацию с заявлением от 31.07.2009 N 16 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений.

Согласно отчету от 16.10.2009 N 467.26.465-09/24 об определении рыночной стоимости, составленному ООО "ТИСС", рыночная стоимость спорных помещений составляет 7 500 тыс. рублей.

Постановлением администрации от 28.10.2009 N 3510 принято решение об условиях приватизации спорного имущества, на основании отчета об оценке от 16.10.2009 N 467.26.465-09/24 (далее - отчет об оценке) определена стоимость имущества в размере 7 500 000 руб.

Общество в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации направило протокол разногласий относительно цены выкупаемого объекта в размере 2897620 руб.

Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что указанная в договоре купли-продажи стоимость недвижимого имущества определена в соответствии со статьями 7, 8 Закона об оценочной деятельности, на основании не оспоренного в установленном порядке отчета об оценке. Требований к оценщику о признании недостоверным оценки, проведенной для целей приватизации имущества, обществом не заявлялось.

При этом суды, руководствуясь статьей 3 Закона N 159-ФЗ, пришли к выводу о неправильном определении обществом стоимости спорного объекта расчетным путем исходя из оценки всего здания, а не выкупаемых помещений, а также указали, что поскольку иного порядка определения цены при продаже объекта, находящегося в муниципальной собственности, законодательством не установлено, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только при доказанности недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчетом от 16 октября 2009г. № 467.26.465-09/24, в рамках самостоятельного иска с обязательным привлечением оценщика, осуществившего оценку, к участию в деле. Истцу было разъяснено право на обращение в суд с самостоятельным иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в суд.

Суд первой инстанции правильно указал на надлежащую легитимацию истца по делу, при том, что наличие у общества преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является, ответчиком и третьим лицом не оспаривается.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (п.1 информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»)).

ООО «Степан и К» представлен подготовленный другим оценщиком - ООО «Бюро оценки собственности «Канон» - отчет о рыночной стоимости спорных помещений № 29/10 от 09.12.2010, согласно которому рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 16.10.2009 составила 2 392 000 рублей.

Оценщик, в силу статьи 15 Закона N 135-ФЗ, обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта оценки  не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с