Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 по делу n А53-23096/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-23096/2012

24 января 2013 года                                                                           15АП-13324/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Авдониной О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от заинтересованного лица: представителя Лосевой Т.А. по доверенности от 11.09.2012 №149,

от третьего лица: представителя Лысогор И.А. по доверенности от 10.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и общества с ограниченной ответственностью «Офис-сервис»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 10 сентября 2012 года по делу № А53-23096/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пассаж»

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Офис-сервис»

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Пассаж» (далее – заявитель, ООО «Пассаж») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества от 31.07.2006 №31/07/06.

Заявленные требования мотивированы тем, что, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), конкурсный управляющий ООО «Пассаж» заявил отказ от исполнения договора аренды, согласно которому ООО «Офис сервис» в аренду были предоставлены нежилые помещения общей площадью 2 650,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 104/32. 24.04.2012 конкурсный управляющий обратился в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения действия договора аренды от 31.07.2006 №31/07/06. Решением от 22.06.2012 управление отказало в регистрации прекращения договора аренды. Данный отказ является незаконным.

Определением суд от 04.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Офис-сервис» (далее – ООО «Офис-сервис»).

Решением суда от 10 сентября 2012 года отказ управления от 22.06.2012 №01/129/2012-436 в государственной регистрации расторжения договора аренды нежилых помещений от 31.07.2006 №31/07/06 признан незаконным. Суд обязал управление в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды нежилых помещений от 31.07.2006 №31/07/06, заключенного между ООО «Пассаж» и ООО «Офис-сервис».

Суд указал, что согласно пунктам 1, 2 статьи 102 Закона № 127-ФЗ конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Суд пришел к выводу, что дальнейшее исполнение договора аренды не будет отвечать целям конкурсного производства, исполнение должником договора аренды недвижимого имущества повлечет (влечет) за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. По условиям действующего договора аренды от 31.07.2006 №31/07/06 размер арендной платы составляет 240 000 руб., соответственно цена аренды за 1 кв.м. - 90,56 рублей. В материалы дела представлено письмо ООО «Арсенал», согласно которому аренда аналогичного недвижимого имущества составляет от 400 руб. в месяц за 1 кв.м.

Управление и ООО «Офис сервис» обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявления.

Апелляционная жалоба управления мотивирована тем, что конкурсный управляющий не доказал убыточность договора аренды для общества. Письма ООО «Арсенал» от 21.05.2012 и от 25.04.2012 не являются допустимыми доказательствами по делу, так как не являются отчетами об оценке, а являются мнением юридического лица. Не были представлены также доказательства, подтверждающие наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, являющиеся необходимым условием для отказа от договора. При принятии решения не учтено, что право собственности ООО «Пассаж» обременено договорами субаренды, которые заключены арендатором с третьими лицами. В адрес субарендаторов уведомления о прекращении договоров не направлялись.

ООО «Офис сервис» дополнительно указало, что в уведомлениях о расторжении договора аренды от 31.07.2006 №31/07/06, направленных конкурсным управляющим в адрес арендатора, основанием для расторжения договора указано иное основание - наличие задолженности по арендной плате. Судом не принято во внимание, что ООО «Офис сервис» совершило предоплату в порядке 14 000 000 руб. При расторжении договора ООО «Пассаж» понесет убытки, что противоречит пункту 3 статьи 129 Закона о банкротстве.

В отзыве на апелляционные жалобы внешний управляющий ООО «Пассаж» указал, что основанием для отказа от исполнения договора аренды явилось значительное занижение арендной платы по сравнению с рыночной стоимостью аренды, что являлось убыточным для ООО «Пассаж». Кроме того, с января 2012 года ООО «Офис сервис» не осуществляло внесение арендной платы, фактически пользуясь арендованным имуществом. Наличие задолженности по арендным платежам в размере 7 537 000 руб. подтверждается вступившим в законную силу судебным решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу № А53-20734/2012.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.01.2013 представители Управления Росреестра по Ростовской области и ООО «Офис сервис» поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных ООО «Пассаж» требований отказать.

ООО «Пассаж» явку своих представителей не обеспечило, будучи надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения дела. В отношении общества дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 15.01.2013 был объявлен перерыв до 22.01.2013. После перерыва рассмотрение апелляционных жалоб было продолжено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.07.2006 между ООО «Пассаж» (арендодатель) и ООО «Офис сервис» (арендатор) заключен договор аренды № 31/07/06, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2650 кв.м., литер АА1, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 104/32. Срок действия договора установлен до 31.12.2016. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке, что подтверждается регистрационной записью № 61-61-01/353/2006-186 от 05.12.2008 (т. 1 л.д. 37-38, 64-68).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи 01.08.2006 (т. 1 л.д. 69).

Согласно пункту 4.1 договора аренды арендная плата устанавливается согласно приложению на 1 год и вносится ежемесячно в порядке 100% предоплаты с 20 по 30 число отчётного месяца.

01.07.2011 между ООО «Пассаж» и ООО «Офис сервис» заключено дополнительное соглашение № 7 к договору аренды нежилых помещений № 31/07/06 от 31.07.2006, согласно которому размер арендной платы на период с 01.07.2011 по 30.06.2012 установлен сторонами в размере 240 000 руб. в месяц (т. 1 л.д. 70).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2012 по делу № А53-11697/2011 ООО «Пассаж» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. Конкурным управляющим назначен Семеняков А.В. (т. 1 л.д. 12-15).

Руководствуясь пунктом 3 статьи 129 Закона № 127-ФЗ конкурсный управляющий ООО «Пассаж» 09.04.2012 направил в адрес арендатора – ООО «Офис-Сервис» уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 31.07.2006. Уведомление получено арендатором 13.04.2012 (т. 1 л.д. 99-101).

Односторонний отказ ООО «Пассаж» от дальнейшего исполнения договора аренды мотивирован со ссылкой на положения статьи 102 и пункт 3 статьи 129 Закона № 127-ФЗ, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В письме № 13/04-1 от 13.04.2012 ООО «Офис сервис» указало конкурсному управляющему ООО «Пассаж» на необоснованность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, так как последний не представил доказательства наличия оснований для одностороннего прекращения обязательства, закреплённых положениями пункта 2 статьи 102 Закона № 127-ФЗ (т. 1 л.д. 97-98).

Указанные обстоятельства опровергают довод апелляционной жалобы ООО «Офис сервис» о том, что уведомления ООО «Пассаж» о расторжении договора были основаны не на положениях норм Закона № 127-ФЗ, а на факте наличия у арендатора задолженности по арендной плате.

24.04.2012 конкурсный управляющий ООО «Пассаж» обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 31.07.2006 № 31/07/06.

23.05.2012 Управление Росреестра по Ростовской области уведомило заявителя о приостановлении проведения регистрации прекращения договора аренды, заявителю было предложено представить документы, подтверждающие основания, с которыми законодатель связывает право конкурсного управляющего на односторонний отказ от договора (т. 1 л.д. 27-29).

31.05.2012 конкурсный управляющий ООО «Пассаж» представил Управлению Росреестра по Ростовской области заявление, в котором указал, что в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды выступает факт убыточности для арендодателя данной сделки по сравнению с аналогичными сделками (арендная плата по договору № 31/07/06 от 31.07.2006 составляет 96 руб. 56 коп. за 1 кв.м. арендуемых помещений, в то время как рыночная цена арены за аналогичные помещения составляет 400 руб. за 1 кв.м.). В обоснование одностороннего отказа конкурным управляющим представлено письмо ООО «Арсенал», из которого следовало, что разница в размере рыночной оценки недвижимого имущества, принадлежащего обществу, обремененного правами аренды и рыночной стоимости недвижимого имущества, не обремененного правами аренды, составляет 42 485 546 руб. 13 коп.; размер арендной платы 1 кв.м. помещения, переданного по договору аренды от 31.07.2006 № 31/07/06, составляет 90, 56 рублей, в то время как арендная плата аналогичного имущества в данном районе составляет не менее 400 рублей в месяц за 1 кв.м. (т. 1 л.д. 85-92).

Сообщением от 22.06.2012 Управление Росреестра по Ростовской области отказало ООО «Пассаж» в проведении регистрации прекращения договора аренды от 31.07.2006 № 31/07/06. В обоснование данного решения регистрирующего органа указано на то, что обществом не представлен документ, подтверждающий наличие основания для прекращения договора аренды в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 74-76).

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения конкурсного управляющего ООО «Пассаж» в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому