Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу n А53-7083/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-7083/2010

05 февраля 2013 года                                                                       

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии: от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: Синица Н.И. (доверенность № Из-38480/13 от 17.09.2012),

от ООО "Управляющая Компания "Ростовгорстрой": Золотухин А.И. (доверенность № 125/283 от 21.08.2012),

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2011 по делу № А53-7083/2010

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"

при участии третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

о внесении изменений в договор аренды,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" (далее – общество) о взыскании 10 621 365 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате с 01.04.2009 по 31.03.2010 и 490 088 рублей 58 копеек пени с 21.06.2009 по 06.04.2010.

Определением от 30.06.2010 суд принял к производству встречное исковое заявление общества к департаменту с требованием о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.12.2007 № 30304.

Решением суда первой инстанции по первоначальному иску с общества в пользу департамента взыскано 8 189 636 рублей 04 копейки задолженности по арендной плате, 419 637 рублей 51 копейку пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен.

При расчете арендной платы суд первой инстанции исходил из того, что согласованный при заключении договора порядок расчета противоречит вступившим в силу положениям п. 15. ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и произвел расчет по ставке 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением ФАС СКО от 08.02.2011 указанное решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал, что механизм, закрепленный в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, а также абзац 4 пункта 6 приложения № 1 к постановлению от 05.12.2007 № 475 применяется в том случае, если размер арендной платы, за земельный участок, предоставленный для строительства, изначально ниже 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

При новом рассмотрении дела решением от 22.08.2011 заявленные требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскано 10 621 365 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате, а также 408 518 рублей 83 копейки пени. В остальной части иска департамента и в удовлетворении встречного иска отказано. На основании системного анализа положений постановления администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" от 05.12.2007 № 475 и пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, суд произвел расчет арендной платы путем индексации арендной платы, изначально установленной по соглашению сторон на основании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы, отклонив доводы встречного иска.

Не согласившись с решением суда, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 АПК Российской Федерации, просило решение изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.

Заявитель жалобы полагал недопустимым применение отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы для целей расчета задолженности, настаивал на применении арендной платы по п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, отмечая, что администрацией Ростовской области не установлены ставки в пределах, указанных федеральным законодательством и в соответствии с закрепленными принципами определения арендной платы, что делает приведенный закон единственно возможным к применению. Полагал, что необходимо учитывать затраты арендатора, осуществляющего жилищное строительство, на предварительное освобождение участка, поскольку с учетом таких затрат вывод суда о предоставлении арендатору необоснованной льготы при расчете платы по п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ неверен. Указывал, что арендатор имеет право требовать внесения изменений в договор. Также ссылался на необоснованность расчета арендной платы с учетом величины оценки, определенной с НДС.

Постановлением апелляционного суда от 03.11.2011 решение изменено. Апелляционный суд взыскал с общества в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 8 532 000 рублей 64 копеек, пеню 396 276 рублей 09 копеек, а также 63 122 рубля 34 копейки в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску. В остальной части решение оставлено без изменения. Доводы ответчика о необходимости расчета арендной платы по ставкам, закрепленным в п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ отклонены. Судебный акт мотивирован тем, что оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный участок проведена с учетом НДС. Между тем, администрация не является плательщиком налога поэтому в силу подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем сумма НДС подлежит исключению. Апелляционной инстанцией поддержан отказ в удовлетворении встречного иска, при этом отмечена недопустимость внесения изменений в договор за прошлый период.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 27.01.2012 оставил постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 без изменения.

Не согласившись с судебными актами, принятыми при новом рассмотрении дела, общество обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора.

Определением ВАС РФ от 21.05.2012 № ВАС-4103/11 в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано.

В определении указано, что пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не предусмотрен предельный размер арендной платы, но установлен минимальный размер арендной платы для определенных случаев, ввиду чего расчет задолженности, представленный департаментом, соответствует действующему законодательству. Основания для применения ставок арендной платы, предлагаемых обществом в проекте дополнительного соглашения, отсутствуют.

20.11.2012 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам постановления суда от 03.11.2011, ссылаясь на определение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 практики применения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Постановлением от 07.12.2012 заявление общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" о пересмотре постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу № А53-7083/2010 по новым обстоятельствам удовлетворено, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу № А53-7083/2010 отменено по новым обстоятельствам.

Дополняя правовую позицию по делу с учетом вышеупомянутого постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, общество указало, что полагает применимой к спорным правоотношениям на период с 04.08.2009 и до 10.01.2010 ставку в размере 1,5% кадастровой стоимости, установленную для договоров о развитии застроенных территорий, поскольку заключенный обществом и администрацией в 2004 году инвестиционный контракт, по сути, регулировал аналогичные правоотношения сторон и был исполнен обществом. А по истечении двух лет с даты государственной регистрации договора аренды в связи с незавершением строительства общество полагает применимой ставку арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, общество полагает, что и до 04.08.2009 исчисление арендной платы на основании отчета о независимой оценке не соответствовало требованиям федерального законодательства – пункту 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, поскольку из смысла приведенных норм права, следовало, что ставка в размере 2,5 и 5% от кадастровой стоимости земельного участка соответственно являлась санкцией за затягивание сроков строительства. Следовательно, по мнению общества, ординарные ставки должны были быть, во-первых, менее 2,5%, а во-вторых, могли определяться только посредством механизма, принятого законодателем, то есть в процентах от кадастровой стоимости.

Заявитель жалобы отмечает, что в 2012 году органы местного самоуправления приняли нормативный акт именно о таком порядке определения арендной платы, тем самым, признав неправомерность ранее действующего порядка. Соответственно заявитель полагает, что в спорный период до 04.08.2009 арендную плату надлежит исчислять в размере 0,2% и 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка согласно Постановлению мэра г. Ростова-на-Дону № 1420 от 29.12.2007.

В дополнениях от 28.12.2012 заявитель приводит контррасчет с учетом выраженной правовой позиции, и полагает, что общество, уплатив в порядке исполнения ранее принятых судебных актов по настоящему делу 3 500 000 руб., выплатило излишне сумму порядка 3 000 000 руб. Просит в связи с указанным произвести поворот исполнения.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.12.2007 департамент и общество заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 1007:0010 для строительства многоквартирных домов со встроено-пристроенными помещениями функционального назначения и надземно-подземными автостоянками. Площадь земельного участка составила 6 910 кв. м. Договор аренды заключен на срок с 27.11.2007 по 25.11.2012, регистрация осуществлена в установленном законом порядке 10.01.2008, земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендой платы за земельный участок, который составляет 8 302 тыс. рублей.

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по согласованию результатов оценки от 21.12.2007 № 48 рыночная ставка годовой арендной платы согласована с учетом отчета ТПП РО «Донэкспертиза» от 18.12.2007 № 0480602340 составляет 8 302 000 рублей, за 1 кв. м – 1 201 рублей 45 копеек.

Согласно отчету оценщик указал, что рыночная ставка годовой арендной платы за пользование спорным участком по состоянию на 13.12.2007 составляет 8 302 000 руб. с учетом НДС. (т. 3 л.д. 25 (на обороте)).

По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартальными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.

В разделе 3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или с момента, указанного в нормативном правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Договор аренды земельного участка заключен в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Неисполнение обязательств по внесению арендной платы явилось основанием обращения департамента с первоначальным иском.

Общество направило в адрес департамента проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304 в части изменения размера арендной платы с 11.01.2010 с учетом применения механизма расчета арендной платы от 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (письмо от 29.03.2010 № 125/92).

Департамент в письме от 30.04.2010 № ИЗ-11389/6 отказал обществу во внесении изменений в договор, указав, что размер арендной платы, установленный согласно отчету об определении ставки годовой