Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 по делу n А32-20044/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-20044/2007-37/323

31 октября 2008 г.                                                                              15АП-4835/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чернову Надежду Сергеевну

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24 июня 2008 г. по делу № А32-20044/2007-37/323,

принятое в составе судьи Горбань С.Н.,

по иску индивидуального предпринимателя Черновой Надежды Сергеевны

к ответчику муниципальному учреждению «Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новороссийска»

при участии третьих лиц: индивидуального предпринимателя Айвазян Анжелики Арминаковны,

Департамента по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края (финансовое управление в городе Новороссийске)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Чернова Надежда Сергеевна (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному учреждению «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации города Новороссийска» о взыскании 205 389 руб. стоимости неотделимых улучшений.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции муниципальное учреждение «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации города Новороссийска» изменило наименование на муниципальное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новороссийска» (далее - Управление).

Исковые требования мотивированы тем, что Предприниматель, будучи арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, 24, площадью 10,9 кв.м., с согласия Управления осуществила реконструкцию арендованного имущества – неотделимые улучшения. После чего договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, был расторгнут Управлением, а арендованное имущество продано с торгов Айвазян А.А. При этом Управление отказалось возместить Предпринимателю стоимость неотделимых улучшений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края (финансовое управление в городе Новороссийске) (далее - Департамент), индивидуальный предприниматель Айвазян Анжелика Арминаковна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июня 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что в результате проведенных истцом работ произведено изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего нежилого помещения старой постройки, замена морально устаревшего инженерного оборудования. Данные работы судом первой инстанции оценены как текущий ремонт, который должен осуществляться арендатором за свой счет.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Чернова Надежда Сергеевна обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно оценил реконструкцию как текущий ремонт, не учел представленные в материалы дела экспертное заключение № 100/3, письмо Управления от 2506.2004 № Че-489, акт осмотра целевого использования и технического состояния нежилого муниципального помещения от 18.04.2005 г.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебное заседание лица, участвующие в деле представителей не направили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 40 минут 31 октября 2008 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды № 1263 от 01.05.2004 г. Предприниматель получила от Управления во временное владение и пользование нежилое помещение, площадью 10,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, 24 (т. 1 л.д. 47-49, т. 2 л.д. 8-11), сроком с 01.05.2004 г. по 01.05.2007 г. Государственная регистрация договора произведена 19.08.2004 г. за номером 2301/21-31/2004-318.

Согласно техническому паспорту арендованное помещение представляло собой колясочную (т. 2 л.д. 14-17).

09.06.2004 г. Предприниматель обратилась в Управление с заявлением, в котором изложена просьба разрешить оформить вход в колясочную путем расширения окна до уровня пола, и таким образом оформить входную дверь со стороны улицы с выходом на тротуар (т. 2 л.д. 95).

Письмом от 25.06.2004 г. № Че-489 Управление сообщило, что не возражает против реконструкции за счет собственных средств арендуемого помещения при условии согласования проекта с Управлением архитектуры и другими заинтересованными службами города (т. 2 л.д. 96). Таким образом, Управление выразило согласие на производство улучшений в виде расширения окна до уровня пола, и таким образом оформления входной двери со стороны улицы с выходом на тротуар. Указание «за счет собственных средств» означает, что арендодатель не должен финансировать проведение работ по улучшению имущества, но не исключает действие п. 2 ст. 623 ГК РФ, допускающего взыскание стоимости улучшений по окончании договора аренды. Наличие согласия арендодателя на проведение иных улучшений арендованного имущества истцом не доказано.

По заявке Предпринимателя ОАО «Новоросгражданпроект» подготовил проект перепланировки помещения (т. 2 л.д. 18-39).

18.04.2005 г. ведущими специалистами отдела арендных отношений (уполномоченными лицами арендодателя) был составлен акт, в котором отражено проведение арендатором реконструкции помещения с согласия Управления (т. 2 л.д. 100).

По окончании срока договора аренды заявлением от 10.04.2007 года Предприниматель просила продлить договор аренды на 5 лет (т. 1 л.д. 141). Однако ответа от арендодателя не последовало. Со стороны Управления также не поступило возражений относительно пользования Предпринимателем арендованным имуществом, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды № 1263 от 01.05.2004 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако письмом от 11.05.2007 г. № 2-6.11/2791 Управление уведомило арендатора о намерении продать арендованное имущество с торгов, которые состоятся 09.06.2007 г., в связи с чем Арендодатель отказывается от договора аренды и требует освободить арендованное имущество по истечении трех месяцев со дня получения уведомления (т. 1 л.д. 123-124). Уведомление о расторжении договора было получено 16.05.2007 г., что не оспаривается сторонами.

Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Таким образом, договор аренды № 1263 от 01.05.2004 г. считается расторгнутым (прекращенным) с 16.08.2007 г. (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Прекращение договора аренды порождает обязательства, связанные с возвратом арендованного имущества арендодателю и возмещением арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя (ст. 622 – 623 ГК РФ). При этом законодатель не обуславливает возможность получения стоимости неотделимых улучшений с надлежащим исполнением обязанности по возврату арендованного имущества. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель праве потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абз. 2 ст. 622 ГК РФ). Соответствующие доводы Управления отвергаются судом апелляционной инстанции.

Не могут быть признаны обоснованными доводы Управления о том, что поскольку оно не приняло по акту неотделимые улучшения - данные улучшения не подлежат оплате, а также о том, что требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений должно быть заявлено к новому собственнику.

Как следует из письма Управления от 25.06.2007 г. № 2-6.11/3754 (т. 1 л.д. 126), Предприниматель предлагала Управлению принять неотделимые улучшения и возместить ей их стоимость. Однако Управление уклонилось от приемки неотделимых улучшений.

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ возврат арендованного здания, сооружения, помещения должен оформляться актом приема-передачи. Однако 16.08.2007 г. (на момент окончания действия договора аренды возобновленного на неопределенный срок) произведена государственная регистрация перехода права собственности на арендованное помещение к Айвазян А.А. (выписка из ЕГРП от 03.09.2007 г. № 21/091/2007-167 - т. 1 л.д. 125, свидетельство о государственной регистрации права собственности 23АВ № 218814 от 16.08.2007 г. – т. 1 л.д. 128). Поэтому арендованное имущество Предприниматель должна возвратить покупателю.

Однако сами улучшения произведены в период действия договора с Управлением и обязанность по возмещению их стоимости возникла в связи с расторжением договора аренды Управлением. При таких обстоятельствах требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений должны быть заявлены к Управлению.

Более того, отчуждая имущество, Управление должно было произвести его оценку (ст. 8 Федерального закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), а также передать его по акту приема-передачи покупателю. При проведении оценки и передачи имущества Управление могло и должно было выявить проведенные улучшения. Стоимость улучшений учтена в цене по договору купли-продажи. Поскольку Управление не произвело разумных и необходимых мер по установлению фактического состояния арендованного имущества после проведения улучшений, осуществленных с его согласия, - то отсутствие акта не может быть препятствием для предоставления Предпринимателем иных доказательств осуществления улучшений.

Факт проведения улучшений (в чем они проявились) отражен в экспертным заключении от 28.12.2004 г., составленном ОАО «Новоросгражданпроект» по результатам их проведения (т. 2 л.д. 101-102), а также подтверждается при сопоставлении экспертного заключения № 100/3 Новороссийской торгово-промышленной палаты, отражающего состояние арендованного объекта на 16.07.2007 г. (т. 2 л.д. 42-74), и проекта перепланировки помещений (т. 2 л.д. 30-39), заключения от 08.04.2005 г. № ЭК-01-650 Управления Северо-Кавказского округа по технологическому и экологическому надзору (т. 2 л.д. 76-77), технического паспорта арендованного объекта (т. 2 л.д. 14-17).

В доказательство стоимости произведенных улучшений Предприниматель представила копии товарных чеков и накладных на часть приобретенных строительных материалов (т. 1 л.д. 70-88), а также экспертное заключение № 100/3 Новороссийской торгово-промышленной палаты.

Отсутствие документов первичного бухгалтерского учета на всю сумму произведенного ремонта не может служить основанием для отказа в иске, поскольку не препятствует истцу представлять иные относимые и допустимые доказательства, подтверждающие стоимость неотделимых улучшений (а не размер понесенных расходов).

Из проекта архитектурно-строительного решения следует, что предпринимателем были проведены работы не только по оформлению входной двери со стороны улицы, но и иные работы, обусловленность которых переносом входной двери истец не доказал: работы по инженерному обеспечению согласно технических условий на электроснабжение, водопровод, канализацию, теплоснабжение.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендатора улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

В соответствии с п. 3.5. Договора аренды № 1263 от 01.05.2004 г. в двухнедельный срок после заключения настоящего договора арендатор обязуется заключить договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание со следующими организациями: МУП «ГЖУ», МУП «Тепловые сети», МУП «ПУВКХ», МУП «Новороссийскгорэлектросеть». Арендатор самостоятельно и за свой счет принимает все необходимые меры обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Как следует из акта приема-передачи от 01.05.2004 г., на момент приема-передачи нежилое муниципальное помещение соответствует для использования под указанный вид деятельности, имея при этом надлежащее внутреннее и внешнее состояние, а также имеющееся техническое обустройство в соответствии с представленной копией технического паспорта БТИ г. Новороссийска (т. 2 л.д. 10).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности требований истца лишь в части взыскания стоимости улучшений в виде расширения окна до уровня пола, и таким образом оформления входной двери со стороны улицы с выходом на тротуар.

Иные расходы, заявленные арендатором и указанные в экспертном заключении № 100/3 Новороссийской торгово-промышленной палаты, является улучшениями, произведенными без согласия арендодателя, либо относятся к капитальному ремонту. При этом арендатор не доказал наличие согласия на проведения указанного капитального