Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2008 по делу n А53-8772/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-8772/2008-С2-41

01 декабря 2008 г.                                                                              15АП-5638/2008

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Захаровой Л.А., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Синицы Натальи Ивановны – доверенность от 11.09.2008 № ИЗ-20263/5,

от ответчика: представителя Горловой Татьяны Александровны – доверенность от 22.01.2008 № 18

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 01 августа 2008 г. по делу № А53-8772/2008-С2-41,

принятое в составе судьи Авдеева В.Н.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику закрытому акционерному обществу «Строительное управление-5»

при участии третьего лица Управление Федеральной Регистрационной Службы по Ростовской области

о взыскании задолженности, пени, процентов,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Строительное управление-5» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 20.06.2006 по 24.06.2007 включительно в размере 10 699 697 руб. 20 коп., пени за период с 21.06.2006 г. по 24.06.2007 г. включительно в размере 891 454 руб. 86 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.06.2007 г. по 15.05.2008 г. включительно в размере 1 039 342 руб. 69 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды земельного участка от 10.11.2005 г. № 28386, заключенному между Департаментом и Обществом, у Общества возникла задолженность по арендной плате. В связи с чем, истец и обратился с настоящим иском.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечёно Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - Росрегистрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 августа 2008 г. исковые требования удовлетворены в части 818 839 руб. 17 коп., в том числе 661 618 руб. 17 коп. – задолженности, 72 332 руб. 32 коп. – пени, 84 888 руб.. 68 коп. – процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции указал, что истец уточнил исковые требования и просил взыскать задолженность по арендной плате за землю за период с 20.06.2006 г. по 24.06.2007 г. включительно в размере 1 480 741 руб. 74 коп.; пени за период 21.06.2006 г. по 24.06.2007 г. включительно в размере 72 332 руб. 32 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.09.2007 г. по 15.05.2008 г. в размере 84 888 руб. 68 коп. Судом первой инстанции рассмотрены требования в указанном виде.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, и удовлетворить первоначально заявленные исковые требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истец не уточнял размер исковых требований, требования истца остались неразрешенными.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. Отзыв мотивирован тем, что Общество уплатило арендную плату в соответствии с дополнительным соглашением к договору, в течение действия договора Департамент претензий по размеру уплаченной арендной платы не заявлял, требования истца заявлены лишь по прошествии более года после расторжения договора аренды по соглашению сторон. Суд удовлетворил исковые требования в соответствии с условиями дополнительного соглашения.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика – отзыва на апелляционную жалобу. Представитель ответчика подтвердил, что в суде первой инстанции заявлений об уточнении размера исковых требований представителем истца не подавалось, ответчик считал, что рассматриваются изначально заявленные требования.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05 июня 2008 г. истец подал в Арбитражный суд Ростовской области исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 20.06.2006 по 24.06.2007 включительно в размере 10 699 697 руб. 20 коп., пени за период с 21.06.2006 г. по 24.06.2007 г. включительно в размере 891 454 руб. 86 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.06.2007 г. по 15.05.2008 г. включительно в размере 1 039 342 руб. 69 коп. (т. 1 л.д. 4-7).

Указанные требования приняты к производству суда определением от 07.06.2008 г., предварительное судебное заседание назначено на 07.07.2008 г.

Однако в решении суда первой инстанции указано на рассмотрение требований о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 20.06.2006 г. по 24.06.2007 г. включительно в размере 1 480 741 руб. 74 коп., пени за период 21.06.2006 г. по 24.06.2007 г. включительно в размере 72 332 руб. 32 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.09.2007 г. по 15.05.2008 г. в размере 84 888 руб. 68 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 49, ч. 2 ст. 62, ст. 159 АПК РФ заявление об уточнении исковых требований может быть сделано только уполномоченным на то лицом в письменном виде, либо устно в судебном заседании с отражением такого заявления в протоколе судебного заседания, в таком случае заявление об уточнении исковых требований должно быть удостоверено подписью истца или уполномоченного представителя.

Однако в материалах дела отсутствует заявление об уточнении исковых требований. В протоколе от 07.07.2008 г. и определении от 07.07.2008 г. об отложении предварительного судебного заседания на 24.07.2008 г. отсутствуют указания на принятие к производству уточненных исковых требований (т. 1 л.д. 72-74). Отсутствуют такие указания и в протоколе от 24.07.2008 года (т. 1 л.д. 96).

Указанный судом в решении размер исковых требований соответствует тексту возражений на дополнительный отзыв (т. 1 л.д. 84-85). Однако в тексте возражений указано: «в контррасчете ответчика были допущены технические ошибки, в результате проверки котррасчета установлено следующее». Воля истца (представителя) на изменение размера исковых требований в возражениях на дополнительный отзыв не выражена.

Таким образом, судом рассмотрены требования, о которых истец не заявлял, что нарушает требования норм процессуального права, лишает истца права на выбор способа защиты, на выбор размера требований. Данное нарушение привело к принятию неправильного решения, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил.

По договору аренды от 10.11.2005 № 28386 во временное владение и пользование Общества был передан земельный участок из земель поселений общей площадью 8 681 кв.м. с кадастровым номером 61:44:08 23 22:0031, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 2-й Пятилетки, 25, для завершения проектно-изыскательских работ и строительства 10-этажного жилого дома (т. 1 л.д. 9-13), срок договора аренды определен с 31.01.2005 г. по 31.01.2008 г., размер арендной платы 6 050 657 руб. В связи с чем, 11.04.2006 г. произведена государственная регистрация договора аренды за регистрационным номером 61-61-01/121/2006-446.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 31.01.2005 г. № 105 о предоставлении Обществу земельного участка Департаменту поручено заключить с Обществом договор аренды указанного земельного участка после осуществления в установленном порядке мероприятий по прекращению прав третьих лиц на предоставленный земельный участок (п. 3.1.); Обществу предписывалось отселить в установленном порядке граждан из подлежащих сносу муниципальных строений, предоставив им жилую площадь (п. 4.4) (т. 1 л.д. 138).

10 ноября 2005 года стороны подписали договор аренды № 28386 (т. 1 л.д. 9-13), а также акт приема-передачи арендованного земельного участка.

На арендованном земельном участке проживало 47 семей, после отселения которых Общество обратилось в Департамент с письмом от 07.02.2006 г. № 56 с ходатайством об изменении договора аренды (т. 1 л.д. 133).

В связи с чем, была проведена оценка величины годовой арендной платы, которая согласно отчету № 33 от 02.03.2006 г. (т. 1 л.д. 47-49) составила 3 038 263 рубля в год.

Указанный размер арендной платы был согласован на заседании комиссии по согласованию результатов оценки (выписка из протокола № 8 от 03.03.2006 г. – т. 1 л.д. 17).

Департамент и Общество подписали два дополнительных соглашения за номером 1 от 20.03.2005 г. и от 20.03.2006 г., в которых был согласован новый размер арендной платы - 3 038 263 рубля в год.

Стороны сдали на государственную регистрацию договор аренды от 10.11.2005 г. № 28386 вместе с дополнительными соглашениями.

Однако как следует из ответа Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области от 26.11.2008 г. № 08-12/5799, на основании заявления Общества регистрация дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка была прекращена 11.04.2006 г. (запись в ЕГРП 61-61-01/121/2006-449).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено: соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды; поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

В связи с истечением срока, на который заключены дополнительные соглашения, государственная регистрация таких соглашений невозможна.

Таким образом, размер арендной платы должен определяться в соответствии с первоначальным (зарегистрированным) текстом договора аренды.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды от 10.11.2005 г. № 28386 размер арендной платы в год составляет 6 050 657 руб. При этом арендатор должен также заплатить 5 553 342 руб. 73 коп., за фактическое пользование земельным участком с 31.01.2005 г. по дату подписания акта приема-передачи (10.11.2005 г.) и с момента подписания акта приема-передачи по 31.12.2005 г. (п. 8.9. договора).

В просительной части искового заявления указано, что арендная плата взыскивается за период с 20.06.2006 г. по 24.06.2007 г. Однако как следует из представленного расчета и содержания искового заявления задолженность рассчитана с 31.01.2005 г.

Пункт 2 ст. 425 ГК РФ предусматривает, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При этом условия договора должны соответствовать правовой природе фактических отношений. Пунктами 2.1., 8.9 договора аренды стороны распространили условия о плате за пользование на отношения, возникшие до подписания и государственной регистрации договора (с 31.01.2005 г.). Договор аренды предполагает передачу имущества во временное владение и пользование или только во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Однако акт о приеме-передаче был подписан только 10.11.2005 г. В дополнительном соглашении № 1 от 20.03.2005 г., а также дополнительном соглашении № 1 от 20.03.2006 г., подписанном обеими сторонами, стороны признали, что фактическое пользование стало возможным только с 03.11.2005 г. – с момента прекращения прав третьих лиц на предоставленный земельный участок.

В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Данное разъяснение применимо и к земельным участкам.

Таким образом, поскольку п. 2 ст. 425 ГК РФ не позволяет распространять условия договора на отсутствующие отношения, а также на отношения, правовая природа которых, не соответствует условиям договора – взыскание платы по договору за период, когда договор не был заключен, а ответчик не использовал и не мог использовать земельный участок, является неправомерным.

За период с 31.01.2005 г. по 31.12.2005 г. по условиям договора Общество должно уплатить 5 553 342 руб. 73 коп. Фактическое пользование земельным участком началось 03.11.2005 г. Следовательно, размер платы за фактическое пользование арендованным земельным участком в 2005 году составляет 961 474 руб. 26 коп. (5 553 342,73 / 335 (кол-во дней, за которые рассчитана плата) х 58 (кол-во дней с момента передачи земельного участка для использования). Указанную сумму в соответствии с п. 8.9 договора аренды Общество обязано оплатить в течение 2006 года равными платежами ежеквартально.

Рассчитывая размер арендной платы за 2006 год, Департамент применил коэффициент индексации в размере 1,085. Департамент правомерно указал, что в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 424 ГК РФ размер арендной платы должен