Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 n 15АП-476/2010 по делу n А32-19868/2009 По делу о признании права собственности на объекты недвижимости.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2010 г. N 15АП-476/2010
Дело N А32-19868/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представитель Конюший Павел Григорьевич - доверенность от 25.12.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Кубанский сад"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 02 декабря 2009 года по делу N А32-19868/2009,
принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,
по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Кубанский сад"
к ответчику администрации муниципального образования Крымский район
о признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Кубанский сад" (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Крымский район (далее - Администрация) о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крымский район, х. Непиль, ул. Садовая, 1А:
бригадный домик литер А общей площадью 185,7 кв. м,
кузницу литер Б общей площадью 199,2 кв. м,
токарный цех литер Д общей площадью 281,4 кв. м,
склад-холодильник литер В общей площадью 248,4 кв. м,
заправку: литер Г29 общей площадью 6,9 кв. м, литер Г30 общей площадью 6,7 кв. м (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 94)).
Исковые требования мотивированы тем, что Кооператив приобрел спорные объекты недвижимости у ООО "Кубанские зори". В настоящее время ООО "Кубанские зори" ликвидировано, что не позволяет осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. В связи с чем, ООО "Кубанские зори" обратилось с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02 декабря 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд установил, что договор купли-продажи заключен в рамках процедуры банкротства. Суд первой инстанции указал на нарушение правил реализации имущества несостоятельного должника: конкурсный управляющий не проводил независимую оценку стоимости имущества, спорное имущество не выставлялось на торги. В связи с чем, суд первой инстанции квалифицировал договор купли-продажи как ничтожный.
Суд также указал, что у ООО "Кубанские зори" (продавца) отсутствовал земельный участок под объектами недвижимости, поскольку судебными актами по делу А32-2481/2001 постановление главы администрации города Крымска от 22.05.1996 N 488-п о закреплении земельных участков за ООО "Кубанские зори" признано недействительным.
Суд также указал, что договор купли-продажи не содержит данных достаточных для индивидуализации имущества, а между истцом и ответчиком отсутствует спор, что также является основанием для отказа в иске.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, сельскохозяйственный производственный кооператив "Кубанский сад" обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- проверяя законность действий конкурсного управляющего, суд вышел за рамки предмета спора и своих полномочий;
- выводы суда об отсутствии прав на земельный участок у истца не имеют отношения к делу;
- для целей индивидуализации имущества истцом предоставлены технические паспорта, выполненные ГУП "Крайтехинвентаризация";
- поскольку на настоящий момент спорное имущество можно определить как бесхозяйное - истец обратился с настоящим иском к Администрации (ст. 225 ГК РФ).
Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы, ответчик явку представителя не обеспечил. В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 10 минут 22 марта 2010 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда и на информационном стенде в здании суда.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 25.02.2005 N 1 общество с ограниченной ответственностью "Кубанские зори" приняло обязательство передать в собственность Кооператива имущество, находящееся по адресу: Краснодарский край, Крымский район, х. Непиль, ул. Садовая, 1 "А", перечисленное в приложении N 1: бригадный домик лит. А, кузница, токарный цех, лит. Б, Д, склад ГСМ литеры Г29, Г30, склад (холодильник) литер В. (т. 1 л.д. 6 - 8). Указанное имущество передано по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 9).
Суд первой инстанции верно установил, что спорное имущество было реализовано в рамках процедур банкротства сельскохозяйственной организации.
Однако суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, что привело к принятию неправильного решения.
Как следует из решения, суд оценивал сделку на соответствие положениям Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Однако судом первой инстанции не учтено, что в силу п. 2 ст. 233 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" по делам, производство по которым возбуждено до вступления в силу указанного Федерального закона до момента завершения процедуры банкротства (внешнего управления, конкурсного производства или мирового соглашения), введенной до вступления указанного Федерального закона в силу, применяются нормы Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" вступил в силу с 03.12.2002 года (п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 08.04.2003 N 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
В свою очередь конкурсное производство в отношении ООО "Кубанские зори" введено решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2002 года (т. 2 л.д. 58 дела А32-6789/2002).
Следовательно, при оценке договора купли-продажи от 25.02.2005 N 1 необходимо было применять положения Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (соответствующие разъяснения содержатся в п. 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 08.04.2003 N 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
В свою очередь Федеральный закон от 08.01.1998 N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит требований о продаже на первых торгах предприятия сельскохозяйственной организации как имущественного комплекса. Соответственно отсутствует нарушение, указанное судом первой инстанции.
В соответствии с п. 3 ст. 139 Федерального закона от 08.01.1998 N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.
Однако нарушение права преимущественной покупки влечет не недействительность договора, а возможность лица, чье преимущественное право нарушено, требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору. Соответственно вопрос о возможном нарушении права преимущественной покупки не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.
В соответствии с п. 2 ст. 102 Федерального закона от 08.01.1998 N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Как следует из протокола от 24.02.2004 N 5 на собрании кредиторов принято решение продать спорные объекты недвижимости (объекты тракторной бригады) по остаточной стоимости в 68 856 рублей 80 копеек (т. 3 л.д. 113 дела А32-6789/2002).
Соответственно проведение оценки недвижимого имущества не требовалось.
Согласно п. 1 ст. 112 Федерального закона от 08.01.1998 N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника; порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Собранием кредиторов одобрена продажа недвижимого имущества (Стройдвора) не на торгах, а по договору купли-продажи N 9 по цене 200 000 рублей (протокол собрания кредиторов от 12.03.2003 N 1 - т. 3 л.д. 3 - 4 дела А32-6789/2002). В последующем цена имущества была уменьшена до остаточной стоимости в 68 856 рублей 80 копеек (т. 3 л.д. 113 дела А32-6789/2002).
При таких обстоятельствах отсутствуют нарушения закона, указанные судом первой инстанции, которые могли бы повлечь недействительность договора купли-продажи от 25.02.2005 N 1. Кроме того, продажа имущества не на торгах могла нарушить интересы кредиторов. Однако на собрании кредиторов от 20.01.2005 года указанный договор одобрен, кредиторы ходатайствовали об отложении судебного заседания по утверждению отчета конкурсного управляющего с целью завершения конкурсного производства до поступления денежных средств по договору (т. 4 л.д. 81 - 82 дела А32-6789/2002).
Материалами дела подтвержден факт поступления денежных средств ООО "Кубанские зори" (квитанция к приходному кассовому ордеру - т. 1 л.д. 12, дополнение к отчету конкурсного управляющего ООО "Кубанские зори" от 02.03.2005 - т. 5 л.д. 3 дела А32-6789/2002, протокол собрания кредиторов от 02.03.2005 - т. 5 л.д. 4 - 5 дела А32-6789/2002).
Материалами дела также подтвержден факт принадлежности спорного имущества продавцу (ООО "Кубанские Зори"). Указанное имущество было передано продавцу при его создании из состава имущества ТОО "Кубанский сад" (список и стоимость имущества ООО "Кубанские зори", вносимого в уставный фонд - т. 1 л.д. 44 - 46 дела А32-6789/2002, акт передачи части имущества учредителей ТОО "Кубанский сад" в собственность ООО "Кубанские зори" от 24.01.1996 - т. 1 л.д. 23, акт приема-передачи от 10.04.1996 - т. 1 л.д. 31).
При этом для разрешения настоящего спора не имеет правового значения выводы судов по делу А32-2481/2001 (т. 1 л.д. 73 - 78 дела А32-6789/2002).
Во-первых, в указанных актах отсутствуют выводы относительно спорных объектов недвижимости, предметом спора были права на земельные участки.
Во-вторых, выявленные нарушения порядка реорганизации ТОО "Кубанский сад" в ООО "Кубанские зори" (не обеспечены права кредиторов, пассивная часть баланса не соответствует его активной части) не порочат того обстоятельства, что спорное имущество было передано в уставный капитал ООО "Кубанские зори" и право собственности указанного общества никто не оспаривал.
Суд первой инстанции верно отметил, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2001 года по делу А32-2481/2001 по иску ТОО "Кубанский сад" о признании недействительными постановлений Администрации города Крымска и Крымского района об изъятии земельного участка у ТОО "Кубанский сад" и предоставлении его ООО "Кубанские зори" имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Однако факт отсутствия права собственности на земельный участок под спорными объектами недвижимости не имеет значения для настоящего дела. Прекращение прав на земельный участок, полученный ООО "Кубанские зори" от ТОО "Кубанский сад", не означает, что у ООО "Кубанские зори" отсутствуют права на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке и также полученные от ТОО "Кубанский сад".
Отношения по землепользованию между ООО "Кубанские зори" и ТОО "Кубанский сад" могли быть урегулированы на основании норм об аренде или об установлении сервитута. Если такое отношения не были урегулированы, они могут быть урегулированы сейчас между истцом и собственником земельного участка.
В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Следовательно, отчуждение объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке не было запрещено законодательством, действовавшим на момент заключения договора купли-продажи от 25.02.2005 N 1, и в данном случае не затрагивает права собственника земельного участка.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор купли-продажи от 25.02.2005 N 1 не противоречит императивным нормам закона, действовавшим в момент совершения сделки (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Суд первой инстанции также пришел к выводу о недостаточной индивидуализации объектов недвижимости в договоре купли-продажи. Однако указанный вывод не соответствует обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В договоре купли-продажи от 25.02.2005 N 1 указано местоположение отчуждаемых объектов, их назначение, которое соответствует техническим паспортам. Согласно плану земельного участка (т. 1 л.д. 34) иных объектов недвижимости с указанным назначением на земельном участке нет. У суда апелляционной инстанции отсутствуют сомнения, что объекты, указанные в договоре купли-продажи, тождественны объектам, в отношении которых представлен
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 n 15АП-3887/2010 по делу n А53-1648/2010 По требованию об отмене определения о прекращении производства по делу.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также