Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2009 по делу n А53-3352/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-3352/2008-С2-41

09 февраля 2009 г.                                                                              15АП-5202/2008-НР

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 03 июля 2008 г. по делу № А53-3352/2008-С2-41,

принятое судьей Авдеевым В.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Славяне»

к ответчику Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

при участии третьих лиц: муниципального унитарного предприятия «Городской центр кадастра и геодезии»,

федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области

об обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Славяне» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - Департамент) с исковым заявлением об обязании произвести в соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону №1109 от 22.09.2006 г. перерасчет задолженности по договору аренды земельного участка № 28105 от 01.09.2005 г., заключенному между Департаментом и Обществом за период, охватывающий 2006, 2007г.; обязании произвести перерасчет арендной платы.

Впоследствии исковые требования были уточнены, истец просил суд признать сумму, подлежащую оплате истцом в качестве арендной платы за пользование земельным участком площадью 2 627 кв.м., с кадастровым номером 61:44:01 03 12:0170, расположенным по адресу г. Ростов-на-Дону, бул. Комарова, 28г, за период 2006-2007г. (с января 2006 г.по сентябрь 2007г.), в размере 1 555 706,82 руб. (т. 1 л.д. 60).

Исковые требования мотивированы указанием на то, что земельный участок предоставлялся с целью строительства многоквартирного дома, в связи с вводом объектов в эксплуатацию и, соответственно, изменением категории арендуемого участка в соответствующей части происходило изменение в сторону уменьшения площади арендуемого земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие «Городской центр кадастра и геодезии» (далее – Центр кадастра), федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области (далее – Земельная палата).

В отзыве на иск Департамент просил суд отказать Обществу в иске, указывал, в частности, на то, что соглашением сторон от 27.09.2007г. договор аренды №28105 был расторгнут. Общество к Департаменту с документами для целей перерасчета арендной платы не обращалось, межевание осуществлено не было.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03 июля 2008 г. исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что данный спор между сторонами является спором о размере арендной платы по договору. При этом сослался на постановление мэра г. Ростова-на-Дону №1109 от 22.09.2006 г. об изъятии у Общества части земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что постановлением мэра г. Ростова-на-Дону, которым у истца изъята часть земельного участка, не предусмотрена обязанность арендодателя произвести перерасчет арендной платы. Департамент полагает, что требование арендатора сформулировано некорректно, земельный участок, подлежащий изъятию, сформирован в надлежащем порядке не был, между сторонами в спорный период действовал заключенный между сторонами договор аренды земельного участка, поэтому расчеты должны производиться в соответствии с условиями договора.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2008 г. решение Арбитражного суда Ростовской области от 03 июля 2008 г. отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04 декабря 2008 г. постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции третьих лиц, что в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 288 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта. При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения норм процессуального права и разрешить спор.

При новом рассмотрении от Земельной палаты поступил отзыв, в котором указано, что вопросы расчета арендной платы не входят в компетенцию учреждения, в связи с чем решение спорного вопроса оставлено на усмотрение суда.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом; от Департамента поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя; дело рассмотрено в соответствии с положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 01.09.2005 № 28105 земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 03 12:0170, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 4-мкр СЖР, бул. Комарова (п.4-33 А.Б.), для использования в целях завершения проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, общей площадью 5771 кв.м. (т. 1 л.д. 10-14); срок договора аренды определен с 26.04.2005 г. по 26.04.2008 г.

В судебном заседании (протокол от 01.09.2008 г. – т. 1 л.д. 102) стороны пояснили суду, что требования о регистрации договора аренды были соблюдены; соглашением сторон договор аренды расторгнут с 20 июня 2007г., в связи с вводом в эксплуатацию завершенных строительством жилых домов и подземной автостоянки, передачей завершенных строительством объектов на баланс ООО «Управляющая компания Очаг», регистрационная запись в реестре была погашена.

В материалы дела представлено соглашение о расторжении договора аренды от 27.09.2007 г. (т. 1 л.д. 9, 63), однако доказательства государственной регистрации соглашения отсутствуют.

На момент рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции договор аренды прекращен и регистрация обременения в виде права аренды на земельный участок отсутствует, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.08.2008 № 01/484/2008-933 (т. 1 л.д. 90-93).

В силу положений ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Истец, с одной стороны, добивается осуществления Департаментом перерасчета, ссылаясь на условия договора. С другой стороны, истец требует установить размер его обязанности в конкретной денежной сумме, что делает действия Департамента по осуществлению перерасчета излишними.

Суд удовлетворил оба требования истца.

Для оценки применимости заявленных истцом требований следует дать им квалификацию с точки зрения положений Гражданского кодекса РФ.

Требование истца о признании его обязанности по уплате арендной платы в конкретной сумме в качестве способа защиты, который может быть осуществлен в юрисдикционной форме, законодательством не предусмотрено. Данное требование истца не может быть квалифицировано как восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Никакое субъективное право либо законный интерес истца действиями ответчика не нарушено.

В функции суда не входит осуществление расчета арендной платы, подлежащей уплате арендатором по договору аренды, с целью формирования преюдициального акта на случай возникновения спора и взыскания арендной платы арендодателем.

В случае возникновения между сторонами спора о размере задолженности по арендной плате, требование Департамента к Обществу подлежит реализации в судебном порядке. Общество в этой ситуации сможет представить все свои возражения по вопросу о размере арендной платы, в том числе привести ссылку на невозможность использования арендованного объекта по причинам, зависящим от арендодателя, если такие обстоятельства имели место.

Поскольку взыскание Департамента с Общества какой-либо суммы задолженности по договору аренды в принудительном порядке возможно только посредством обращения в суд, т.е. под контролем суда, наличие потенциальной возможности Департамента предъявить обществу иск субъективных прав и законных интересов общества не нарушает.

В случае, если Департамент обусловит погашением непризнанной Обществом задолженности иные отношения с Обществом, существующие в регулятивной области - Общество не лишено права оспорить действия либо бездействие Департамента, в том числе со ссылкой на отсутствие задолженности.

Если имущество (земельный участок) использовался каким–либо иным лицом, истец также не лишен права обратиться к такому лицу с кондикционным иском на основании ст.1102 ГК РФ.

Требование истца о признании его обязанности по уплате арендной платы в конкретной сумме не может быть квалифицировано и как требование о внесении изменений в договор аренды. Истец ссылается на постановление мэра города от 22.09.2006г. №1109 об изъятии у него земельного участка площадью 0,3144 га из ранее предоставленного в размере 5 771 кв.м, а также на то, что в отношении жилых домов, для строительства которых предоставлялся на праве аренды земельный участок, есть разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (1-я и 2-я очереди – 29 и 30 декабря 2005г.). Из представленного истцом расчета видно, что с января 2006г. размер участка для целей расчета арендной платы определяется истцом за вычетом земельных участков, находящихся под введенными в эксплуатацию домами. То есть, истец полагает, что введение домов в эксплуатацию автоматически приводит к такому изменению.

Между тем договорное правоотношение подлежит изменению только в порядке, указанном в законе. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не заменяет ни соглашение о внесении изменений или расторжении договора, ни передаточный документ. Причем в данном случае требовалось формирование нового объекта – земельного участка.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Пунктом п. 2 ст. 6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), ст. 11.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок как самостоятельный объект земельных отношений возникает после определения границ в порядке, предусмотренном законом – проведения кадастрового учета. Таким образом, до межевания и кадастрового учета земельного участка под построенными и отчужденными объектами недвижимости самостоятельного объекта аренды не возникает, и арендное отношение продолжает существовать в неизменном виде. Следовательно, арендодатель до формирования нового земельного участка сохраняет право на получение арендной платы в полном объеме от арендатора.

Постановление мэра от 22.09.2006г. № 1109 было определено изъять у Общества часть земельного участка площадью 0,3144 га (т. 1 л.д. 22).

На основании данного постановления был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 03 12:0170 на земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:01 03 12:0270, 61:44:01 03 12:0269 (кадастровый план земельного участка от 17.10.2006 г. № 11116/06-3309 – т. 1 л.д. 64-69).

Формирование новых земельных участков могло служить основанием для изменения арендного правоотношения в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ.

Однако с требованием о внесении изменений в договор истец к ответчику не обращался, приведенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции довод истца о направлении ответчику писем с требованием об изменении арендной платы материалами дела не подтверждается. Напротив, материалы дела содержат адресованные Обществу письма Департамента, в которых Департамент предлагает истцу явиться для сверки платежей по арендной плате в случае несогласия с суммой задолженности (т. 1 л.д. 23, 24).

Таким образом, основания, которые вызвали бы изменение договора аренды вне зависимости от соглашения сторон, не обнаруживаются, предусмотренная ГК РФ процедура для изменения договора (ст.452 ГК РФ) истцом не соблюдена.

Кроме того, требования истца не соответствуют формуле требования об изменении договора, поскольку истец формулирует свое требование вовсе в отрыве от текста договора и его условий, не указывает, какой именно пункт договора он просит изменить.

В настоящее время договорные отношения между сторонами отсутствуют. В связи с тем, что договорное правоотношение прекращено, оно не может быть изменено ни соглашением сторон, ни в судебном порядке.

Что касается требования истца обязать Департамент осуществить перерасчет, данное требование следует сопоставить с таким предусмотренным ст.12 ГК РФ способом, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требуемая истцом корректировка расчета не охватывается предусмотренной п. 4.2.5 договора обязанностью арендодателя своевременно производить перерасчет