Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу n А32-5719/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-5719/2008-53/65

17 февраля 2009 г.                                                                              15АП-7519/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Золотухиной С.И.,

судей Смотровой Н.Н., Ткаченко Т.И.

при ведении протокола судебного заседания судьей Золотухиной С.И.

при участии:

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом,

от заинтересованного лица: специалист-эксперт Крылова Виктория Валентиновна по доверенности от 09.01.2008 г. №5,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2008г. по делу № А32-5719/2008-53/65 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арназар» к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю об оспаривании отказа УФРС в государственной регистрации права, принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Арназар" обратилось в  Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании незаконным отказа Управления от 28.01.2008 г. в государственной регистрации права на нежилые помещения подвала №1,2 здания литер под/А, нежилые помещения первого этажа №2, 3, 3/1, ¾, 5, 7 здания литер А, нежилые помещения №7\1, 7/2, 9/1 пристройки литер а2, нежилые помещения №12, 14 пристройки литер А1, общей площадью 430,3 кв.м, расположенные по адресу г. Краснодар, ул. Красная, 67, а также обязании УФРС по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности на указанные помещения за ООО «Арназар».

Решением суда от 25.08.2008 г. заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что обществом в регистрирующий орган был предоставлен документ, подтверждающий, что на спорный объект не требуется получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, представленные обществом документы отражали все необходимые сведения об изменениях объекта, позволяющие отнести эти изменения к незначительным и не требующим разрешения на строительство, и являлись достаточными для государственной регистрации.

Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что обществом не представлены для регистрации реконструированного объекта разрешение на ввод его в эксплуатацию, документы, подтверждающие право общества на земельный участок, согласие залогодержателя (банка) на прекращение права собственности на заложенные помещения, а суд не применил ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы. Представитель общества, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие заявителя по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя УФРС по Краснодарскому краю, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г. Краснодара и торговое предприятие «Рыба» заключили договор купли-продажи от 03.06.1994г. нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 67 и по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 69. В связи с реорганизацией ООО «Магазин «Рыба» (правопреемника торгового предприятия «Рыба») путем выделения из него ООО «Арназар» нежилые помещения №№2, 3, 3/1, 3/4, 5, 6, 7, 9.1, 10, 11, 12, 13 на 1 этаже лит. «А» общей площадью 157,9 кв. м и помещения №№1, 2, 2/а, 3, 4, 6, в лит. «под/А» общей площадью 137,7 кв. м, расположенные по адресу г. Краснодар, ул. Красная, 67, переданы ООО «Арназар»  (т.1 л.д. 47).

На основании решения общего собрания участников от 19.07.2006 г. обществом «Арназар» произведена реконструкция объектов недвижимости с пристройкой к ним сооружений.

ООО «Арназар» обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Краснодара по поводу согласования реконструкции здания по ул. Красная 67. В письме от 27.12.2006. № 23/6121-С департамент указал, что выдачи разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию не требуется, так как изменения объектов не затрагивают конструктивные характеристики объекта (л.д. 60 т.2).

31 июля 2007 года общество обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения подвала №1,2 здания литер под/А, нежилые помещения первого этажа №2, 3, 3/1, ¾, 5, 7 здания литер А, нежилые помещения №7\1, 7/2, 9/1 пристройки литер а2, нежилые помещения №12, 14 пристройки литер А1, общей площадью 430,3 кв.м, расположенные по адресу г. Краснодар, ул. Красная, 67.

28 августа 2007 года государственная регистрация приостановлена, заявителю предложено дополнительно представить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, законченного реконструкцией, для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, а также документы, подтверждающие право ООО «Арназар» на земельный участок, на котором расположены принадлежащие обществу объекты и возведенная пристройка литер А1, и согласие залогодержателя ЗАО Коммерческий банк «Кедр» на прекращение права собственности на заложенные помещения и на регистрацию права собственности на вновь возданный объект недвижимости (т.1 л.д. 5-6).

Письмом регистрационной службы от 28.01.2008г.  обществу отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с тем, что оно в указанный срок не устранило причины, препятствующие проведению государственной регистрации (т.1 л.д. 30-33).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Арназар» в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований общества. Данный вывод признается апелляционным судом ошибочным ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который совершил оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Если в течение срока, на который была приостановлена государственная регистрация права, не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Регистрационная служба отказала обществу в регистрации права собственности в связи с непредставлением ООО «Арназар» акта ввода реконструированного объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты), количества этажей, площади, показателей производственной мощности.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из того, что у общества отсутствует необходимость получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. В обоснование данного вывода суд сослался на письмо Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Краснодара от 27.12.2006 г. №23/6121-С, в котором указано, что реконструкция здания не повлияла на несущую способность основных несущих конструкций, а, следовательно, не требует выдачи разрешения на строительство и на ввод данного объекта в эксплуатацию. Аналогичный вывод содержится и в техническом заключении ЗАО «Краснодарпроектстрой».

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов дела видно, что нежилое здание-магазин, принадлежащий ООО «Арназар» и расположенный по ул. Красная,67, реконструирован следующим образом: подвал  - литер «под/А» помещения 1, 2, 2/а, 3, 4  преобразованы в помещения 1,2 общей площадью 139,7 кв. м; первый этаж  - литер «А» помещения 12, 13 преобразованы в помещение 12 общей площадью 17,8 кв. м, помещения 6,7 преобразованы в помещения 7, 7/1, 7/2 общей площадью 21,5 кв.м, помещение 10, литер а, а1, а2, а3 и лестничная клетка преобразованы в помещение 14 общей площадью 54,6 кв. м. Кроме того, на месте пристройки площадью 6,6, кв.м и пристройки литер а площадью 6,2 кв. м, входа в подвал литер а1 обществом осуществлена пристройка литер А1 площадью 72 кв.м, имеющая бетонный фундамент, кирпичную стенку и металлические проемы (т.2 л.д. 61, 68-84). Данное обстоятельство (увеличение площади и капитальный характер объекта с литером А1) подтверждает изменение конструктивных элементов строения.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что общество получило разрешение на капитальную реконструкцию принадлежащего ему здания магазина, а также документы, подтверждающие ввод его в эксплуатацию. Вывод суда об отсутствии такой необходимости является недостаточно обоснованным. Письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодара, а также техническое заключение ЦПК «Строитель» ЗАО «Краснодарпроектстрой» не являются надлежащими и достаточными доказательствами, подтверждающими данные обстоятельства.

Письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодара от 27.12.2006. № 23/6121-С представлено в материалы дела в виде незаверенной ксерокопии, полномочия лица, его подписавшего, не подтверждены.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ЦПК «Строитель» ЗАО «Краснодарпроектстрой» является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля и разрешение вопроса о возможности строительства без соответствующего разрешения. Кроме того, из текста заключения (т.1 л.д. 90-93) следует, что предметом проведенного исследования являлись лишь помещения подвала, реконструированные обществом «Арназар», сведений об исследовании пристройки литер А1 в заключении не содержится.

Кроме того, ООО «Арназар» не представлено доказательств того, что на момент строительства спорного объекта у него имелось согласие собственника земельного участка на ведение строительных работ. Обществом также не представлены в регистрирующий орган и сами документы, подтвеждающие право ООО «Арназар» на земельный участок под объектами недвижимости, за регистрацией прав на которые общество обратилось в Управление ФРС по Краснодарскому краю. Между тем, в силу ст. 263 ГК РФ возводить на участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, вправе лишь собственник участка, который также может разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о возможности строительства обществом «Арназар» новых и реконструкции прежних объектов без разрешения на строительство, возможности эксплуатации реконструированных