Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 по делу n А32-40495/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002,

тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-40495/2013

26 августа 2014 года                                                                             15АП-13242/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Щетининым П.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на определение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Левченко О.С.)

от 12.05.2014 по делу № А32-40495/2013

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй", при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй" (далее – ООО "Вектор-Строй") о расторжении договоров аренды от 13.10.2009 № 4000001795.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" (далее – ООО "КоммерцКапитал").

Исковые требования мотивированы использованием ответчиком предоставленного земельного участка не по целевому назначению.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 мая 2014 года исковые требования оставлены без рассмотрения.

Определение суда мотивировано несоблюдением истцом порядка расторжения договора аренды от 13.10.2009 № 4000001795 в части не направления арендатору письменного предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а так же последующего предложения расторгнуть договор.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил  определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт полагает, что Администрацией полностью соблюден порядок расторжения договора аренды от 13.10.2009 № 4000001795. 08 августа 2013 года администрация направила ООО "Вектор-Строй" по его юридическому адресу требование о досрочном расторжении договора аренды и подписании в кратчайшие сроки соглашения о его расторжении в связи с нарушением условий договора. Требование ООО "Вектор-Строй" в добровольном порядке не исполнено, соглашение о расторжении договора не подписано.

Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город – курорт Геленджик от 01.10.2009 № 600 между администрацией (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (арендатор) заключен договор аренды № 4000001795 от 13.10.2009 (далее – договор аренды), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0410050:57, площадью 2 512 кв. м, расположенный по ул. Новороссийской, 148 в г. Геленджике, Краснодарского края, для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок фактически передан арендатору с 01.10.2009, без каких-либо иных документов по его передаче.

12 июля 2010 года ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (инвестор) и ООО "Вектор – Строй" (застройщик) заключили соглашение о внесении инвестиционного взноса (далее – соглашение), согласно которого во исполнение сторонами инвестиционного договора на капитальное строительство № 2 от 07.07.2008 инвестор передает в качестве инвестиционного взноса застройщику в собственность здание фабрики ремонта и пошива обуви, литер А, этажность: 3, общей площадью 1 906 кв. м, инвестиционный номер: 3750/177, условный номер: 23:01:12:10:2002:180, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Киевская / Новороссийская, 62/148, а также права и обязанности арендатора земельного участка общей площадью 2 512 кв. м, кадастровый номер 23:40:0410050:57, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви, расположенного по адресу: г. Геленджик, Новороссийская, 148.

Дополнительным соглашением от 28.03.2011 на основании постановления администрации муниципального образования город – курорт Геленджик от 22.02.2011 № 294, администрация и ООО "Вектор – Строй" в пункт 1.1 пункта 1 слова "для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви" заменили словами "для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения".

Договором от 06 ноября 2013 года уступки права (требования) и перевода обязательств (долга) по инвестиционному договору на капитальное строительство № 2 от 07.07.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды № 4000001795 от 13.10.2009 переданы ООО "КоммерцКапитал".

Договор аренды, соглашения к нему, а также договор уступки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.12.2013 № 12/153/2013-259.

Полагая, что ответчик использует предоставленный земельный участок не по целевому назначению (земельный участок не освоен, строительство объекта на протяжении длительного времени не осуществляется, разрешительная документация не оформлена) 08 августа 2013 года администрация направила ООО "Вектор-Строй" по его юридическому адресу требование о досрочном расторжении договора аренды и подписании в кратчайшие сроки соглашения о его расторжении в связи с нарушением условий договора.

Требование ООО "Вектор-Строй" в добровольном порядке не исполнило, соглашение о расторжении договора не подписало.

Указанные обстоятельства, явились причиной обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд в защиту нарушенного права.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

К арендным отношениям также подлежит применению общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Из приведенных положений следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Апеллянт настаивает на том, что достаточным для соблюдения досудебного порядка разрешения спора является письмо от 08 августа 2013 года.

Суд первой инстанции верно оценил настоящее письмо, как ненадлежащее доказательство соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в виду следующего.

Указанное письмо не содержит письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок.

Указанное письмо содержит прямое требование о расторжении договора путем подписания дополнительного соглашения.

Так же суд апелляционной инстанции учитывает следующее обстоятельство.

По договору от 06.11.2013 ООО "КоммерцКапитал" в полном объеме уступлены все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 4000001795 от 13.10.2009.

Истец как арендодатель спорного земельного участка был уведомлен о передаче прав и обязанностей по спорному договору аренды ООО "КоммерцКапитал".

Доказательств направления ООО "КоммерцКапитал", ответственному в настоящее время по договору аренды земельного участка, предложения о расторжении договора истцом не представлено.

На основании изложенного Администрацией нарушены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Представленное в материалы дела письмо Администрации от 08 августа 2013 года не содержит письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, содержит прямое требование о расторжении договора путем подписания дополнительного соглашения.

В материалы дела не представлено доказательств соблюдения положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении фактического арендатора земельного участка.

В соответствии с положениями части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право лица на обращение в арбитражный суд с требованием, в отношении которого федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора возникает после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоблюдение заявителем предусмотренного федеральным законом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 мая 2014 года по делу № А32-40495/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                                       В.В. Галов   Судьи                                                                                                    О.Г. Ломидзе                                                                                                                 А.А. Попов