Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2011 по делу n А61-2128/2010. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                               Дело №А61-2128/2010

01 августа  2011 года                                                                                 Вх. №16АП-987/11(1)  

Резолютивная часть постановления изготовлена 26.07.2011

дата изготовления в полном объеме 01.08.2011.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А. (судья-докладчик),

судей: Винокуровой Н.В., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции дело №А61-2128/2010

по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по РСО-Алания, г. Владикавказ

к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз», г. Владикавказ (ИНН:1503015830)

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Академии бюджета и казначейства Министерства финансов РФ» в лице Владикавказского филиала», г. Владикавказ (ИНН:7701050066, ОГРН: 1027739332565),

о досрочном расторжении договора аренды, выселении из арендуемого помещения и взыскании 2506459 рублей 86 коп.,

при участии в судебном заседании:

от третьего лица –  представитель Виноградов И.Э. (доверенность б/н от 25.07.2011)

от ответчика – Бясов В.Л. (директор), представитель Калицев О.Э. (доверенность б/н от 03.03.2011),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РСО -Алания (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз» (далее – ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды № 89-л/04 от 18.08.2004, выселении из арендуемого помещения и взыскании 2 506 459, 86 руб., в том числе 508 810 руб. основного долга за период с 01.08.2007 по 19.08.2010 и 1 997 649 руб. пени за период с 11.07.07. по 19.08.10.

Определением от 23.12.2010 суд удовлетворил заявление (вх. № 14218 от 23.12.2010г.) Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академии бюджета и казначейства Министерства финансов РФ» в лице Владикавказского филиала (далее - учреждение) о его вступлении в дело в качестве 3-го лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в котором оно в лице Владикавказского филиала просит расторгнуть договор аренды, выселить ООО «Куырдадз» из помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, взыскать 508810 рублей арендной платы за период с 21.07.2007 г. по 31.08.2010 г.

По заявлению учреждения, определением от 23.12.2010 оно вступило в дело в качестве 3-го лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Учреждение просит расторгнуть договор аренды, выселить общество из помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, взыскать 508 810 руб. арендной платы за период с 21.07.2007  по 31.08.2010.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.01.2011 по делу №А61-2128/2010 в удовлетворении исковых требований управления отказано. Расторгнут договор аренды недвижимого имущества № 89-л/04 от 18.08.2004 с изменениями от 07.07.2005, заключенный между Территориальным управлением министерства имущественных отношений РФ по РСО-Алания, Владикавказским финансово-экономическим колледжем и ООО «Куырдадз». Суд обязал общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24. Взыскал с общества в пользу учреждения в лице Владикавказского филиала 508 810 руб. арендной платы за период 21.07.2007 по 31.08.2010, расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 176,20 руб., всего 529 986,20 руб.

Не согласившись с принятым решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, ответчик обратился в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявил в апелляционной жалобе, что не был извещен судом первой инстанции надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просит (с учетом уточнения апелляционной жалобы) отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт.

В отзывах на апелляционную жалобу истец, третье лицо просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 20.06.2011 суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 61 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пунктах 29, 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36»О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает решение законным и обоснованным.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, обсудив заявленные исковые требования, возражения на них, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований управления и удовлетворении требований учреждения по следующим основаниям.

Как предусмотрено в пункте 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Положение пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) указывает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, между Территориальным управлением министерства имущественных отношений РФ по РСО-Алания (арендодателем), Владикавказским финансово-экономическим колледжем (владельцем) и ООО «Куырдадз» (арендатор) заключен договор передачи в аренду федерального недвижимого имущества,  в соответствии с которым общество приняло в пользование нежилое помещение общей площадью 189,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24.

Срок действия договора установлен с 01.09.2004 по 30.08.2014.

Размер ежемесячных арендных платежей установлен в условных единицах, что составляет 10 382 руб.

Объект недвижимого имущества был передан арендатору в соответствии с передаточным актом от 18.08.2004.

28.03.2005 спорный договор аренды был зарегистрирован в регистрирующем органе.

07.07.2005 между сторонами договора были согласованы изменения № 71-л/05 в договор, где арендодателем указан колледж, арендатором ответчик.

Согласно изменений площадь арендуемых помещений увеличилась и составила 351,3 кв.м,  увеличилась арендная плата по договору, срок внесения платежей не установлен.

Указанные изменения не были зарегистрированы как неотъемлемая часть договора, ранее прошедшего государственную регистрацию.

   На основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.04.2005 № 440-р четырехэтажное здание литер Г, площадью 1523,5 кв.м, расположенное по адресу г.Владикавказ, Молодежная ул./ Цаликова ул./ К.Бутаева ул., д.7/2-4-6/24, в котором находится арендуемое помещение, передано на праве оперативного управления  Федеральному государственному образовательному учреждению «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» (далее- учреждение). Владикавказский финансово-экономический колледж, являющийся его структурным подразделением Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2009 г. № 220 переименован во Владикавказский филиал Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академии бюджета и казначейства Министерства финансов РФ».

   Ответчик арендную плату, ни установленную договором, ни изменением не уплачивал, в связи с чем, учреждение обратилось в Арбитражный суд с иском о расторжении договора и взыскании арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания по делу №А61-1110/07-5 от 04.12.2007, оставленным в данной части без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008, с общества в пользу учреждения в лице Владикавказского финансово-экономического колледжа взыскана задолженность по арендной плате за период с 28.03.2005 по 20.07.2007.  В удовлетворении требований о расторжении договора аренды отказано в связи с отсутствием доказательств направления ответчику предупреждения о расторжении договора.

Указанное решение до настоящего времени ни в добровольном, ни в принудительном порядке ответчиком не исполнено.

Учреждением в лице филиала в адрес ответчика, согласно положениям спорного договора, устанавливающих порядок уведомления арендодателем о досрочном расторжении договора аренды, были направлены письма о погашении задолженности, а затем с предложением расторгнуть договор в добровольном порядке и добровольно перечислить сумму задолженности истцу по арендной плате, как по юридическому адресу ответчика, так и по месту его проживания, а также передавались нарочно через работников столовой, которая располагается в арендуемом ответчиком помещении, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (т.1 л.д.115-129, 139-140).

Ответчиком одно из них, направленное почтой, было получено, о чем свидетельствует его подпись в уведомлении (т.1 л.д.113), иные возвратились, в том числе, в связи с отказом адресата о получении и истечении срока хранения, что свидетельствует о выполнении арендодателем обязанности по уведомлению арендатора о досрочном расторжении договора.

Однако, ответчик не устранил нарушения, которые в силу статьи 619 Кодекса дают арендодателю право расторгнуть досрочно договор аренды и потребовать взыскания задолженности за весь период действия договора.

При этом требования о взыскании задолженности по арендным платежам за переданные по договору аренды помещения могут быть удовлетворены, как считает апелляционный суд, только по условиям договора аренды без учета внесенных в него изменений, поскольку в силу  разъяснений пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оно не было в обязательном порядке зарегистрировано, что в  силу положений пункта 3 статьи 433 Кодекса свидетельствует о незаключенности изменений.

Кроме того, суду не предоставлены доказательства того, что в результате заключенных изменений обществу было передано в установленном законом порядке по акту приема-передачи имущество в том размере арендуемой площади, которая указана в изменениях и которая почти в два раза превышает размер арендуемых площадей, переданных по договору аренды:189,3 кв.м. и 351,3 кв.м. соответственно.

Сумма задолженности по арендным платежам, как считает апелляционный суд, должна исчисляться, исходя из размера арендной платы,  установленной договором, также без учета изменений в него  по изложенным выше основаниям, что составляет за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 384 134 рубля.

В иске управлению следует отказать, поскольку в силу статьи 617 Кодекса и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона, а, как следует из материалов, арендуемое имущество передано на праве оперативного управления учреждению.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендодатель передал нежилые помещения, не соответствующие санитарным и строительным требованиям, отклоняются судом, так как при составлении акта приема-передачи нежилых помещений, у арендатора была возможность обнаружить недостатки сданного в аренду имущества, но он этого не сделал, а принял имущество без каких-либо