Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу n А50-18236/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-4689/2014-ГК

г. Пермь

23 мая 2014 года                                                                   Дело № А50-18236/2013­­

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  23 мая 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Голубцовой Ю.А., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухановой Е.П.,

при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью «ЭОС Интер»: Лычева Э.В. (доверенность от 05.09.2013),

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 25 февраля 2014 года

по делу № А50-18236/2013,

принятое судьей Трубиным Р.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭОС Интер» (ОГРН  1055904558247, ИНН 5911046753)

к Обществу с  ограниченной ответственностью «Империя-А» (ОГРН 1097232001240, ИНН 7202193750), Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Березники

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, определении достоверной величины стоимости объекта оценки, обязании направить проект договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭОС-Интер» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Империя-А» (общество «Империя-А»), Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (далее – Управление, ответчики), о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: кирпично-панельного производственного здания (лит.А), общей площадью 6491,1 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д.39 с земельным участком общей площадью 3 842 кв.м. с кадастровым номером 59:03:0400048:39, указанной в отчете независимого оценщика общества «Империя-А» в размере 45 017 000 руб., в том числе стоимость здания - 36 639 000 руб., стоимость земельного участка - 8 378 000 руб., недостоверной. Установить в качестве достоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) поименованного имущества стоимость, указанную в заключении эксперта №210/2013 в размере 30 174 576 руб. без учета НДС, в том числе рыночная стоимость кирпично-панельного производственного здания (лит. А), общей площадью 6491,1 кв.м в размере 27 990 576 руб. без учета НДС, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3 842 кв.м. с кадастровым номером 59:03:0400048:39 в размере 2 184 000 руб. без учета НДС. Кроме того, истец просил обязать Управление направить надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимого имущества (с учетом уточнения требований, сделанных в порядке ст. 49 АПК РФ и принятых судом протокольным определением суда от 13.02.2014).

Определением суда от 13.12.2013 производство по делу приостанавливалось в связи с удовлетворением ходатайства Управления о проведении по делу экспертизы. Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Пермское представительство Центра независимых судебных экспертиз «ТЕХЭКО», эксперту Кулакову С.В.

Определением суда 13.02.2014 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта от 12.12.2013 №210/213 (ст. 146 АПК РФ).

Решением суда от 25.02.2014 иск удовлетворен.

Управление с решением не согласно, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований истцу отказать. По мнению заявителя жалобы, указанная в отчете №165 рыночная стоимость объекта оценки определена достоверно и соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости на территории г. Березники, сам отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ об оценке), требованиям федеральных стандартов оценки (далее - ФСО); основания отказа от применения оценщиком  сравнительного и доходного подходов обоснованы в разделе 10.2 оспариваемого истцом отчета №165 об оценке. Применение в судебном заключении сравнительного и доходного походов к определению рыночной стоимости объекта оценки не допустимо, нарушает требования ФСО №1, в связи с чем подготовленный в рамках судебной экспертизы отчет №210/2013 не может быть принят в качестве установления достоверной величины объекта оценки. Кроме того, считает необоснованным вывод суда о том, что заключение экспертного совета на отчет №165 было составлено ранее составление самого отчета, в обоснование ссылается на то, что на титульном листе экспертного заключения указана дата составления заключения - 27.07.2013.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен. В отзыве, ссылаясь на нормы статей 8, 9, 65, ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ, указал на неопровержение Управлением доводов, приведенных обществом в обоснование иска. Указал, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы не имеют отношения к предмету заявленного иска ввиду некорректности вопроса поставленного ответчиком на разрешение эксперта. Управлением, таким образом, не опровергнуты возражения относительно достоверности рыночной стоимости имущества, подлежащего выкупу в порядке Закона №159-ФЗ объекта недвижимости, определенной в отчете №165. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, апелляционный суд оснований для отмены решения не находит.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором объекта муниципальной собственности – нежилого кирпично-панельного производственного здания (лит.А) общей площадью 6491,1 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д.39, на основании заключенного с Управлением договора от 21.03.2011 №нп/2011/18 аренды недвижимого имущества.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 Закона №135-ФЗ об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

Истцу - обладателю преимущественного права на возмездное приобретение отчуждаемого из муниципальной собственности арендуемого имущества, выразившему соответствующее намерение приобрести указанное имущество, ответчиком – Управлением, осуществляющим функции продавца муниципального имущества, направлен проект договора купли-продажи соответствующего объекта.

В данном проекте договора указана цена продажи объекта - 45 017 000 руб., без учета НДС, определенная в соответствии с отчетом об оценке от 26.07.2013 №165, выполненном ответчиком - обществом «Империя-А».

Полагая определенную в этом отчете величину рыночной стоимости имущества недостоверной, общество обратилось в суд с настоящим иском, в обоснование которого указало, что цена является завышенной. В обоснование доводов представил отчет от 16.09.2013 №2013/2315, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр независимой оценки» и экспертное заключение от 01.12.2013 №51 на него некоммерческого партнерства «саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки».

Согласно ст. 13 Закона №135-ФЗ об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно ст. 12 Закона №135-ФЗ об оценке, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 АПК РФ).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно достоверности величины рыночной стоимости имущества, суд, определив из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению, удовлетворил ходатайство сторон и на основании ст. 82 АПК РФ назначил экспертизу по делу.

При этом на разрешение эксперту судом поставлен вопрос, сформулированный Управлением, следующего содержания: определить рыночную стоимость выкупаемого имущества: кирпично-панельного производственного здания (лит.А), общей площадью 6491,1 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д.39 с земельным участком общей площадью 3 842 кв.м. с кадастровым номером 59:03:0400048:39, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д.39 (т. 3 л.д. 18). Проведение экспертизы поручено обществу «Пермское представительство Центра независимых судебных экспертиз «ТЕХЭКО».

Оценив судебное заключение эксперта от 12.12.2013 №210/213 по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами, суд первой инстанции в соответствии с предметом заявленного иска, установил недостоверность определенной в отчете № 165 величины рыночной стоимости объекта оценки, приняв во внимание, что в нарушение требований ФСО и Закона №135-ФЗ об оценке в оспариваемом отчете от 26.07.2013 №165 применен лишь затратный подход определения цены объекта, который не учитывает местоположение объекта и текущую ситуацию на рынке недвижимости, в свою очередь сравнительный и доходный подходы оценщиком не применялись, отказ от применения данных подходов, суд посчитал немотивированным.

Приведенные управлением в апелляционной жалобе возражения относительно выводов суда, сделанных в решении, апелляционным судом рассмотрены и подлежат отклонению исходя из следующего.

В разделе 3 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №256, перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в п. 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Согласно п. 7 ФСО №1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Из содержания пунктов 13-15 ФСО №1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 20 раздела 4 названного ФСО). При проведении оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, а также изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки и собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены на основании его суждения (п. 18 ФСО № 1).

Как видно из заключения экспертизы, проведенной обществом «Империя-А», величина стоимости объекта оценки рассчитана с применением затратного метода. Отказ от применения сравнительного подхода обусловлен отсутствием предложений, отказ от применения доходного метода мотивирован невозможностью прогнозирования будущих доходов и расходов, связанных с объектом оценки, поскольку объект оценки  представляет собой специализированное здание с выделенным земельным участком.

Изучив выводы экспертного заключения от 12.12.2013 №210/213, подготовленного в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, выводы сделанные в отчете от 16.09.2013 №2013/2315, представленном истцом в обоснование исковых требований, относительно возможности применения сравнительного и затратного методов оценки объекта, суд первой инстанции признал необоснованными выводы отчета от 26.07.2013 №165 о невозможности применения сравнительного и доходного метода оценки, ввиду чего признал, что определенная этим отчетом величина рыночной стоимости не может быть признана достоверной.

Доводы Управления о том, что судом неверно определены вопросы, которые поставлены