Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2014 по делу n А60-48770/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-15200/2014-АК

г. Пермь

22 декабря 2014 года                                                        Дело № А60-48770/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей                                 Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» - Михалев К.А., паспорт, доверенность;

от ответчика ООО «ИмиджПроект» - Ручкин М.Ю., паспорт, доверенность;

от третьего лица ООО Оценочная компания «Априори» - не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО «ИмиджПроект»

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 сентября 2014 года

по делу № А60-48770/2013,

принятое судьей Куклевой Е.А.,

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»   (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248)

к ООО «ИмиджПроект» (ОГРН 1069670138856, ИНН 6670138277)

о взыскании задолженности

по встречному иску ООО «ИмиджПроект» (ОГРН 1069670138856, ИНН 6670138277) к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248)

третье лицо: ООО Оценочная компания «Априори»

о признании уведомления недействительным,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ИмиджПроект» (далее - ответчик) о взыскании задолженности 2 583 677 руб. 38 коп. по договору аренды № 07-1/07-01 от 14.09.2007, в том числе суммы основного долга 1 815 501 руб. 60 коп., неустойки 768 175 руб. 38 коп.

В свою очередь, ответчик обратился в Арбитражный суд Свердловской области с встречным иском к истцу о признании недействительной односторонней сделки Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в форме Уведомления №1055/12 от 27.12.2012 в части повышения с 01.01.2013 арендной платы по договору аренды №07-1/07-01 от 14.09.2007.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2014 первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Из содержания апелляционной жалобы следует, что суд первой инстанции необоснованно критически отнесся к заключению эксперта Е.В. Друмлевич. Если суд первой инстанции посчитал, что заключение эксперта Е.В. Друмлевич является недостаточно ясным или обоснованным, то имел возможность наназначить дополнительную или повторную экспертизы. Суд использовал недостоверное доказательство отчет об оценке компании «Априори». При этом судом проигнорирован отчет об оценке компании «Аллегра». Кроме того, суд необоснованно отказал в применении ст. 333 ГК РФ.

Ответчик полагает, что должна быть применена двукратная ставка рефинансирования.

Ответчик, просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2014 отменить; в удовлетворении первоначального иска отказать; встречный иск удовлетворить. Если суд сочтет подлежащим применению результаты оценки, сделанные Е.В. Друмлевич, то пределом возможного повышения арендной платы будет 516 руб. за кв.м. Исходя из этой цифры размер задолженности ответчика будет составлять: 990 273 руб. 60 коп. основного долга, 416 273 руб. 60 коп. пени. В случае применения двойной ставки рефинансирования на основании ст. 333 ГК РФ размер пени будет составлять 62 685 руб. 44 коп.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 14.09.2007 между истцом (арендатор) и ответчиком заключен договор аренды объекта культурного наследия № 07-1/07-01 (далее - договор).

Во исполнение условий договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью 679,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского,д.173а, литер А, для обеспечения сохранения объекта и использования его помещений под офис, магазин и предприятие общественного питания. Историческое название объекта: «Загородная дача архитектора Малахова М.П. 1-я четв. XIX в., арх. Малахов М.П.»

Отдельно-стоящее здание (литер А), назначение: конторское, общей площадью 679,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 173а принадлежит государственному учреждению «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» Министерства культуры Российской Федерации на праве оперативного управления, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2003 сделана регистрационная запись (свидетельство о государственной регистрации права № 996802 от 17.01.2003).

Согласно п. 6.2. 4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2009) оплата арендной платы и НДС производится ежемесячного по 9 число текущего месяца включительно.

Арендная плата на момент заключения договора согласована сторонами в размере, определенном расчетом (приложение № 2 к договору), что составляло 315148 руб. 80 коп., в том числе НДС 56726 руб. 78 коп.

Согласно п. 6.4. договора размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

Уведомлением от 27.12.2012 исх. № 1055/12 арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы с 01.01.2013.

Согласно указанному уведомлению арендная плата арендуемых помещений составила 651 руб. за 1 кв.м. арендуемых помещений в месяц с учетом НДС. Уведомление об изменении арендной платы было получено арендатором 12.01.2013, что подтверждается представленным в материалы дела уведомлением о вручении и ответчиком не оспаривается.

Отказ ответчика уплачивать арендную плату с января 2013 г. в измененном размере послужил основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском о взыскании долга по аренной плате за период с февраля 2013 года по октябрь 2013 года в размере 1 815 501 руб. 60 коп, , фактически составляющем сумму разницы между первоначальным и измененным размером арендной платы.

В свою очередь ответчик полагая, что у истца не имелось оснований для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке обратился в суд с встречным иском.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положения п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 (в ред. постановления от 25.12.2013 г. № 13), разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, в п. 6.4 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, буквальное содержание положений п. 6.4 договора, свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем внесудебном порядке при наличии предусмотренных договором оснований.

Уведомлением от 27.12.2012 исх. № 1055/12, истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2013.

В подтверждение наличия такого предусмотренного договором основания, как изменение рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка), ответчиком представлен отчет № ОА-04/2012-11 от 09.10.2012 ООО Оценочная компания «Априори» согласно которому, стоимость отдельно стоящего здания (литер А), общей площадью 679,2-0 кв.м. на дату оценки 3.10.2012 составляет 42 067 541 руб. 23 коп., стоимость права пользования на условиях аренды на дату оценки 3.10.2012 составляет 682 руб. за 1 кв.м. в месяц без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

Факт изменения рыночной стоимости объекта аренды по договору, ответчиком не оспаривается. Доказательства того, что ответчик изменяет арендную плату чаще, чем один раз в год, истцом не представлены (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что материалами дела подтверждается наличие у ответчика предусмотренного п.6.4 договора основания для изменения в одностороннем порядке условия о размере арендной платы.

При этом, из материалов дела следует, что спорным вопросом является величина арендной платы 1 кв.м. площади спорного объекта.

Определением суда первой инстанции от 04.05.2014 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Независимая экспертиза» в лице эксперта Друмлевича Евгения Викторовича. На разрешение эксперта поставлены вопросы: какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 173А, общей площадью 679,2 кв.м. по состоянию на 3 октября 2012 года? Какова рыночная стоимость права пользования объектом недвижимости, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 173А, обще й площадью 679,2 кв.м. по состоянию на 3 октября 2012 года?

Согласно заключению эксперта № 9/163э-14 от 28.05.2014 рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 173 а, общей площадью 679,2 кв.м. по состоянию на 3.10.2012 составляет 38 071 000 руб., рыночная стоимость права пользования указанным объектом по состоянию на 3.10.2012 составляет 516 руб.

Суд первой инстанции, проанализировав указанное заключение, установил, что экспертом Друмлевич Евгением Викторовичем необоснованно применен понижающий коэффициент 20%, поскольку при определении стоимости объекта эксперт использовал стоимостные показатели с аналогичным статусом, в которых уже заложен коэффициент в 20% при определении их стоимости.

На основании установленных фактов, суд первой инстанции критически отнесся к заключению эксперта № 9/163э-14 от 28.05.2014.

Оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлено.

В основу решения суда первой инстанции положен отчет № ОА-04/2012-11 от 09.10.2012 ООО «Оценочная компания «Априори».

Ссылка ответчика на заключение № 56/2014 от 29.01.2014 ООО «Российское общество оценщиков» опровергается заключениями ООО «Российское общество оценщиков» (в лице эксперта Табакова С.А.) № 1044/2014-1 от 4.04.2014 и Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» № 210/01-14 от 20.03.2014 в отношении отчета ООО «Оценочная компания «Априори» ОА-04/2012-11 от 09.10.2012.

То обстоятельство, что ответчик не согласен с выводами, к которым пришел эксперт ООО «Оценочная компания «Априори», само по себе не исключает доказательственное значение заключения эксперта. В материалах дела имеется также

Отчет оценочной компании «Аллегра» от 03.02.2014 №18/14, также правомерно отвергнут судом первой инстанции, поскольку суд пришел к правомерному выводу в отношении достоверности отчета ООО «Оценочная компания «Априори».

При этом, как верно указано судом первой инстанции