Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 по делу n А50-9459/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-6247/2009-АК

г. Пермь

07 августа 2009 года                                                   Дело № А50-9459/2009­­

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Борзенковой И.В.

судей Полевщиковой С.Н., Сафоновой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якимовой Е.В.,

при участии:

от истца Муниципального унитарного предприятия «Фармация г. Березники» – Блинов В.В., удостоверение адвоката № 1202, доверенность в деле;

от ответчика ООО «ДЕНС» – не явился, извещен надлежащим образом;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Муниципального унитарного предприятия «Фармация г. Березники»

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 24 июня 2009 года

по делу № А50-9459/2009,

принятое судьей Аликиной Е.Н.

по иску Муниципального унитарного предприятия «Фармация г. Березники»

к ООО «ДЕНС»

о расторжении договора, взыскании арендной платы

установил:

Муниципальное унитарное предприятие «Фармация г. Березники» (далее МУП «Фармация г. Березники» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с ООО «ДЕНС» задолженности по арендной плате в сумме 177 574 руб., расторжении договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Березники, от 29.03.2005г. № 324, обязании ООО «ДЕНС» возвратить встроенное нежилое помещение общей площадью 151,9 кв.м., расположенное на втором этаже отдельно стоящего здания по адресу: ул. 30 лет Победы, 20 в г. Березники.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.06.2009г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, МУП «Фармация г. Березники» обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме, поскольку судом нарушены нормы материального права. Заявитель жалобы полагает, что расчеты арендной платы за 2008-2009гг. не подлежали государственной регистрации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

ООО «ДЕНС», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителя не направило, что в порядке п.3 ст. 156, п.2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 29.03.2005г. между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники (арендодатель) и ООО «ДЕНС» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Березники № 325, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 129,2 кв.м., согласно плану, являющемуся неотъемлемой частью договора, расположенное на втором этаже отдельно стоящего здания по адресу: ул. 30 лет Победы, 20, г. Березники для использования под медицинский центр «ДЕНС-Люкс» (л.д. 10-12).

Указанное помещение передано по акту приема-передачи от 01.03.2005г. (л.д. 13).

Срок аренды установлен с 01.03.2005г. по 28.02.2010г. (п. 1.3 договора), в связи с чем в соответствии с требованиями ст. 651 ГК РФ был зарегистрирован 01.08.2007г. (л.д. 12).

Дополнительным соглашением от 18.05.2007г. срок действия договора продлен до 31.05.2012 (л.д. 16).

Данным дополнительным соглашением в качестве арендодателя в договоре указано МУП «Фармация г. Березники», Управление по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники является выгодоприобретателем, а ООО «ДЕНС» - арендатором.

Дополнительным соглашением от  19.07.2007г. площадь объекта аренды увеличена до 147,50 кв.м. (л.д. 17).

На основании письма ответчика от 18.01.2008г. и решения комиссии по аренде муниципального имущества от 21.03.2008г. ответчику представлено в аренду муниципальное имущество в виде нежилого помещения, площадью 4.4 кв.м., расположенного на втором этаже здания аптеки, по ул. 30 лет Победы, 20, сроком на 11 месяцев с 01.03.2008г. в связи с этом между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.03.2008г., на основании которого общая площадь арендуемого помещения составила 151,9 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата, действующая в течение года, устанавливается в размере, указанном в расчете к договору, являющимся неотъемлемой частью договора, и составляет 4 819,66 руб. в месяц без НДС.

В соответствии с условиями договора (п. 4.3), арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа текущего месяца (до 05 числа текущего месяца с учетом дополнительного соглашения от 16.01.2008г.).

 При этом, размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренным действующим законодательством, настоящим договором. В соответствии с правовыми актами органов местного самоуправления размер арендной платы может быть изменен.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы, являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора (п. 4.5 договора).

В соответствии с дополнительными соглашениями от 19.07.2007г., расчетом арендной платы на 2008г. от 15.02.2008г., на 2009г. от 10.02.2009г. сумма аренды составила 6 477,99 руб., 22 568 руб., 28 360 руб. в месяц, соответственно.

27.01.2009г. в адрес ответчика направлена претензия за № 34, согласно которому предложено ответчику погасить задолженность в сумме 231 264 руб. в срок до 31.01.2009г. (л.д. 65). Данная претензия получена арендатором 10.02.2009г.

23.03.2009г. в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности в сумме 149 214 руб. по состоянию на 05.03.2009г. и предложение о расторжении договора аренды (л.д. 66)..

Поскольку сумма задолженности не погашена, истец, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за период, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и изъятии арендуемого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку дополнительные соглашения об изменении арендной платы не зарегистрированы или поздно зарегистрированы, то с учетом прежнего размера арендной платы за у ответчика не имеется задолженности по арендной плате, в связи с чем не имеется оснований для расторжения договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п.2 ст. 609 ГК РФ спорный договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Поскольку договор аренды заключен на длительный срок и зарегистрирован, то вносимые в него изменения также подлежат государственной регистрации.

Между тем, согласно п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Положениями п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды предусмотрены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета, изменении размера арендной платы, что соответствует требованиям ст. 421, 424 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела следует, спорные помещения находятся в муниципальной собственности и закреплены  на праве хозяйственного ведения  за МУП «Фармация»,

Расчеты арендной платы на 2008г. и 2009г. составлены на основании  и с учетом положений решения Березниковской городской Думы от 28.11..2006г. № 227.

Названным решением утверждены Положение "Об аренде муниципального имущества" и Методика расчета арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Настоящее Положение действует на территории г. Березники, определяет основные принципы, устанавливает порядок и единые правила передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Березники (за исключением жилых зданий, жилых помещений и земельных участков).

Согласно разделу 4  названного Положения арендная плата за муниципальное имущество устанавливается в соответствии с Методикой расчета арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности .

Условия внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке, уведомив арендатора, изменить размер арендной платы по договору в случаях, предусмотренных законодательством РФ, договором аренды и настоящим Положением.

Размер платы по договору ежегодно, начиная с очередного года, индексируется для учета инфляции путем применения коэффициента Кип к базовой ставке (кроме арендной платы за движимое имущество) и является обязательным без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору аренды. Основой для индексации служит индекс изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации, публикуемый в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При индексации размера арендной платы для учета инфляции внесения изменений в договор аренды не требуется при условии обязательного уведомления Арендодателем арендатора.

Из буквального толкования  пункта 4.5 договора аренды в порядке ст. 431 Гражданского кодекса РФ следует, что арендатор уведомляет арендатора об изменениях размера арендной платы по решению органов местного самоуправления) путем направления уведомления.

 Иных условий, предусматривающих обязанности арендодателя в случае изменения условий договора в части арендной платы, договор не содержит.

Таким образом, в данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, что не противоречит нормам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, спорные расчеты по своей сути являются уведомлениями об изменении арендной платы, принятыми и составленными в одностороннем порядке.

Следовательно, направленные арендодателем расчеты на 2008г. и 2009г. об увеличении размера арендной платы свидетельствуют о внесении изменений в заключенный договор аренды в установленном порядке, соответственно,  и не требуется обязательной государственной регистрации. В связи с чем выводы суда первой инстанции о том, что спорные расчеты сумм арендной платы на 2008-2009г. подлежат обязательной государственной регистрации ошибочны.

Таким образом, с учетом изменений арендной платы общий размер арендных платежей за спорный период (с января 2008г. по апрель 2009г.) составил 390 986 руб.

С учетом имеющихся в материалах дела платежных поручений, произведена оплата только в сумме 213 412 руб.

На основании изложенного, задолженность по оплате составила 177 574 руб.

Доказательств оплаты задолженности в данном размере ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, сумма непогашенной арендной платы по договору составляет 177 574 руб. и подлежит взысканию с ООО «ДЕНС» в пользу МУП «Фармация г. Березники» в порядке ст. 309, 310, 614 ГК РФ, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа во взыскании задолженности.

Истцом заявлено также требование о расторжении договора аренды и изъятии арендуемого имущества.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

 Статьей 620 ГК РФ установлены случаи, при которых арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

В соответствии с п. 8.2.2 договора истец имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае систематического (два раза и более) нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, установленных договором, наличия задолженности в размере двухмесячной арендной платы.

Поскольку направленная истцом претензия оставлена без удовлетворения, на момент рассмотрения дела задолженность не погашена, что не оспаривается ответчиком, в связи с чем, спорный договор подлежит расторжению, арендуемое помещение – изъятию.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции отмене, апелляционная жалоба – удовлетворению.

В