Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 по делу n А50-14324/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-10557/2010-АК

г. Пермь

15 ноября 2011 года                                                   Дело № А50-14324/2010­­

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г.Н.,

судей  Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новожиловой Е.Л.,

при участии:

от истца ООО "Варрант" (ОГРН 1055904552802, ИНН 5911046312) – Симоненков С.И. (директор);

от ответчика ИП Жаврида Александра Сергеевича (ОГРН 304591521600050, ИНН 591500018697) – не явился, извещен надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ИП Жаврида Александра Сергеевича

на решение Арбитражного суда Пермского края от 15 сентября 2011 года

по делу № А50-14324/2010,

принятое судьей Богаткиной Н.Ю.,

по иску ООО "Варрант"

к ИП Жавриду Александру Сергеевичу

о расторжении договоров, обязании ответчика освободить помещение и взыскании 324 140 руб. 25 коп.,

установил:

ООО «Варрант» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском (с учетом уточнений) к ИП Жавриду А.С. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 324 140,25 руб., расторжении договора аренды № 79 от 20.074.2006, договора аренды № 80 от 20.07.2006; обязании ответчика освободить спорные помещения.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15.09.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда в части удовлетворения исковых требований относительно взыскания задолженности по арендной плате, превышающей 275 223,42 руб. и расторжения договоров аренды, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт.

Доводы жалобы сводятся к тому, что расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, произведен неверно, поскольку размер арендной платы, по сравнению с установленным договорами аренды, увеличен безосновательно. Представить контррасчет у ответчика отсутствовала возможность, в связи с чем, свой расчет он изложил в апелляционной жалобе. Также является неправомерным удовлетворение требований в части расторжения договоров аренды, так как согласно условиям договоров расторжение осуществляется арендодателем без обращения в суд, следовательно, договоры фактически расторгнуты, права истца не нарушены.

Ответчик, его представитель не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Представитель истца возразил против позиции ответчика по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, в соответствии с которым решение суда в оспариваемой части является законным и обоснованным.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в обжалуемой части.

Из материалов дела следует, что 20.07.2006 между администрацией Кизеловского муниципального района (арендодатель), УМП «ЖКУ-2001» (балансодержатель) и ИП Жаврид А.С. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 79, согласно условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, 40, общей площадью 258,8 кв.м для использования под магазин промышленных товаров.

Срок действия договора определен с 01.01.2006 по 30.12.2010.

Помещение передано по акту приема-передачи нежилого помещения от 20.07.2006.

30.10.2009 между ООО «Уралтрансэкспедиция», поверенный Территориального управления Росимущества по Пермскому краю (организатор торгов) и ООО «Варрант» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 46/КИ/3, согласно условиям котрого продавец обязуется продать (передать в собственность) недвижимое имущество – нежилое помещение, общей площадью 258,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, 40, а покупатель обязуется уплатить за имущество денежную сумму, указанную в п.3.3 договора.

Помещение передано по акту передачи имущества от 20.11.2009.

23.12.2009 ООО «Варрант» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение магазина (лит.А), площадью 258,8 кв.м на 1 этаже в 5-этажном крупноблочном жилом доме, адрес объекта: г. Кизел, ул. Ленина, 40, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 23.12.2009 серии 59 ББ № 447646.

20.07.2006 между администрацией Кизеловского муниципального района (арендодатель), УМП «ЖКУ-2001» (балансодержатель) и ИП Жаврид А.С. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 80, в соответствии с условиями которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, 46, общей площадью 423,2 кв.м для использования под магазин промышленных товаров.

Срок действия договора определен с 01.01.2006. по 30.12.2010.

30.10.2009 между ООО «Уралтрансэкспедиция», поверенный Территориального управления Росимущества по Пермскому краю (организатор торгов) и ООО «Варрант» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 46/КИ/6, согласно условиям которого продавец обязуется продать (передать в собственность) недвижимое имущество – нежилое помещение, общей площадью 423,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, 46, а покупатель обязуется уплатить за имущество денежную сумму, указанную в п. 3.3 договора.

Помещение передано по акту передачи имущества от 20.11.2009.

23.12.2009 ООО «Варрант» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение магазина (лит.А), площадью 423,2 кв.м на 1 этаже в 5-этажном крупноблочном жилом доме, адрес объекта: г. Кизел, ул. Ленина, 46, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 23.12.2009 серии 59 ББ № 447647.

Таким образом, в силу положений ст.ст. 223, 551, 608 ГК РФ администрация Кизеловского муниципального района утратила статус собственника недвижимого имущества; право требовать плату за его использование с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество перешло к новому собственнику с 23.12.2009.

В связи с наличием задолженности по арендной плате за период с 24.12.2009 по 03.06.2010, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, а также расторжении договора аренды и освобождении помещений.

Удовлетворив требования истца, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для взыскания задолженности по арендной плате и расторжения договоров аренды.

Данные выводы являются верными.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что расчет арендной платы за период с 24.12.2009 по 03.06.2010 произведен истцом исходя из условий и размера, предусмотренных договорами аренды № 79, № 80 от 20.07.2006.

Согласно п. 3.3 договоров размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с решением городской Думы от 23.03.2002 № 23 «Методика расчета арендной платы за аренду нежилых помещений (зданий)», находящихся на территории г. Кизела Пермской области и являющихся муниципальной собственностью».

Размер арендной платы может быть увеличен без согласования арендатором в течение действия договора аренды нежилого помещения по причинам, не противоречащим ГК РФ, но не более 1 раза в год (п.3.4 договора).

Арендодатель за 1 месяц письменно извещает арендатора о повышении тарифа по арендной плате.

17.01.2007 в адрес ИП Жаврид А.С. направлено уведомление об изменении размера арендной платы за нежилые помещения. Арендная плата с 01.01.2007 составила 43 979 руб., обязательства по внесению которой ответчиком исполнялись в период с 2007 по 2010 годы.

18.03.2010 истцом в адрес ответчика направлены письма о необходимости заключить договоры аренды, в связи со сменой собственника помещений, арендуемых на основании договоров №№ 79, 80 от 20.07.2006.

15.12.2006 Земским собранием Кизеловского муниципального района принято решение № 142 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Кизеловского муниципального района, являющихся муниципальной собственностью Кизеловского муниципального района».

Решение городской Думы от 23.03.2002 № 23 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за аренду нежилых помещений (зданий)», находящихся на территории г. Кизела Пермской области и являющихся муниципальной собственностью» утрачивает силу (п. 2 решения).

30.04.2010 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о том, что с 01.04.2010 размер арендной платы нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, 40, ул. Ленина, 46 устанавливается в размере 150 рублей за 1 кв.м, которое получено ответчиком 04.05.2010.

11.05.2010 истцом в адрес ответчика направлено уведомление об имеющейся задолженности, с просьбой погасить долг в течение 3 дней с момента получения письма, которое получено ответчиком 19.05.2010 и оставлено без исполнения. 

Таким образом, с 04.06.2010г. в соответствии с условиями договора  (п.3.4) арендная плата составила 150 руб. за 1 кв.м.

Расчет, представленный истцом, судом проверен и признан верным. При этом, указанный расчет составлен в соответствии с условиями договора, в том числе в части изменения размера арендной платы, а также при соблюдении порядка такого изменения.

Контррасчет, изложенный ответчиком в апелляционной жалобе, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, так как является безосновательным и противоречащим вышеизложенным обстоятельствам.

На основании изложенного, за период с 24.12.2009 по 30.06.2010 сумма задолженности по арендной плате составила 324 140,25 руб. и правомерно признана судом подлежащей взысканию с ответчика.

В соответствии с п/п 2 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Так, ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из материалов дела следует, что договорами предусмотрено досрочное расторжение по основаниям, указанным в параграфе 5, среди которых несвоевременное перечисление арендной платы.

01.06.2010 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договоров аренды № 79, № 80 от 20.07.2006, в связи с неисполнением обязательств, предусмотренных п.п. 1.4, 1.8, 2.3.1, 2.3.3, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.11, 2.3.12 договоров.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Факт невнесения ответчиком арендной платы в спорном периоде более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком.

Таким образом, в силу закона и по соглашению сторон невнесение арендатором арендной платы два раза и более в предусмотренный договором срок является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Ссылка ответчика на то, что спорные договоры расторгнуты в одностороннем порядке без обращения с иском в суд на основании соответствующих положений договора 30.06.2010, что влечет отсутствие возможности их расторжения в судебном порядке и не нарушает прав истца, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.

Действительно, пунктами 5.4 заключенных договоров предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения