Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2012 по делу n А50-19043/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-937/2012-ГК

г. Пермь

09 апреля 2012 года                                                              Дело № А50-19043/2011­­

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Голубцовой Ю.А.,  Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика –

индивидуального предпринимателя Беклемышева Сергея Анатольевича

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 16 декабря 2011 года

по делу № А50-19043/2011,

принятое судьей Лядовой Г.В.,

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники

к индивидуальному предпринимателю Беклемышеву Сергею Анатольевичу (ОГРНИП 304591124600070,  ИНН 595200006610)

о взыскании задолженности, пени по договору аренды,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Беклемышеву Сергею Анатольевичу (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 48 766 руб. 83 коп. задолженности по арендным платежам за период с января 2011 года по июль 2011 года по договору аренды нежилых помещений от 26.05.2006 № нп/2006/311, а также 5 364 руб. 35 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.12.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе предприниматель ссылается на нарушение судом первой инстанции положений статей 10, 413, 414, 425, 433, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Заявитель жалобы считает, что судом ошибочно определен момент прекращения обязанности ответчика по внесению арендной платы – с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, так как названная обязанность фактически прекратилась с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Предприниматель также отмечает, что положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпри­нимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) не предусмотрено включение в договор купли-продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. По мнению ответчика, заключение и исполнение сторонами договора купли-продажи прекращает обязательства по ранее заключенному договору аренды нежилых помещений.

Письменных отзывов на апелляционную жалобу не представлено.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.05.2006 между управлением (арендодатель) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (арендатор) заключен договор аренды отдельно стоящего здания, находящегося в муниципальной собственности г. Березники № нп/2006/311, по условиям которого истец передает ответчику в аренду здание общей площадью 303,78 кв.м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Березниковская, 97, для производственных нужд.

Здание передано по акту приема-передачи муниципального имущества от 01.05.2006 (л.д. 15).

Срок аренды определен договором с 01.05.2006 по 30.04.2011 (п. 1.3 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (л.д. 14).

В соответствии с п.п. 4.1, 4.3 договора арендная плата, действующая в течение (полного или неполного) года, составляет 2 840 руб. 34 коп. в месяц без НДС. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно до 10 числа (включительно) текущего месяца.

Согласно п. 4.5 договора размер арендной платы может быть изменен договором в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

01.08.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение (л.д. 17-18), согласно которому в связи с проведением плановой технической инвентаризации БФ ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» в п. 1.1 договора аренды от 26.05.2006 стороны внесли изменения и изложили его в следующей редакции: «арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду отдельно стоящее здание общей площадью 274,7 кв.м по адресу: г. Березники, ул. Березниковская, 97». В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения п. 4.1 договора аренды от 26.05.2006 изложен в следующей редакции: «арендная плата, действующая в течение (полного или неполного) года, составляет 5 689 руб. 30 коп. в месяц без НДС».

Уведомлением от 14.09.2010 № 18-01-11/838 истец известил ответчика об установлении с 01.01.2011 арендной платы в размере 6 966 руб. 69 коп. в месяц без учета НДС в связи с индексацией арендной платы для учета инфляции. Данное уведомление получено ответчиком 22.10.2010 (л.д. 20-23).

04.06.2010 между управлением (продавец) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности № 28/10-159, по которому покупатель приобрел в собственность здание пилорамы, являющееся предметом аренды. Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 04.06.2010 (л.д. 51-60).

Условиями договора купли-продажи (п. 3.4, 3.5 договора) предусмотрен одновременный выкуп земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании арендной платы за период с января 2011 по июль 2011 и пени за период с 11.01.2011 по 30.07.2011.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Учитывая данное положение, суд пришел к  выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на данное имущество.

Вместе с тем судом не учтены следующие обстоятельства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в Реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Поскольку рассматриваемые в рамках настоящего спора требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлены за период после заключения договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 № 28/10-159, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 декабря 2011 года по делу № А50-19043/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники в пользу индивидуального предпринимателя  Беклемышева Сергея Анатольевича 2000 (две тысячи) руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.В.Скромова

Судьи

Ю.А.Голубцова

Л.А.Усцов