Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу n А60-57008/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5075/2012-ГК

г. Пермь

01 июня 2012 года                                                                Дело № А60-57008/2011­­

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  01 июня 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  судьи  Усцова Л.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шайхутдиновой Г.А.,

при участии:

от истца - ООО «Урало-Сибирская Промышленная Компания»: представитель не явился,

от ответчика - ООО «Научно-Производственная Компания «Техноэко»: представитель не явился,

от третьего лица  - ООО «Научно-Производственная Компания «Экология»: представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

ООО «Научно-производственная компания «Техноэко»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 28 марта 2012 года

по делу № А60-57008/2011,

принятое судьей Григорьевой С.Ю.

по иску ООО «Урало-Сибирская Промышленная Компания»  (ОГРН  1026604964870, ИНН 6660120721)

к ООО «НПК «Техноэко»  (ОГРН  1056604095591, ИНН 6671175546)

третье лицо:  ООО «НПК «Экология» (ОГРН  1086670040710, ИНН 6670236919)

об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирская Промышленная Компания» (далее - ООО «УСПК») обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное Обществом с ограниченной ответственностью «Научно-Производственная Компания «Техноэко»  по договору ипотеки от 08.12.2010, а именно:

1) комплекс недвижимого имущества с кадастровым номером 66-66-18/037/2008-102, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Ревда, с. Кунгурка, загородный оздоровительный лагерь, состоящий из следующих объектов:

- конторы начальника лагеря (общая площадь 19,5 кв.м, литер А),

- палатки жилой (общая площадь 92,4 кв.м., литер Б),

- палатки жилой (общая площадь 90,2 кв.м., литер В),

- палатки жилой (общая площадь 93,2 кв.м., литер Д),

- палатки жилой (общая площадь 94,0 кв.м., литер Е),

- палатки жилой (общая площадь 93,1 кв.м., литер Ж),

- палатки жилой (общая площадь 93,7 кв.м., литер И),

- палатки жилой (общая площадь 91,4 кв.м., литер К),

- здания изолятора (общая площадь 41,8 кв.м., литер Л),

- склада для хранения продуктов с ледником (общая площадь 95,4 кв.м., литер М,м),

- жилого дома для завхоза (общая площадь 46,2 кв.м., литер Н,н),

- общежития для обслуживающего персонала (общая площадь 58, 4 кв.м, литер П),

- туалета (общая площадь 107,8 кв.м., литер Р, Р1, Р2),

- здания клуба, мастерской (общая площадь 274,7 кв.м, литер С),

- столовой пионерского лагеря (общая площадь 467,6 кв.м., литер Т,т),

- банно-прачечного корпуса с котельной (общая площадь 231,9 кв.м., литер У, У1),

- сооружения танцевальной площадки (площадь застройки 92,1 кв.м., литер Ф), - склада вещевого (общая площадь 97,5 кв.м., литер Ц),

- сооружения ограждения (протяженность 905,7 кв.м, литер 1).

2) земельного  участка, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект рекреационного назначения; площадь 48687 кв.м., адрес: Российская Федерация, Свердловская область, г. Ревда, с. Кунгурка, (пионерский лагерь им. П.Морозова), кадастровый номер объекта 66:21:1701002:20.

В ходе рассмотрения дела, ООО «УСПК» уточнило  начальную продажную цену заложенного имущества. Просило установить её  исходя из размера, определенного экспертом  в отчете об оценке №89-1(о)/2012 от 01.03.2012, выполненного ООО «Мичкова Групп», а именно 8 599 000 руб.

В порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Научно-Производственная Компания «Экология» (далее - ООО «НПК «Экология»).

Решением арбитражного суда от 28.03.2012 уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и передать дело на новое рассмотрение. Ответчик не согласен с установленной  судом начальной продажной ценой  заложенного  имущества. Свои возражения строит на отличающихся значениях залоговой стоимости предмета ипотеки, установленной в отчетах, представленных истцом и ответчиком.  Ссылается также на изменение рыночной стоимости земельного участка в связи с возможным (предполагаемым) изменением категории разрешенного использования (письмо от 15.12.2011 №01-3241). Ставит под сомнение достоверность представленного истцом отчета об оценке 2012 года.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен. Возражения изложил в отзыве, в котором указал, что ответчик не представил ни одного доказательство в обоснование приведенных в жалобе доводов.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, поводом для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском явилось ненадлежащее исполнение заемщиком -  третьим лицом, обязательств по пяти договорам займа от 22.07.2010, от 19.08.2010, от 06.09.2010, от 11.10.2010, от 19.10.2010, заключенным между ООО «УСПК» и ООО «НПК «Экология», исполнение которых обеспечено договором ипотеки от 08.12.2010, заключенным займодавцем с ответчиком – ООО НПК «Техноэко».

Исходя из представленных в  деле  доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ООО «УСПК»  оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (п.1 ст. 348 ГК РФ).

В силу п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10, ввиду того, что пункт 1 ст. 348 ГК РФ не предусматривает необходимости  одновременного  предъявления  требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно  друг от друга.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»).

В пунктах 1.5, 1.6 договора ипотеки от 08.12.2010 стороны оговорили,  что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки, начальная продажная цена имущественного комплекса составляет  10 000 000 руб., земельного участка - 10 000 000 руб.

Эти суммы близки к значениям, указанным в отчете ЗАО Российский стандарт» № 0007/66/11/03/К-01 от 14.03.2011, выполненным по заказу ООО «НПК «Техноэко».

Истец представил в материалы  дела другой, выполненный по его поручению  обществом с ограниченной ответственностью «Мичкова Групп» отчет №89-1(о)/2012 от 01.03.2012 об оценке рыночной стоимости объекта оценки в виде имущественного комплекса бывшего пионерского лагеря, находящегося в заброшенном состоянии, кадастровый номер 66-66-18/037/2008-102, состоящего из земельного участка площадью 48 687 кв.м. категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект рекреационного назначения, кадастровый номер 66:21:1701002:20 и расположенных на нем строений по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Ревда, с. Кунгурка (пионерский лагерь им. П. Морозова), согласно которому, на 01.03.2012 общая стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом договора ипотеки от 08.12.2010, составляет 8 599 000 руб., в том числе: земельный участок 8 224 000 руб., строения 375 000руб.

 Именно эту (актуальную, рыночную)  цену истец просил  установить в качестве начальной  продажной цены объекта ипотеки при его реализации.

Возражая, ответчик сослался на указанный выше  отчет об оценке №0007/66/11/03/К-01 от 14.03.2011, выполненный по его заказу ЗАО Консультационно-аналитическим центром «Российский стандарт». По данным которого, итоговая сумма  оценки объектов составила – 19 937 500 руб., из них: рыночная стоимость земельного участка -  18 695 800 руб., рыночная стоимость объектов недвижимости  – 1 241 700 руб.

Кроме этого ответчик обратил внимание суда на письмо администрации городского округа Ревда  от 15.12.2011 № 01-3241, в котором  орган местного самоуправления не возражал против изменения разрешенного использования земельного участка  с рекреационного,  на цели  индивидуального  жилищного  строительства. Изменение назначения землепользования, по словам заявителя, значительно повысит стоимость земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, ответчик просил назначить по делу судебную экспертизу установления  рыночной стоимости недвижимого имущества,  являющегося предметом ипотеки по договору  от 08.12.2010.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, признал обоснованными доводы истца об установлении начальной цены имущества, подлежащего реализации, равной установленной в отчете №89-1(о)/2012 от 01.03.2012. В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы мотивированно  отказал, сославшись на отсутствие доказательств, опровергающих последнюю актуальную (2012 года)  рыночную стоимость объектов.

Изучив материалы дела, доводы сторон (ст. 71 АПК РФ), суд апелляционной инстанции оснований для отмены либо изменения решения не находит.

При обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26).

Из сопоставления стоимости недвижимого имущества, указанной в отчете №89-1(о)/2012 от 01.03.2012, видно, что на момент обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском рыночная цена заложенного имущества существенно отличается от оценки имущества, произведенной сторонами в договоре ипотеки от 08.12.2010. Принимая во внимание разъяснения, данные в п. 6 Информационного письма № 26, начальная продажная (рыночная)  цена заложенного имущества  обоснованно  установлена в соответствии с представленными новыми доказательствами, независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

ООО «НПК «Техноэко» не доказало, что рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, существенно отличается от его оценки, указанной в отчете №89-1(о)/2012 от 01.03.2012, выполненном независимым оценщиком - ООО «Мичкова Групп».

Представленный суду первой инстанции отчет об оценке №0007/66/11/03/К-01 от 14.03.2011 правомерно не принят судом, поскольку  с даты проведения оценки прошло более  года, что не соответствует требованиям п. 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития №256 от 20.07.2007, устанавливающего  временные ограничения для ликвидности отчета; на дату оценки осмотр оцениваемых объектов  не производился; ознакомление с объектами осуществлялось на прошлую  (2008год) дату и путем просмотра фотографий, объекты за это время пришли в негодное состояние (износ более 61%).

Ссылка ответчика на письмо администрации от 15.12.2011 № 01-3241 относительно возможного изменения разрешенного использования спорного земельного участка правомерно не принята судом во внимание,  так как  на предмет спора в настоящее время  не влияет.

Оценка предмета залога произведена в соответствии с действующими правоустанавливающими документами на него.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что до предъявления иска об обращении взыскания на имущество, ответчик предъявлял истцу какие-либо претензии  относительно цены залога.

Доводы жалобы о недостоверности отчета №89-1(о)/2012 от 01.03.2012 судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку приведенные ООО «НПК «Техноэко» отдельные выдержки взяты   вне связи с полным  текстом отчета, что нарушает  логику и смысл всего документа.  

Ходатайство о проведении судебной экспертизы суду апелляционной инстанции не заявлялось.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционный суд считает, что ответчик, оспаривая выводы суда по оценке предмета залога, не представил доказательств, подтверждающих неверную оценку  обстоятельств по спорному вопросу. Заявленные  в жалобе доводы не доказаны (ст. 9, 41, 65 АПК РФ).

Нарушений  норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены или изменения решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение  отмене не подлежит, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2012 по делу №А60-57008/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Л.Ф. Виноградова

Ю.А. Голубцова