Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 по делу n А60-919/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-4795/2012-ГК

г. Пермь

28 июня 2012 года                                                                   Дело № А60-919/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дюкина В.Ю.

судей  Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шайхутдиновой Г.А.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Костромина Евгения Николаевича: не явились,

от ответчика - Администрации города Екатеринбурга: не явились,

от третьего лица – Департамента по управлению муниципальным имуществом: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрация города Екатеринбурга, и третьего лица, Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 19 марта 2012 года

по делу № А60-919/2012,

принятое судьей Чукавиной Т.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Костромина Евгения Николаевича (ОГРНИП 304667133400110, ИНН 666100041408)

к Администрации города Екатеринбурга

третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,

установил:

Индивидуальный предприниматель Костромин Евгений Николаевич обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда № 622 от 12.09.2011, а именно, просил изложить пункты 2.1 и 2.1.2 названного договора в следующей редакции: пункт 2.1 «Цена объекта составляет 1 689 438 руб. 93 коп. без учета НДС, в том числе:»; пункт 2.1.2 «Стоимость земельного участка составляет 116 003 руб. 53 коп. без учета НДС. Покупатель сам уплачивает НДС в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации» (с учетом уточнения предмета иска (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)).

В соответствии со ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции произведена замена ненадлежащего ответчика надлежащим – Администрацией города Екатеринбурга.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 19.03.2012 исковые требования удовлетворены: на Администрации города Екатеринбурга возложена обязанность заключить договор № 662 от 12.09.2011 в следующей редакции: п. 2.1 «Цена объекта составляет 1 696 003 руб. 53 коп. без учета НДС, в том числе:»; п. 2.1.2 «Стоимость земельного участка составляет 116 003 руб. 53 коп. без учета НДС. Покупатель сам уплачивает НДС в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации».

Суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае следует применять порядок определения цены земельных участков, утвержденный Постановлением Правительства Свердловской области от 26.10.2007 года № 1045-1111 «О реализации Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»; указанным Постановлением предусмотрена возможность определения цены, исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельных участков для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками   расположенных   на  таких  земельных   участках  зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Ответчик, третье лицо с принятым решением не согласны, обжалуют его в апелляционном порядке, просят отменить, в удовлетворении иска отказать, оспариваемые пункты проекта договора купли-продажи принять в редакции продавца, при этом считают, что при приобретении зданий, строений, сооружений в соответствии с положениями, предусмотренными Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), земельный участок выкупается по рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

         Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предприниматель Костромин Е.Н. являлся арендатором недвижимого имущества - отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вайнера, д. 53 литера А, общей площадью 204,5 кв.м., на основании договора аренды от 01.01.2000 № 40280774-О, заключенного между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом Администрации г. Екатеринбурга и предпринимателем Костроминым Е.Н. (дополнительное соглашение от 27.09.2000).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.03.2011 по делу №А60-42450/2010 признано недействительным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом Администрации г. Екатеринбурга об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого предпринимателем Костроминым Е.Н. вышеуказанного имущества, оформленное письмом от 19.08.2010 № 02.12-24-9962.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.12.2010 по делу № А60-34355/2010 признано незаконным бездействие Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом Администрации г. Екатеринбурга, выразившееся в не совершении действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направленных на реализацию преимущественного права предпринимателя Костромина Е.Н. на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, на Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 05.09.2011 № 3644 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вайнера, д.53» утверждены условия приватизации здания и земельного участка.

На основании указанного постановления департамент 14.09.2011 направил в адрес предпринимателя Костромина Е.Н. проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда № 622 от 12.09.2011, по условиям п. 1.2 которого последнему предлагалось приобрести в собственность объект муниципального нежилого фонда – «Административное здание, Литера А. Площадь: общая – 201,6 кв.м. Инвентарный номер: 1/9435/А_21. Этажность: 2. Подземная этажность:0. Назначение: нежилое здание. Адрес: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Вайнера, д. 53. Кадастровый (или условный) номер: 66:00/01:00:146:53:00 (далее - здание); : «Земельный участок. Категория земель: Земли поселений. Разрешенное использование: земли под объектами торговли. Площадь: 210 кв.м. Адрес: Российская Федерация, Свердловская область, местоположение установлено относительно ориентира дом, расположенного в границах участка, адрес: ориентира: г. Екатеринбург, ул. Вайнера, 53. Кадастровый (или условный) номер: 66:41:0401035:0017» (далее земельный участок).

Согласно п. 2.1 этого договора, цена объекта (рыночная стоимость) составляет 5 890 000 руб., без НДС, в том числе стоимость административного здания - 1 580 000 руб. без учета НДС (п. 2.1.1), земельного участка - 4 310 000 руб. без учета НДС (п. 2.1.2). Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Оплата объекта производится покупателем в рассрочку (п. 2.2 договора).

Истец 28.09.2011 направил в адрес ответчика протокол разногласий в части п. 2.1 и 2.1.2 договора, в котором предложил установить цену земельного участка в размере 109 438 руб. 93 коп., общую цену объекта – 1 689 438 руб. 93 коп.

Департаментом данный протокол разногласий не принят, о чем было сообщено истцу письмом от 28.10.2011 № 02.12-19/1/11291.

Указывая на то, что сторонами разногласия по вышеуказанным пунктам договора не урегулированы, предприниматель Костромин Е.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

В силу п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что приватизация объектов недвижимого имущества производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Судом первой инстанции Костромин Е.Н. признан обладателем преимущественного права на выкуп арендованного помещения, что соответствовало критериям, установленным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что не оспаривается.

Также признано установленным то, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401035:0017 (категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование – земли под объектами торговли, площадь - 210 кв. м., местонахождение: г. Екатеринбург, ул. Вайнера, д. 53) и выкупаемый объект под ним образуют единый комплекс.

В отсутствие доказательств изъятия из оборота или ограничения в обороте указанного земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимого имущества верным является вывод суда первой инстанции о том, что продажа муниципальной собственности (административного здания) должна быть совершена одновременно с отчуждением земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости и необходимого для его использования в соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие также распространено на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Статьей 12 названного Закона предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных этим Законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу ст. 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статья 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных лицами, уже являющимися собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся в государственной или муниципальной собственности.

Такой подход соответствует судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14556/11 по делу № А35-6886/2010).

Поскольку истец не является собственником здания, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае испрашиваемый земельный участок может быть приобретен по рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998