Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2008 по делу n А07-2311/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-5347/2008

г. Челябинск

15 сентября 2008 г.

Дело № А07-2311/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2008 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Ермолаевой Л.П. и Тимохина О.Б.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания  Моисеевой Ю.А., рассмотрев  в открытом  судебном заседании  апелляционную  жалобу  общества с ограниченной ответственностью «БашУралВест» на решение Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 11 июня 2008 г. по  делу № А07-2311/2007  (судья  Журавлева М.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «БашУралВест» - Тимофеева М.Н. (доверенность от 06 августа 2008 г.),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «БашУралВест»  (далее – ООО «БашУралВест», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Закирьяновой Расиме Халфатовне (далее – ИП Закирьянова З.Х., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды и пени  в размере 73 600 руб., из которых 36 800 руб. – суммы задолженности по арендной плате и 36 800 руб. – пени за просрочку уплаты задолженности.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  11 июня 2008 г. по настоящему делу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «БашУралВест» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, исковые требования удовлетворить.

 В качестве доводов в апелляционной жалобе указано, что вынесенное решение подлежит отмене в связи с неполным выяснением всех обстоятельств, имеющих значение для дела, а также в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. Так, в решении указано, что суд неоднократно предлагал истцу представить правоустанавливающие документы на помещение. Представить документы в суд не представлялось возможным в связи с тем, что все документы, подтверждающие права собственности  на сдаваемое в аренду помещение находились в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан в связи с изменением в ЕГРП и последующей регистрацией договора аренды. Суд необоснованно не принял во внимание представленный акт приемки здания в эксплуатацию после реконструкции, а также адресную справку, подтверждающую о смене адреса сдаваемого объекта с ул. Лесотехникума, 49 литер Е на ул. Лесотехникума, 49/1.

Также не соответствует действительности вывод суда о том, что  истцом не представлен договор № 55/7/2 от 01 апреля 2004 г., а представленный акт приема-передачи к договору не подписан.

В решении суда необоснованно указано, что ответчиком представлены приходные кассовые ордера, вместе с тем, согласно данных ордеров за спорный период ответчик уплатила арендную плату  в размере 56 000 руб., вместо причитающихся к оплате 92 800 руб.

В судебном заседании представитель истца  настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

ИП Закирьянова Р.Х. в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Согласно представленного отзыва полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ООО «БашУралВест» - без удовлетворения. Право собственности на сдаваемое в аренду имущество не подтверждено документально, кроме того, расчет исковых требований, представленный истцом, является неверным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца,   приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 01 января 2005 г. между  ООО «БашУралВест» и ИП Закирьяновой Р.Х. заключен договор № 175 аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 1.1. которого «БашУралВест» (арендодатель)  передает ИП Закирьяновой Р.Х. (арендатор) в аренду торговое помещение № 7 общей площадью 8 кв.м., расположенное на 2 этаже здания, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49 литер Е. Расположение помещения указано на план-схеме, являющейся приложением № 1 к настоящему договору.

Пунктом 6.1. договора установлено, что договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 25 декабря 2005 г.

Указанное помещение передано арендатору на основании акта приема-передачи помещения от 01 января 2005 г., подписанного сторонами.

   В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

  В обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции указал, что истцом представлены погашенные свидетельства о государственной регистрации права 02-УФ № 196808 от 08 мая 2002 г. 02-УФ № 265143 от 21 февраля 2003 г., кроме того, указанные свидетельства подтверждали право собственности истца на 1 этаж помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Лесотехникума, 49, тогда как из договора аренды № 175 видно, что торговое помещение являющееся объектом аренды, расположено на втором этаже. Также в представленных свидетельствах указана литера объекта Е1, тогда как в договоре – литера Е.

Вместе с тем, суд не учел, что указанные свидетельства погашены не в связи с прекращением права, а в связи  с выдачей новых свидетельств о государственной регистрации права, что следует из штампов регистрирующего органа на указанных  свидетельствах.  

Как видно из копии свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 25 марта 2008 г., ООО «БашУралВест» является собственником торгово-сервисного комплекса, назначение: нежилое, 2 –этажный, общей площадью 2006,7 кв.м., инв. № 500376, лит. Е1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Лесотехникума, д. 49/1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 октября 2003 г. сделана запись регистрации № 02-01/02-210/2003-59. Основанием возникновения права собственности истца указан акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением Главы муниципального образования Октябрьский район г. Уфы № 608 от 03 сентября 2003 г.

Как видно из справки Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа от 14 марта 2006 г. по вопросу присвоения почтового адреса торговому помещению (часть строения торгово-сервисного комплекса литер Е1), расположенного по ул. Лесотехникума, в соответствии с Положением «О порядке присвоения почтовых адресов жилым и нежилым зданиям в г. Уфе», встроено-пристроенные помещения имеют адрес основного здания (строения) – ул. Лесотехникума, 49/1. 

Таким образом, являясь собственником торгово-сервисного комплекса, в котором расположено арендуемое помещение, истец имел право  осуществлять его передачу в аренду. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец в исковом заявлении и апелляционной жалобе ссылается на наличие у ответчика задолженности по арендной плате и пени по ранее заключенному договору аренды № 57/7/2 от 01 апреля 2004 г., в соответствии с которым ответчику было предоставлено   в аренду торговое помещение № 7 на втором этаже здания, по адресу: г. Уфа, ул. Лесотехникума, 49, литер «Е» за период 2004 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части, суд первой инстанции указал, что истцом не представлен договор № 55/7/2 от 01 апреля 2004 г., представленный истцом акт приема-передачи к указанному договору ответчиком не подписан, следовательно, требования, вытекающие из договора № 55/7/2 от 01 апреля 2004 г. истец документально не обосновал. Кроме того, ответчик в доказательство своевременного внесения арендных платежей представила приходные кассовые ордера за 2004 г., основанием взноса в которых указано «арендная плата за торговое место».

Указанные выводы суда первой инстанции являются правильными.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,  что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды № 55/7/2 от 01 апреля 2004 г. суду первой инстанции представлен не был, а в представленной в суд апелляционной инстанции светокопии данного договора отсутствуют часть текста (пункты с 5.3. по 6.1), вторая страница  светокопии договора, содержащая подписи сторон истцом не заверена. Подлинник указанно договора также не представлен.  Кроме того, в нарушение части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не обосновал невозможность представления указанного доказательства в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

При таких обстоятельствах, судом апелляционной инстанции не может быть принят в качестве доказательства фрагмент договора  № 55/7/2 от 01 апреля 2004 г., а потому доводы   ООО «БашУралВест» о наличии между ним и ИП Закирьяновой Р.Х. арендных правоотношений и наличия задолженности по арендной плате и пени за период с 01 апреля 2004 г. по 31 декабря 2004 г.,  отклоняются.

Оценивая исковые требования по договору аренды нежилого помещения от 01 января 2005 г. № 175, заключенного  между  ООО «БашУралВест» и ИП Закирьяновой Р.Х.  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Порядок расчетов по указанному договору определен сторонами в разделе 3 договора. Так, согласно п. 3.1.1 договора месячная плата за арендуемое помещение устанавливается из расчета 700 руб. с НДС 18% за 1 кв.м. общей арендуемой площади.  С 01 марта 2005 г. арендная плата увеличивается и будет составлять 800 руб. с НДС за 1 кв. м. общей арендуемой площади. Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что за просрочку арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчета исковых требований (л.д. 5) истец просит взыскать с ответчика за 2005 г. задолженность по арендной плате за январь, февраль и март, а также соответствующие пени.

Как видно из приходного кассового ордера № 12 от 11 января 2005 г. (л.д. 27) ответчиком произведена оплата по договору за январь в размере 5 600 руб., что соответствует условиям договора аренды.

Оплата за февраль и март 2005 г. в размере 5 600 руб. и 6 400 руб. ИП Закирьяновой Р.Х. не производилась, что ответчик не отрицает в отзыве на апелляционную  жалобу, полагая возможным наличие задолженности по арендной плате за февраль  2005 г. в размере 5 000 руб. Ответчик также указывает, что  25 февраля 2005 г. ИП Закирьяновой Р.Х. было написано и сдано в администрацию торгового комплекса заявление о расторжении договора № 175 от 01 января 2005 г., а также заявление, в соответствии с которым долг по арендной плате за февраль 2005 г. в сумме 5 000 руб. предлагается зачесть в счет ремонтных работ, произведенных ответчиком в арендуемом помещении. После 28 февраля 2005 г. помещение ответчиком было освобождено, что следует из записей в журнале регистрации прихода и ухода арендатора, который ведется истцом.

Вместе с тем, доводы ответчика о том, что им не осуществлялось пользование арендуемым помещением в марте 2005 г. в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса ИП Закирьяновой Р.Х. не доказано.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 01 января 2005 г. № 175, указанный договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон, а также по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за 30 дней. Пунктом 6.4. договора предусмотрено, что передача помещения арендодателю подтверждается двухсторонним актом приема-передачи.

ИП Закирьяновой Р.Х. не представлено доказательств заключения  с истцом соглашения о досрочном расторжении договора аренды, акта приема-передачи помещения в феврале 2005 г., а равно направления арендодателю предупреждения о расторжении договора.  

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При таких обстоятельствах, с ИП Закирьяновой Р.Х. в пользу ООО «БашУралВест» подлежит ко взысканию задолженность по арендной плате за февраль 2005 г. в размере 5 600 руб., и  за март 2005 г. в размере 6 400 руб.

Кроме того, в соответствии со статьей 330, 331, Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.3. договора аренды на сумму задолженности подлежит начислению неустойка (пеня)  в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно расчета исковых требований (л.д. 5), число просроченных дней по платежам за февраль и март 2005 г. истец определяет исходя из 267 календарных дней. Таким образом, размер пени составляет 16 048 руб.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку. Поскольку размер пени превышает размер взыскиваемой арендной платы и  не соответствует последствиям нарушения договора аренды ответчиком, размер пени уменьшается судом до 6 000 руб., что составляет 50% от взыскиваемой суммы основного долга. 

   Поскольку судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене на основании п. 1 статьи 270 Арбитражного процессуального