Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2009 по делу n А76-15697/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-15697/2008

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-9006/2008

г. Челябинск

22 апреля 2009 г.

Дело № А76-15697/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Сундаревой Г.А., судей Серковой З.Н., Матвеевой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Денисовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Трехгорного на решение Арбитражного суда Челябинской области  от 18.11.2008 по делу А76-15697/2008 (судья А.Г. Воронин),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Трёхгорного (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к муниципальному унитарному предприятию «Теплично-парниковое хозяйство» (далее - МУП «ТПХ», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 952 от 12.04.2004 в размере 202 844 руб. 10 коп и пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 88 144 руб. 58 коп.

До рассмотрения дела по существу истец заявил об уменьшении размера исковых требований (л.д. 77 т 1), просил взыскать задолженность по договору аренды № 952 от 12.04.2004 в размере 154 038 руб. 26 коп. и пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 60 704 руб. 46 коп.

Уменьшение истцом размера исковых требований принято арбитражным судом в соответствии с частями 1, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.11.2008 в удовлетворении исковых требованиях администрации г. Трехгорного отказано.

Не согласившись с решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит  решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт с учетом доводов апелляционной жалобы.

В обоснование своих доводов Администрация ссылается на то, что спорный договор аренды № 952 от 12.04.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что в рамках настоящего дела суд не может исследовать вопрос о заключенности договора, поскольку в силу осуществления государственной регистрации данный договор государством признан заключенным и действительным, если в судебном порядке не доказано иное. Судом первой инстанции к участию в деле не привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее – УФРС), тогда как на основании обжалуемого решения УФРС обязано погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись о государственной регистрации спорного договора аренды.

Кроме того, Администрация считает, что, выступая в качестве истца по настоящему делу, осуществляет защиту интересов бюджета Трехгорного городского округа, в связи с чем освобождается от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Ответчик – МУП «ТПХ» представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражает свое несогласие с доводами апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Определениями от 27.02.2009 и 23.03.2009 арбитражный суд апелляционной инстанции откладывал рассмотрение апелляционной жалобы в связи с нахождением дела в Федеральном арбитражном суде Уральского округа.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 12.04.2004 между Администрацией города Трёхгорного (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием «Теплично-парниковое хозяйство» города Трёхгорного (арендатор) подписан договор аренды № 952 (л.д. 10, 11 т 1), согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить сроком на пять лет, а арендатор принять в аренду земельный участок категории земель поселений с кадастровым номером 74:42:01 05 04:0010, расположенный в г. Трёхгорный, шоссе Восточное, д. 1, для эксплуатации зданий и сооружений в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору (приложение № 1) и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 38 287,5 кв.м; на участке имеются: здания – теплица, соединительный коридор, склад рам и земли, сооружения – теплицы № 1-15.

Согласно п. 2.1-2.5 договора арендодатель ежегодно в одностороннем порядке устанавливает размер арендной платы; арендная плата вносится арендатором ежемесячно частями, установленными согласно «Расчётных платежей» (приложение № 2), являющихся неотъемлемой частью настоящего договора, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчётным, путём перечисления на указанный расчётный счёт. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приёма-передачи земельного участка.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа; договор прекращается с истечением его срока действия (п. 5.2).

По акту приёма-передачи земельного участка от 01.04.2004 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 74:42:01 05 04:0010, площадью 38 287,5 кв.м, предоставленный для эксплуатации зданий и сооружений, расположенный в г. Трёхгорный, шоссе Восточное, д. 1, относящийся к категории земель поселений (л.д. 20 т 1).

Как следует из кадастрового плана земельного участка, расположенного по адресу: г. Трёхгорный, шоссе Восточное, д. 1, с кадастровым номером 74:42:010504:0010 от 09.04.2004 (л.д. 12-14 т 1) площадь земельного участка составляет 38 287,5 кв.м., является ориентировочной, подлежит уточнению при межевании.

Сторонами согласован размер арендной платы на 2004 год (приложение № 2 к договору № 952 от 12.04.2004) всего в год: 196 855 руб. 46 коп (л.д. 15 т 1) с учётом Уральского экономического района с численностью населения менее 50 тыс. чел. и базовой цены 6,84 руб. за кв.м в год.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.11.2006 № 42/039/2006-123 (л.д. 23 т 1) договор аренды № 952 от 12.04.2004 прошёл государственную регистрацию 20.05.2004.

Сторонами подписаны соглашения о размере арендной платы на 2005, 2006, 2007 годы, составивший: 287 410 руб. 28 коп. (л.д. 16 т 1), 425 833 руб. 59 коп. (л.д. 17 т 1) и 85 166 руб. 72 коп (л.д. 18 т 1) в год соответственно.

21.01.2008 стороны подписали соглашение о досрочном расторжении договора аренды № 952 от 12.04.2004 (л.д. 21 т 1) и акт возврата земельного участка (л.д. 22 т 1).

Ответчик внес арендную плату в сумме 325 022 руб. 13 коп. (л.д. 126-132 т 1).

Полагая, что за период с 01.01.2005 по 21.01.2008 МУП «Теплично-парниковое хозяйство» оплачивало арендную плату исходя из размера, установленного на 2004 год, и ненадлежащим образом исполняло обязанность по договору, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца основаны на договоре аренды № 952 от 12.04.2004, который является незаключённым ввиду несогласования сторонами предмета аренды - земельного участка с кадастровым номером                 74:42:010504:0010. Суд первой инстанции указал, что мероприятия по определению местоположения и границ на местности указанного земельного участка не проводились, границы его не описаны и не удостоверены в установленном законом порядке соответствующим уполномоченным государственным органом, площадь земельного участка указана ориентировочно, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке.

Незаключённый договор не порождает правовых последствий для сторон его подписавших, в связи с чем обязательство по внесению арендных платежей и уплате неустойки у ответчика не возникло.

Названные выводы суда первой инстанции следует признать верными, основанными на нормах материального права и представленных в дело доказательствах.

Положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания   договора аренды от 12.04.2004 № 952) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Закона о земельном кадастре (утратил силу 17.05.2008) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в редакции от 18.06.2001) межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности, в том числе, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. При предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лица, совершении сделок с земельными участками землеустройство производится в обязательном порядке (ст. 3 указанного Закона).

Из материалов дела усматривается, что земельный участок был предоставлен в аренду ответчику после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О землеустройстве».

Из содержания договора № 952 от 12.04.2004 следует, что условие об объекте аренды стороны согласовали со ссылкой на кадастровый план земельного участка, являющийся приложением № 1 к договору.

Как следует из названного кадастрового плана земельного участка от 09.04.2004 величина его площади – 38287 кв.м. является ориентировочной и подлежит уточнению при межевании.

Таким образом, договор аренды в нарушение п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что в договоре сторонами не согласовано условие о его предмете договора, следовательно, он является незаключенным.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку договор аренды земельного участка от 12.04.2004 № 952 не может быть признан заключенным, основания для взыскания предусмотренной условиями этого договора арендной платы и санкций за просрочку уплаты арендных платежей отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав) о том, что суд был невправе в рамках настоящего дела исследовать вопрос о заключенности договора, поскольку в силу произведенной государственной регистрации данный договор государством признан заключенным и действительным, основаны на неверном толковании закона.

По смыслу ст. 2 Закона о регистрации прав государственной регистрации подлежит существующее право и его ограничение (обременение). Акт регистрации сам по себе не может иметь правообразующего значения.

В рассматриваемом случае правообразующим фактом для возникновения арендных отношений, в том числе обязанности по уплате арендных платежей и санкций за просрочку их уплаты, является непосредственно сама сделка.

Норма, установленная п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не ставит решение вопроса о существенных условиях договора, названных в законе, в зависимость от воли сторон договора. В силу этого признание сторонами наличия фактических арендных отношений в рассматриваемом случае не означает, что договор является заключенным при отсутствии согласованного условия о его предмете.

Несостоятельным является также довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции к участию в деле не привлечено УФРС, тогда как на основании обжалуемого решения УФРС обязано погасить в ЕГРП запись о государственной регистрации спорного договора аренды. Судом первой инстанции в рамках настоящего дела решение о правах и об обязанностях УФРС, не привлеченного к участию в деле, не принималось.

На неверном истолковании закона основан также довод апелляционной жалобы о том, что администрация, выступая в качестве истца по настоящему делу, осуществляет защиту интересов бюджета Трехгорного городского округа, в связи с чем освобождается от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно