Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 по делу n А76-4180/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13659/2013

г. Челябинск

30 января 2014 г.

Дело № А76-4180/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  индивидуального предпринимателя Товпеко Натальи Борисовны и  Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 по делу № А76-4180/2012 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Товпеко Н.Б. – Сабиров Д.Ю. (доверенность от 04.12.2013),

государственного специализированного бюджетного учреждения «Челябинский областной фонд имущества» – Попова В.В. (доверенность от 10.01.2014),

Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области – Катайцева Э.В. (доверенность №19 от 15.01.2014).

Индивидуальный предприниматель Товпеко Наталья Борисовна (далее - истец, предприниматель, ИП Товпеко Н.Б.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к государственному специализированному бюджетному учреждению «Челябинский областной фонд имущества» (далее - ответчик, ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества», Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №5 в нежилом здании учебного корпуса (литер А), назначение: нежилое, площадь: общая 1287, 9 кв.м, этаж: 1,2, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3, по следующим пунктам договора: пункт 2.1., пункт 2.2., пункт 2.4., пункт 2.5. пункт 2.6., пункт 2.8., пункт 2.10, пункт 3.3., пункт 4.2.2., пункт 4.3.2., пункт 4.3.3., пункт 4.3.5., пункт 4.3.7., пункт 4.3.8, пункт 4.4., пункт 4.4.1., пункт 4.5., пункт 5.2., пункт 5.4., пункты 5.5, 5.6, 5.7 (с учётом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 84, т. 3 л.д. 79, а также с учётом отказа от части исковых требований, т. 2 л.д. 112).

Определением суда от 14.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее – Министерство, т. 1 л.д. 1-5).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 (резолютивная часть от 30.10.2013) судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении указанного договора.

С указанным решением не согласились ИП Товпеко Н.Б. и Министерство, подали апелляционные жалобы.

Предприниматель просит отменить решение суда в части отказанных в удовлетворении требований истца, а Министерство просит отменить решение суда в части удовлетворенных требований истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом не дана надлежащая оценка всем доводам истца о необходимости принятия спорных условий в редакции истца. В частности, судом не учтено, что на момент заключения договора купли-продажи спорное имущество уже находится во владении истца, в силу чего не требуется оформления передаточного акта, что требует исключения из договора пунктов 3.3. и 4.3.2. договора. В пункте 4.2.2. в редакции истца предложены более конкретные формулировки прав и обязанностей. Пункты 4.3.5, 4.3.7 необоснованно возлагают на истца дополнительные обязанности и являются дискриминационными. Пункт 4.3.3 договора необоснованно связывает право предпринимателя на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество с моментом исполнения обязательства по оплате имущества, тогда как с этого момента обязательство подлежит прекращению, в то же время ряд договорных обязанностей покупателя непосредственно связаны с государственной регистрацией права собственности. Пункт 4.5, предложенный истцом, предоставляет покупателю право на зачет неотделимых улучшений, что предусмотрено императивной нормой п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ). Пункт 4.3.8. предлагается истцом в редакции, соответствующей норме п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Министерство в своей апелляционной жалобе ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал доказанными, неприменение закона, подлежащего применению, и применение закона, не подлежащего применению.

По мнению апеллянта, исключенные судом пункты 2.8, 2.10 договора купли-продажи соответствуют действующему законодательству, в частности п. 5 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Обязанность покупателя и продавца документально оформить досрочное исполнение покупателем договора направлена на предотвращение спорных ситуаций.

Исключенные судом пункты 5.6, 5.7 соответствуют ст.ст. 31-35 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и являются гарантом исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи.

Определением апелляционного суда от 13.01.2014 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ИП Товпеко Н.Б. отложено на 28 января 2014 года в 14 часов 00 минут для совместного рассмотрения с апелляционной жалобой Министерства.

К дате судебного заседания истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу Министерства, в котором истец полагает, что поданная Министерством жалоба подлежит возвращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса» не явился.

С учётом мнения представителей лиц, участвующих в судебном заседании и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представители подателей апелляционных жалоб поддержали доводы жалоб, представитель ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» поддержал правовую позицию Министерства.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области № 1973-р от 24.11.2011 «Об условиях приватизации объекта недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства» предпринимателю было предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения № 5 общей площадью 1287,9 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, ул. им.Максима Горького, д. 3 (т. 1 л.д. 22-24).

Цена продажи имущества утверждена в размере 17 432 203 руб. 39 коп., без учета НДС, равной его рыночной стоимости, согласно отчету № 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №5 по состоянию на 15.10.2011, выполненному ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса».

Во исполнение указанного распоряжения ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» в адрес ИП Товпеко Н.Б. направлены предложение о заключении договора купли-продажи № 299 от 06.12.2011 и проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 27, 28-33).

Проект договора купли-продажи был подписан предпринимателем с протоколом разногласий № 1 от 26.12.2011 и направлен в адрес ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» письмом исх. №13/555 от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 34-36, 37, 38-39).

Уведомлением № 43 от 09.02.2012 ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» отказал в принятии протокола разногласий (т. 1 л.д. 25-26).

Полагая, что предложенные Фондом в проекте договора условия не соответствуют закону, возлагают на истца дополнительные обязанности, которые являются дискриминационными, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий.

Суд первой инстанции установил наличие между сторонами договора купли-продажи, заключаемого в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, разногласий по условиям договора и согласовал условия договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу

Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по условиям договора купли-продажи нежилого помещения №5 в нежилом здании учебного корпуса (литер А), назначение: нежилое, площадь: общая 1287, 9 кв.м, этаж: 1, 2, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3, приватизируемого предпринимателем в порядке Федерального закона № 159-ФЗ. Право на приватизацию имущества в таком порядке признано за истцом решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2011 по делу № А76-5778/2011.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу названных норм, в случае приватизации государственного имущества в порядке названного Федерального закона, заключение договора купли-продажи обязательно для органа государственной власти субъекта Российской Федерации, а применительно к обстоятельствам настоящего дела, учитывая, что постановлением Правительства Челябинской области от 24.01.2003 № 8 «О продаже приватизируемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области» ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» делегированы полномочия по продаже приватизируемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, обязанной стороной по заключению договора купли-продажи является Фонд.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из обстоятельств настоящего дела следует, что направленный Фондом в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 28) подписан последним с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 34), в котором, помимо несогласия истца по условиям договора о цене выкупаемого имущества (пункты 2.1., 2.5.), предприниматель возражал относительно иных пунктов договора, изложенных в редакции продавца, заявив о необходимости их согласования как существенных: по пунктам 2.2., 2.4., 2.6., 2.8., 2.10, 3.3., 4.2.2., 4.3.2., 4.3.3., 4.3.5., 4.3.7., 4.3.8, 4.4., 4.4.1., 4.5., 5.2., 5.4., 5.5, 5.6, 5.7.

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 того же Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи