Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу n А14-8149-2009/245/17. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

12 марта 2010 года                                                 Дело № А14-8149-2009/245/17

г. Воронеж                                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2010 года

Полный текст постановления изготовлен 12.03.2010 года

           Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                        Суховой И.Б.,

                                                                                                   Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

           при участии:

от ООО «Соната»: Татаренко А.С., представитель по доверенности № 31 от 08.02.2010 г.;

от ДИЗО Воронежской области: Горяйнов А.А., представитель по доверенности № 537 от 16.11.2009 г.;

от ООО «Центр эффективного управления» представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Соната» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.11.2009 года по делу № А14-8149-2009/245/17 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью «Соната», при участии в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Центр эффективного управления», о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Соната» о взыскании по договору аренды земельного участка № 30-06/гз от 02.11.2006 года задолженности по арендной плате в сумме 2 848 734 руб. 94 коп., в том числе 2 515 624 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2007 по 30.06.2009 года, пени за период с 02.12.2006 года по 24.02.2009 года в сумме 333 110 руб. 10 коп. и расторжении договора аренды земельного участка № 30-06/гз.

К   участию   в   деле   в   качестве   третьего   лица,   не   заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр эффективного управления».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.11.2009 года с ООО «Соната» в пользу Департамента имущественных и земельных    отношений Воронежской области взыскано 2 158 420 руб. 36 коп., в том числе 1 960 463 руб. 66 коп. основного долга, 197 956 руб. 70 коп. пени. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. Требования Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.11.2009 года отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобе не согласился и, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

ООО «Центр эффективного управления» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, апелляционная инстанция не нашла оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

 Как следует из материалов дела, между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и ООО «Торговый Дом «ВЭЛТ» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 30-06/гз от 02.11.2006 года, по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок площадью 12 702 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 172 а.

Пунктом 3.1. договора № 30-06/гз предусмотрен срок его действия до 22.08.2054 года.

Согласно пункту 3.4. договора арендную плату за право пользования участком арендатор обязался вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. За последний квартал арендная плата вносится не позднее 01 декабря текущего года.

По окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый просроченный день (п. 3.6. договора)

Порядок изменения арендной платы сторонами установлен в пункте 3.3. договора.

10.01.2007 года дополнительным соглашением о присоединении к договору аренды земельного участка № 30-06/гз от 02.11.2006 года ОАО «Воронежская электро-лучевая трубка» (ОАО «ВЭЛТ») присоединилось к указанному договору аренды земельного участка.

18.09.2007 года между ОАО «ВЭЛТ» и ООО «Соната» был заключен договор перенайма, по которому ОАО «ВЭЛТ» передало ООО «Соната» все права и обязанности арендатора по дополнительному соглашению от 10.01.2007 года о присоединении к договору аренды № 30-06/гз в отношении земельного участка площадью 12 702 кв.м., расположенному по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 172 а.

18.09.2007 года между ООО «ТД «ВЭЛТ», ООО «Центр эффективного управления» и ООО «Соната» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30-06/гз от 02.11.2006 года, в соответствии с условиями которого ООО «Центр эффективного управления» и ООО «Соната» принимают все права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Право аренды ООО «Соната» подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  №  01/162/2008-156  от 11.07.2008     года.

ООО «Соната» по договору купли-продажи № 12 от 04.07.2007 года приобрело в собственность нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 172, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды № 30-06/гз от 02.11.2006 года исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 01.07.2007 года по 30.06.2009 года образовалась задолженность в сумме  2 515 624 руб. 84 коп.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Аналогичное положение закреплено в пункте 5.2 договора аренды.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. При этом согласие собственника не потребуется при условии его уведомления арендатором. Ответственным по договору аренды становиться новый арендатор земельного участка, заключение нового договора не требуется.

В силу положение статей 385, 391, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка права требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат регистрации, в противном случае соглашение считается недействительным.

Договоры перенайма от 18.09.2007 года зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пояснениям ответчика, фактически ООО «Соната» получило право использования земельного участка с 18.09.2007 года.

Ввиду изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что к ответчику не перешли обязанности по уплате арендной платы за период с 02.11.2006 года по 17.09.2007 года является обоснованным. Таким образом, отсутствовали основания и для начисления ответчику пени на сумму основного долга по арендной плате в указанный период.

 Довод ООО «Соната» о том, что часть здания находится в собственности других лиц был правомерно отклонен судом первой инстанции.

Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что в случае передачи, в том числе продажи, строения или его части расположенного (ой) на арендуемом земельном участке другому юридическому или физическому лицу в срок не позднее 30 календарных дней после совершения сделки уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих права на землю.

Указанное уведомление ООО «Соната» было подано арендодателю  после обращения последнего в суд, а именно лишь 28.09.2009 года.

Согласно статье 321 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. Из договора, на котором основано обязательство ответчика, не следует, что его обязанность оплачивать арендную плату носит долевой характер.

Доказательства внесения изменений о размере арендуемой площади в договоре аренды № 30-06/гз от 02.11.2006 года в материалах дела отсутствуют.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, при отсутствии в материалах дела соглашения о внесении изменений в договор аренды, заключенного сторонами в порядке, предусмотренном статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания считать иной арендуемую ответчиком площадь земельного участка по договору № 30-06/гз от 02.11.2006 года у суда отсутствовали.

Согласно сообщению № 01/070/2010-278 от 16.02.2010 года УФРС по Воронежской области, в Едином государственном реестре прав, содержащем информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные на территории Воронежской области, по состоянию на 16.02.2010 года записи о регистрации прав на помещение в здании, расположенном по адресу: г. Воронеж, Ленинский пр-т, 172-А, отсутствуют. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата должна вноситься своевременно. Порядок условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договором аренды определен размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения.

Доказательства своевременного внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды за период с 18.09.2007 года по 30.06.2009 года, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №  30-06/гз  от 02.11.2006 года в сумме 1 960 463 руб. 66 коп. за период с 18.09.2007 года по 30.06.2009 года и пени в сумме 197 956 руб. 70 коп. за период с 02.12.2007 года по 24.07.2009 года заявлены обоснованно и подлежали удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды земельного участка, в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательства по договору, другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут отражены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения.

Истец направил ответчику уведомление № 17/1-4383з от 26.06.2009 года с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 3-х дней с момента получения уведомления, в противном предлагалось расторгнуть договор.

Несмотря на то, что ООО «Соната» оспаривало решение в полном объеме, доводов относительно неправильной оценки обстоятельств соблюдения досудебного порядка расторжения договора жалоба не содержит.

 При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что, рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические