Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2010 по делу n А48-970/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 августа 2010 года                                                            Дело №А48-970/2010

г. Воронеж                                                                                                          

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2010 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Федорова В.И.,

судей                                                                           Суховой И.Б.,

                                                                                          Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла – представитель не явился, извещен надлежаще;

от ООО «Фотохудожественный коммерческий центр «Лира» – представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фотохудожественный коммерческий центр «Лира» на решение Арбитражного суда Орловской области от 06.05.2010г. по делу №А48-970/2010 (судья Гайдукова Л.Н.) по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к обществу с ограниченной ответственностью «Фотохудожественный коммерческий центр «Лира» о взыскании 500140 рублей основного долга за период с 01.08.2009г. по 31.01.2010г. и 123343 руб. 33 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.08.2009г. по 11.02.2010г. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ), 

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фотохудожественный коммерческий центр «Лира», г.Орел (далее – ООО «Фотохудожественный коммерческий центр «Лира», ответчик) о взыскании 500 140 рублей основного долга за период с 01 августа 2009 года по 31 января 2010 года и 123 343 руб. 33 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11 августа 2009 года по 11 февраля 2010, за 185 дней просрочки платежа (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 06.05.2010г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на данное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. При этом заявитель жалобы ссылается на то, что вывод суда об обязанности ответчика платить арендную плату до момента регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость необоснован.

В судебное заседание апелляционного суда представители сторон не явились.

От Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла в канцелярию апелляционного суда поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке ст.ст.123, 156, 184, 266 АПК РФ.    

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд руководствуется следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, муниципальному образованию г.Орел принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 148, 7 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Ленина д.24-26, литера А, пом.37, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57 АА №655809 от 30.07.2008г. (л.д.53).

26.01.2009г. между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (арендодатель) и ООО «Фотохудожественный коммерческий центр «Лира» (арендатор) был заключен договор №15292 на аренду нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое помещение №37, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Ленина, 24/26, общей полезной площадью по подвалу по литере А – 148,7 кв.м.

Пунктом 1.2 договора стороны установили срок аренды с 01.01.2009г. по 01.07.2010г.

Пунктом 1.12. договора предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие с 01.01.2009г.

Срок действия договора на аренду нежилого помещения №15292 от 26.01.2009г. установлен с 01.01.2009г. до 01.07.2010г., поэтому данный договор в силу норм ст.ст.164, 651 Гражданского Кодекса РФ подлежал государственной регистрации.

В материалах дела имеется уведомление Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) от 20.04.2009г. №01/025/2009-078 в котором указано, что 17.04.2009г. проведена государственная регистрация аренды на объект недвижимого имущества: помещение нежилое, площадью 148,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Орел, ул.Ленина, д.24-26, литера А, пом.37.

По акту приема-передачи помещение, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Ленина, 24/26 передано ООО «Фотохудожественный коммерческий центр «Лира» (л.д. 12).

В силу п. 3.1 договора размер арендной платы составляет 922 126 руб. 00 коп. в год. Оплата должна производиться арендатором помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным, в соответствии с порядком оплаты (приложение №3 к договору).

Порядок оплаты, являющийся приложением №3 к договору аренды, имеется в материалах дела (л.д.14).

24.07.2009г. между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №223, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение площадью 148, 7 кв.м., расположенное по адресу: г.Орел, ул.Ленина, д.24-26, литера А, пом.37, входящее в состав памятника истории и культуры регионального значения «Дом жилой».

Пунктом 3.1 договора купли-продажи предусмотрено, что оплата объекта осуществляется в рассрочку сроком не более 5 лет.

Первый платеж покупатель обязуется уплатить в течение 10 календарных дней с даты заключения договора (п.3.1.1. договора).

В силу пункта 3.2.1 последующие платежи перечисляются покупателем ежемесячно равными долями согласно графику платежей основного долга и процентов к договору, который является неотъемлемой частью договора (приложение №1).

Согласно пункту 5.1. договора купли-продажи право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

Стороны установили в пункте 10.1 договора, что до государственной регистрации перехода права собственности на объект договор подлежит исполнению сторонами с момента его подписания.

Обязанность продавца по передаче объекта покупателю с момента подписания договора купли-продажи предусмотрена в пункте 6.1 договора.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 24.07.2009г. не предусматривает замену первоначального арендного обязательства иным обязательством, то есть не может быть квалифицирован как соглашение о новации, и у ответчика имеется задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №15292 от 26.01.2009г. за период с 01.08.2009г. по 31.01.2010г., т.е. за период, последующий заключению сторонами договора купли-продажи помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд области правомерно руководствовался нормами статей 307, 309, 401 Гражданского Кодекса РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а в случае неисполнения обязательств, лицо их не исполнившее несет ответственность, если не докажет отсутствие своей вины в неисполнении обязательства.

Статьей 614 Гражданского Кодекса РФ, а также условиями договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью уплачивать арендную плату в согласованном  с арендодателем размере.

Из материалов дела следует, что арендная плата за пользование помещением по договору №15292 от 26.01.2009г. за период с 01.01.2009г. по 31.12.2009г. начислена в сумме 992 126 руб. 02 коп., с 01.01.2010г. по 31.01.2010г. начислена в сумме 84 262 руб. 76 коп.

Ответчиком была произведена частичная оплата арендных платежей в сумме 576 248 руб. 78 коп.

В связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование помещением за период с 01.08.2009г. по 31.12.2009г. в сумме 415 877 руб. 24 коп. и за период с 01.01.2010г. по 31.01.2010г. в сумме 84 262 руб. 76 коп.

Таким образом, задолженность ответчика за пользование спорным помещением, расположенным по адресу: г.Орел, ул.Ленина, д.24-26, за период с 01.08.2009г. по 31.01.2010г. составила 500 140 руб. 00 коп., в связи с чем указанная сумма взыскана с ответчика обоснованно.

Требования истца о взыскании пени за просрочку платежа за пользование нежилым муниципальным помещением в сумме 123 343 руб. 33 коп. за период с 11.08.2009г. по 11.02.2010г. удовлетворены также обоснованно.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,30% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы. 

Поскольку ответчик не исполнил денежное обязательство в установленный договором срок, начисление истцом пени за период с 11.08.2009г. по 11.02.2010г. за 185 дней просрочки платежа в сумме 123 343 руб. 33 коп. является правомерным.

Расчет пени арбитражным судом проверен, признан соответствующим условиям договора и действующего законодательства.

Ответчик в апелляционной жалобе указанный расчет по существу не оспорил.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании 623483 руб. 33 коп. являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом.

При этом арбитражный суд первой инстанции правомерно отклонил возражения ответчика о необоснованности взыскания арендной платы в связи с заключением договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности.

Согласно пункта 2 статьи 223 Гражданского Кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу п.п.1, 2 статьи 551 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 60 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, но не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со статьей 608 Гражданского Кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Судом установлено, что на момент принятия решения по настоящему делу переход права собственности от продавца к покупателю на помещение площадью 148,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Орел, ул.Ленина, д.24-26, литера А, пом.37, являющееся предметом договора купли-продажи №223 от 24.07.2009г., не зарегистрирован. Следовательно, право собственности до момента государственной регистрации на указанный объект недвижимости сохраняется за Муниципальным образованием - город Орел.

В связи с этим правильным является вывод суда области о том, что в период с 01.08.2009г. по 31.01.2010г. ответчик пользовался спорным нежилым помещением на основании договора аренды №15292 от 26.01.2009г.

Довод ответчика о том, что обязательства по уплате арендной платы у него должны были прекратиться в связи с заключением договора купли-продажи,  несостоятельны, поскольку в силу статьи 414 Гражданского Кодекса РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

По смыслу указанной нормы права, необходимым признаком новации обязательства является соглашение сторон о прекращении действия прежнего обязательства и о возникновении нового.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для рассмотрения настоящего спора являются выявление действительной общей воли контрагентов на замену первоначального арендного обязательства другим и определение момента окончания действия договора аренды.

Договор аренды можно считать прекращенным с момента заключения договора купли-продажи, по которому в качестве покупателя выступает арендатор лишь в том случае, если стороны проявили волю на этот счет. Волеизъявление контрагентов должно быть направлено на прекращение договора аренды путем указания об этом в договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимого имущества №223 от 24.07.2009г. не содержит такого условия, поэтому он не может быть квалифицирован в качестве соглашения о новации.

Таким образом, арендное