Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2010 по делу n А14-4817/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 октября 2010 года                              Дело № А14-4817/2010/149/10

город Воронеж                                                                                              

Резолютивная часть постановления объявлена 4 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Сергуткиной В.А.,

судей                                                                                     Семенюта Е.А.,

                                                                                     Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анзельм К.К.,

при участии:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Иволгин Р.В., главный специалист-эксперт, доверенность №147-д от 06.05.2010;

от общества с ограниченной ответственностью «Елань-Агро»: Киселева И.Н., представитель по доверенности №8 от 07.05.2010;

от общества с ограниченной ответственностью «Рассвет»: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.07.2010 по делу № А14-4817/2010/149/10 (судья Есакова М.С.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, при участии в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» о признании недействительным отказа в государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 02.02.2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» и обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» (далее – ООО «Елань-Агро», Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее –Управление Росреестра по Воронежской области, Управление, регистрирующий орган) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 02.02.2010, а также об обязании произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 02.02.2010, заключенного между ООО «Елань-Агро» и обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» (далее – ООО «Рассвет»).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.07.2010 заявленное требование удовлетворено, оспариваемый отказ признан незаконным, Управление Росреестра по Воронежской области обязано произвести государственную регистрацию договора.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на пункт 5.7 договора аренды земельного участка от 15.10.2005, запрещающий арендатору передачу земельного участка третьим лицам, и полагает, что передать права и обязанности по договору в отношении земельного участка без передачи самого земельного участка невозможно, поскольку права и обязанности не могут существовать в отрыве от их объекта, в связи с чем новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды. Управление указывает, что правовым последствием заключения (государственной регистрации) договора перенайма прав и обязанностей по договору аренды является передача предмета основного договора аренды иному лицу.

ООО «Елань-Агро», не соглашаясь с доводами апелляционной жалобы, ссылается на неправильное толкование Управлением условий договора и действующего законодательства. По мнению Общества, пункт 5.7 договора аренды ограничивает оборотоспособность земельного участка как недвижимой вещи, материального объекта, запрещает стороне договора предусматривать этот земельный участок в качестве предмета договора, по которому необходима его последующая передача от одной стороны к другой (субаренда), но не содержит запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды. Также Общество указывает на то, что право аренды на земельный участок возникло у ООО «Рассвет» на основании договора перенайма от 29.04.2008, зарегистрированного регистрирующим органом 26.09.2008, несмотря на наличие в тексте договора аренды пункта 5.7 в той же редакции.

ООО «Рассвет» отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156 и 266 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 04.10.2010.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, 15.10.2005 между сельскохозяйственной артелью «Восток» (далее – СХА «Восток») и собственниками земельных долей, от имени которых действовал представитель на основании доверенностей, заключен договор аренды земельного участка общей площадью 71130000 кв.м. с кадастровым номером 36:08:00 00 000:0025, находящегося в общей долевой собственности, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, северная и северо-восточная части Воробьевского кадастрового района, и предоставленного для сельскохозяйственного использования на срок 5 лет. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.12.2005. В соответствии с пунктом 5.7 договора арендатор обязан не совершать действия по залогу земельного участка и передаче его третьим лицам.

Согласно договору перенайма земельного участка от 29.04.2008,  зарегистрированному в установленном законом порядке 26.09.2008, и акту приема-передачи от 12.06.2008 права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы СХА «Восток» ООО «Рассвет».

02.02.2010 между ООО «Рассвет» и ООО «Елань-Агро» подписан договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому все права и обязанности ООО «Рассвет» по договору аренды земельного участка от 15.10.2005 переходят к ООО «Елань-Агро» в полном объеме, существующем на момент заключения договора, с момента государственной регистрации этого договора. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи.

05.03.2010 ООО «Рассвет» и ООО «Елань-Агро» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации уступки прав требования по зарегистрированному договору, представив договор перенайма прав и обязанностей от 02.02.2010 и акт приема-передачи к нему.

13.03.2010 в газете «Молодой Коммунар» было опубликовано информационное сообщение о заключении договора перенайма прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 15.10.2005.

06.04.2010 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации договора перенайма, о чем заявитель поставлен в известность сообщением №09/002/2010-100. Данное решение было принято на основании абзацев 4, 6 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Мотивируя свой отказ, регистрирующий орган указал на то, что заключение договора перенайма является прямым нарушением обязательства, установленного пунктом 5.7 договора аренды от 15.10.2005, односторонним отказом от исполнения последнего, а у ООО «Рассвет» отсутствуют полномочия на передачу прав и обязанностей по договору аренды. По мнению Управления, данные обстоятельства свидетельствуют о непредставлении на государственную регистрацию необходимых документов.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы ООО «Елань-Агро», последнее обратилось за судебной защитой с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предметом договора перенайма от 02.02.2010 является передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 15.10.2005, а не сам земельный участок, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии нарушения пункта 5.7 договора аренды от 15.10.2005.

Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции правильными исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены в статье 17 названного Закона.

Пунктом 2 статьи 17 Закона о государственной установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных пунктом 1 этой статьи, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В статье 18 Закона о государственной регистрации закреплено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, а в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно абзацам 4, 6 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Законом для государственной регистрации прав. На указанные основания сослалось Управление, отказывая в государственной регистрации. При этом  данные сомнения основаны на выводе о запрете арендатору в соответствии с пунктом 5.7 договора аренды от 15.10.2005 осуществлять передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам.

Данный вывод регистрирующего органа является ошибочным в связи со следующим.

Общие правила перемены лиц в обязательстве установлены главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 382, содержащейся в указанной главе, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 388 ГК РФ закреплено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. При этом к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ и регулирующие форму уступки требования.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Таким