Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2010 по делу n А08-258/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«08» ноября 2010 года                                               Дело №А08-258/2009-11                                                                                                              

г.Воронеж                                                                                             

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен          08 ноября 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи                                     Мокроусовой Л.М.,

Судей                                                                                Суховой И.Б.,

                                                                                     Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калюжной А.Н.,

при участии:

от ИП Купиной А.И. – Алексанов С.А., представитель по доверенности б/н от 14.02.2009г.;

от Администрации города Белгорода – Васьков С.А., представитель по доверенности №497 от 18.05.2010г., удостоверение №115 от 08.04.2010г.;

от ООО «А.Н.К. – Сервис» - Кирсенко Н.Н., представитель по доверенности №07/2010 от 06.07.2010г.;

от ООО «ЖБИК-4» – представитель не явился, извещен надлежаще;

от ЗАО «Ресурсавто» – представитель не явился, извещен надлежаще;

от ООО «Фирма Жилдис» – представитель не явился, извещен надлежаще;

от Управления Роснедвижимости по Белгородской области – представитель не явился, извещен надлежаще;

от БТИ г.Белгорода – представитель не явился, извещен надлежаще;

от МУ «Городская недвижимость» – представитель не явился, извещен надлежаще;

от УФАКОН по Белгородской области – представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Купиной Анжелики Ивановны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.08.2010г. по делу №А08-258/2009-11 (судья Конопатов В.В.) по иску администрации города Белгорода к индивидуальному предпринимателю Купиной Анжелике Ивановне и закрытому акционерному обществу «Ресурсавто», при участии третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «ЖБИК-4» о взыскании 346 389,34 рублей арендной платы и расторжении договора аренды, и встречному иску индивидуального предпринимателя Купиной Анжелики Ивановны к администрации города Белгорода об устранении препятствий в пользовании переданным по договору аренды №460 от 25.06.2002г. земельным участком, при участии третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «ЖБИК-4», общества с ограниченной ответственностью «Фирма ЖИЛДИС», общества с ограниченной ответственностью «А.Н.К.-Сервис», БТИ г.Белгорода, Территориального отдела г.Белгорода Управления Роснедвижимости по Белгородской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (с учетом процессуальной замены МУ «Городская недвижимость» на администрацию города Белгорода в порядке статьи 48 АПК РФ) (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Купиной Анжелике Ивановне (далее – ИП Купина А.И., ответчик) и закрытому акционерному обществу «Ресурсавто» (далее – ЗАО «Ресурсавто», ответчик) о взыскании с ответчика 346 389,34 рублей арендной платы, начисленной за период с 29.12.2006г. по 30.09.2008г. и расторжении договора аренды земельного участка №460 от 25.06.2002г., с учетом договора перенайма аренды земельного участка №188 от 29.12.2006г., заключенного между ЗАО «Ресурсавто» и ИП Купиной А.И.

ИП Купина А.И. обратилась со встречным иском об устранении препятствий в пользовании переданным по договору аренды №460 от 25.06.2002г. земельным участком.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью  «ЖБИК-4», общество с ограниченной ответственностью «Фирма ЖИЛДИС», общество с ограниченной ответственностью  «А.Н.К.-Сервис», БТИ города Белгорода, Территориальный отдел г.Белгорода Управления Роснедвижимости по Белгородской области, УФАКОН по Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 23.08.2010г. исковые требования администрации города Белгорода удовлетворены полностью, с ИП Купиной А.И. в бюджет г.Белгорода взыскано 346 389,34 рублей арендной платы, начисленной за период с 29.12.2006г. по 30.09.2008г., договор аренды земельного участка №460 от 25.06.2002г. расторгнут. В удовлетворении встречного иска ИП Купиной А.И. отказано полностью.

Не согласившись с состоявшимся решением, ИП Купина А.И. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила изменить решение суда первой инстанции в части и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка и удовлетворить встречные исковые требования ИП Купиной А.И. о возложении на администрацию г.Белгорода обязанности устранить препятствия в пользовании переданным по договору аренды №460 от 25.06.2002г. земельным участком.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Купиной А.И. поддержал доводы жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт. По его ходатайству к материалам дела приобщено платежное поручение №3078 от 27.10.2010г.

Представитель администрации города Белгорода с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ООО «А.Н.К.-Сервис» в судебном заседании и в приобщенном к материалам дела отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласился, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Представители ЗАО «Ресурсавто», ООО «ЖБИК-4», ООО «Фирма «Жилдис», Управления Роснедвижимости по Белгородской области, БТИ г.Белгорода, МУ «Городская недвижимость», УФАКОН по Белгородской области в судебное заседание апелляционного суда не явились.

В канцелярию суда от ООО «Фирма «ЖИЛДИС» поступил отзыв на жалобу, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей в порядке ст.ст.123, 156, 184, 266 АПК РФ.

По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения только в части расторжения договора аренды и отказа в удовлетворении встречного иска ИП Купиной А.И., апелляционным судом были проверены  законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой   части.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле и присутствовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению состоявшегося решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации г.Белгорода №772-зм от 26.04.2002г. между Комитетом по управлению и распоряжению муниципальной собственностью Администрации г.Белгорода и ЗАО «Ресурсавто» был заключен договор аренды земельного участка площадью 1322 кв.м, предоставленный для завершения строительства автозаправочной станции, расположенный по адресу: г.Белгород, ул.Фрунзе (в настоящее время ул.Сумская). Срок аренды данного земельного участка определен 25 лет.

06.11.2001г. между ЗАО «Ресурсавто» и ИП Купиной А.И. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (автозаправочной станции).

29.12.2006г. между ЗАО «Ресурсавто» и ИП Купиной А.И. заключен договор перенайма аренды земельного участка №188, согласованный с МУ «Городская недвижимость», согласно пункту 1.1 которого все права и обязанности по договору аренды муниципального земельного участка №460 от 25.06.2002г. перешли к ИП Купиной А.И.

Договоры аренды и перенайма были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области в установленном законом порядке.

Также 29.12.2006г. между ИП Купиной А.И. и ЗАО «Ресурсавто» был составлен передаточный акт, согласно которому ЗАО «Ресурсавто» передало, а ИП Купина А.И. приняла земельный участок общей площадью 1 322 кв.м. с кадастровым номером 31:16:01 09 011:0005, для завершения строительства автозаправочной станции. Указанный земельный участок передан и принят в состоянии, пригодном для целевого его использования, стороны претензий друг к другу не имели (пункты 1, 2, 3 передаточного акта).

15.10.2008г. специалистами отдела арендных отношений МУ «Городская недвижимость» было произведено обследование земельного участка с целью установления фактического использования данного земельного участка, о чем составлен акт. В соответствии с данным актом установлено, что на арендуемом земельном участке строения отсутствуют, строительные работы не ведутся, земельный участок не используется по целевому назначению.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 346 389,34 руб., истец обратился в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также о расторжении договора аренды земельного участка №460 от 25.06.2002г., с учетом договора перенайма аренды земельного участка №188 от 29.12.2006г.

ИП Купина А.И., в свою очередь, предъявила встречный иск об устранении препятствий в пользовании переданным по договору аренды №460 от 25.06.2002г. земельным участком, ссылаясь на то, что на данном земельном участке частично расположена бетонная площадка площадью 1312 кв.м., а также бетонный забор.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды, арбитражный суд области правомерно руководствовался нормами ст.ст.606, 611, 614 Гражданского Кодекса РФ, согласно которым  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 2.3 заключенного договора аренды арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10-го числа месяца, следующего за кварталом, за который производится оплата, в полном объеме.

Истцом направлялась в адрес ответчика претензия от 20.11.2008г. №6874 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая была оставлена без удовлетворения.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского Кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Пунктом 3.1.2 подпункта 1 договора аренды земельного участка установлено, что данный договор может быть расторгнут при невнесении арендной платы в течение двух кварталов подряд.

Соблюдение досудебного порядка подтверждается сведениями о направлении и получении претензии с требованием о погашении задолженности и предложением о  расторжении договора, что  ответчиком не оспаривалось.

Учитывая факт невнесения ИП Купиной А.И. суммы арендной платы в течение двух кварталов подряд, требование о расторжении договора аренды обосновано и удовлетворено судом правомерно.

Ссылки на недоказанность существенного характера допущенных ею нарушений условий договор аренды несостоятельны, поскольку условиями заключенного договора аренды земельного участка предусмотрено, что он может быть расторгнут при невнесении арендной платы в течение двух кварталов подряд.

Судебная коллегия также соглашается и с выводом арбитражного суда области об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ИП Купиной А.И.

Как видно из экспертного заключения от 26.05.2008г., произведенного в рамках арбитражного дела №А08-1530/07-8-3 и представленного в материалы дела по  результатам исследования представленных документов и технического обследования объектов недвижимости – земельного участка и бетонированной площадки, расположенных по адресу: г.Белгород, ул.Сумская, спорная бетонированная площадка, на которую ссылается ИП Купина А.И. как на препятствие в пользовании земельным участком, введена в эксплуатацию в 1975 году (т.1, л.д.114-131).

Также, из представленного самим же ответчиком, технического паспорта на бетонный забор, расположенный по данному адресу, видно, что он введен в эксплуатацию в 1973 году (л.д.136 т.1).

О нахождении на переданном в аренду земельном участке как бетонной площадки, так и забора, созданных в 1975 и 1973 годах соответственно, ИП Купиной А.И. должно было быть известно, поскольку участок принят ею по акту приема-передачи и осмотрен.

Таким образом, поскольку, объекты, которые указаны ИП Купиной А.И. в качестве препятствий для пользования земельным участком, введены в эксплуатацию раньше, чем ею был приобретен объект незавершенного строительства, предпринимателю было известно о нахождении данных объектов, которые он не считал препятствиями в пользовании при приеме участка в аренду.

Обращаясь с иском и апелляционной жалобой, ответчик не подтвердил свои доводы о невозможности использования земельного участка площадью 1 322 кв.м для