Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 по делу n А35-6742/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25 февраля 2011 года                                                          Дело №А35-6742/2010

г.Воронеж                                                                                                          

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2011г.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2011г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                    Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                          Алферовой Е.Е.,

        Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповой Е.С.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Курской области – Половинкин И.Л., представитель по доверенности №04.1пр-01-20/02 от 01.01.2011г.;

от ООО «Инжстрой» – Люнин А.Г., представитель по доверенности б/н от 31.12.2010г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инжстрой» (ОГРН 1074632000387, ИНН 4632074766) на решение Арбитражного суда Курской области от 01.12.2010г. по делу №А35-6742/2010 (судья Клименко Т.А.) по иску Комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502) к обществу с ограниченной ответственностью «Инжстрой» о взыскании 7 580 988 руб. 22 коп. задолженности по договору аренды и пени, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Инжстрой» к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании договора аренды незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – КУИ Курской области, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инжстрой» (далее – ООО «Инжстрой», ответчик) о взыскании 7 318 725 руб. 34 коп. задолженности по договору аренды земельного участка №1128-08ю от 28.03.2008г. и 262 262 руб. 88 коп. пени за период с 11.09.2009г. по 16.06.2010г., всего – 7 580 988 руб. 22 коп.

ООО «Инжстрой» предъявило встречный иск к КУИ Курской области о признании договора аренды земельного участка №1128-08ю от 28.03.2008г. незаключенным.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.12.2010г. первоначальный иск удовлетворен, с ООО «Инжстрой» в пользу КУИ Курской области взыскано 7 318 725 руб. 34 коп. основного долга и 262 262 руб. 88 коп. пени, всего 7 580 988 руб. 22 коп. В доход федерального бюджета с ООО «Инжстрой» взыскано 60 904 руб. 94 коп. госпошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Инжстрой» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на него, в которой, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований и отказе в удовлетворении первоначального иска.

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя жалобы поддержал ее доводы, просил отменить решение полностью и принять по делу новый судебный акт. Также он пояснил суду, что существенные условия договора не были согласованы и, соответственно, договор между ООО «Центртрансстрой» и Комитетом по управлению имуществом Курской области не был заключен.

В канцелярию суда от ООО «Инжстрой» поступило заявление о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Курской области по делу №А35-1284/2011 по иску ООО «Инжстрой» к ООО «Центрансстрой» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2009г.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд считает необходимым отказать в его удовлетворении, поскольку обстоятельства недействительности договора купли-продажи от 17.06.2009г. могут в последующем служить основаниями для пересмотра судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, но не являются основанием для приостановления производства по делу в силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ.

Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области с доводами жалобы не согласился, считая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, а жалобу – без удовлетворения.   

Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает правовых оснований для отмены состоявшегося решения.

Как следует из материалов дела, на основании протокола №2 от 12.03.2008г. о результатах проведения аукциона заключен договор №1128-08ю, согласно которому Комитет по управлению имуществом Курской области предоставил ООО «Центртрансстрой» в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1587 кв.м с кадастровым №46:29:1 02 150:0068 по адресу: г.Курск, ул.Карла Маркса, 65а, для проектирования и строительства жилого дома сроком с 12.03.2008г. до 12.09.2009г.

Договор исполнен и зарегистрирован 16.05.2008г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлен размер, порядок и сроки перечисления арендатором арендных платежей.

По условиям договора арендатор обязался ежеквартально вносить арендную плату (7 535 500 руб. 00 коп. в год) в следующие сроки: 10 марта, 10 июня, 10 сентября  и 10 декабря.

Письмом от 14.08.2009г. исх. №43 ООО «Центртрансстрой» обратилось к истцу с просьбой расторгнуть договор аренды, в связи с продажей объектов незавершенного строительства – жилого дома по ул.Карла Маркса, 65, ООО «Инжстрой».

ООО «Инжстрой» письмом от 14.08.2009г. исх.№31 обратилось к истцу с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №46:29:1 02 150:0068 по адресу: г.Курск, ул.Карла Маркса, 65а, под завершение строительства жилого дома в связи с приобретением данных объектов.

Истец направил в адрес ООО «Инжстрой» проект договора аренды земельного участка №2658-09ю от 21.12.2009г. с ежеквартальной арендной платой в таком же размере, как и в договоре аренды земельного участка №1128-08ю от 28.03.2008г.

Ссылаясь на то, что договор аренды с ООО «Инжстрой» на предложенных истцом условиях не заключался, в связи с чем продолжал действовать прежний договор аренды №1128-08ю от 28.03.2008г., и к ООО «Инжстрой» в силу норм статьи 35 Земельного Кодекса РФ, статьи 552 Гражданского Кодекса РФ перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №1128-08ю от 28.03.2008г., Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с иском о взыскании задолженности по договору аренды №1128-08ю от 28.03.2008г. в размере 7 318 725 руб. 34 коп. и пени в сумме 262 262 руб. 88 коп. за период с 11.09.2009г. по 16.06.2010г.

ООО «Инжстрой», в свою очередь, предъявило встречный иск о признании договора аренды земельного участка №1128-08ю от 28.03.2008г. незаключенным, ссылаясь на то, что в договоре не согласовано существенное условие – сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информация о плате за подключение.

Судебная коллегия апелляционного суда, вслед за судом области полагает, что первоначально заявленные исковые требования являются обоснованными, а правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В соответствии со статьей 65 Земельного Кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского Кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Вместе с тем, ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

В то же время, как разъяснено в пункте 13 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Период взыскания арендной платы в соответствии с договором определен судом правильно, его начало связано с моментом регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.

В свидетельстве о государственной регистрации имеются сведения о передаче недвижимого имущества 17.06.2009г., факт передачи и пользования недвижимостью и земельным участком ООО «Инжстрой» не отрицало.

Расчет задолженности по арендной плате, а также процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен и признан обоснованным, в связи с чем удовлетворение исковых требований КУМИ Курской области является правомерным.

Требования ООО «Инжстрой» по встречному иску являются несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Закон устанавливает для договора аренды земельного участка следующие существенные условия: данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пунктом 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ), и размер арендной платы (пункт 3 статьи 65 Земельного Кодекса РФ).

Также протоколом №2 от 12.03.2008г. о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлены следующие существенные условия договора аренды: срок договора аренды – 1,5 года; размер арендной платы, порядок и срок внесения арендной платы; обязательства арендатора по целевому и разрешенному использованию арендованного земельного участка; договор аренды зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области в течение 2-х месяцев со дня его подписания; срок осуществления жилищного строительства – 1,5 года в одну очередь со дня подписания договора аренды земельного участка; в случае превышения сроков строительства, определенных договором аренды, свыше 1,5 года, начисление арендной платы производится в двукратном размере.

Договор аренды земельного участка №1128-08ю от 28.03.2008г. содержит все вышеуказанные существенные условия.

Предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в  соответствии с подпунктом 1 пункта 24 статьи 38.1. Земельного Кодекса РФ,  являются сведения же о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Наличие указанных сведений и доведение их до участников аукциона никем не оспаривалось.

Пункт 6  Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006г. №83 предусматривает возможность правообладателя земельного участка самостоятельно, в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обратиться в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения для получения технических условий в случае, если правообладатель земельного участка намерен осуществить подключение построенного объекта к инженерным сетям и если технические условия для его подключения отсутствовали. В связи с этим арендатор вправе самостоятельно обратиться в соответствующую организацию за получением технических условий, необходимых для подключения объекта к инженерным сетям. 

С учетом вышеизложенных обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционная инстанция приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной