Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 по делу n А35-6977/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

05 декабря 2012 года                                                        Дело №  А35-6977/2012

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена   03.12.2012

Постановление в полном объеме изготовлено     05.12.2012

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Донцова П.В.,

судей                                                                                   Семенюта  Е.А.,

                                                                                       Протасова  А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Бутыриной Е.А.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Лашкаревой Ларисы Владимировны: Кондрашова А.А., представитель по доверенности от 10.05.2012; Иванов В.В., адвокат по доверенности от 23.05.2011;

от администрации города Рыльска Рыльского района Курской области: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  администрации города Рыльска Рыльского района Курской области на решение арбитражного суда Курской области от 20.08.2012 по делу № А35-6977/2011 (судья Морозова М.Н.) по заявлению индивидуального предпринимателя Лашкаревой Ларисы Владимировны (ОГРНИП 304463416900057, ИНН 463400607806) к администрации города Рыльска Рыльского района Курской области  (ОГРН 1024600743892, ИНН 4620004595)

о признании незаконными действий администрации города Рыльска Рыльского района Курской области по отказу от заключения договора купли-продажи с индивидуальным предпринимателем Лашкаревой Ларисой Владимировной, выраженных в письме от 07.04.2011 №675,

об обязании администрации города Рыльска Рыльского района Курской области заключить с индивидуальным предпринимателем Лашкаревой Ларисой Владимировной договор купли-продажи нежилых помещений (комнат №№7, 8, 16, 24, 25) площадью 290 кв.м., находящихся на первом этаже в трехэтажном здании литер «В», расположенных по адресу: г. Рыльск, Советская площадь, д. 23,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Лашкарева Лариса Владимировна (далее – Предприниматель, ИП Лашкарева) обратилась в Арбитражный суд Курской области с заявлением (с учетом уточнения) о признании незаконными действий Администрации города Рыльска Рыльского района Курской области (далее – Администрация) по отказу от заключения договора купли-продажи с индивидуальным предпринимателем Лашкаревой Ларисой Владимировной, выраженных в письме от 07.04.2011 №675, об обязании Администрации города Рыльска Рыльского района Курской области заключить с индивидуальным предпринимателем Лашкаревой Ларисой Владимировной договора купли-продажи нежилых помещений (комнат №№7, 8, 16, 24, 25) площадью 290 кв.м., находящихся на первом этаже в трехэтажном здании литер «В», расположенных по адресу: г. Рыльск, Советская площадь, д. 23.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.08.2012 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Администрация города Рыльска Рыльского района Курской области обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по следующим основаниям:

- договор аренды №115 от 01.11.2004 является ничтожным, договор аренды №106 от 01.11.2005 - незаключенным;

- право на распоряжение нежилым зданием по адресу: Курская обл., г.Рыльск, Советская пл., 23 у администрации г.Рыльска в соответствии со ст.223 ГК РФ  возникло  со дня его передачи – 16.11.2004. Вследствие  этого распоряжение Администрацией этим имуществом 01.11.2004 в форме заключения договора аренды нежилых помещений №115 от 01.11.2004 с ИП  Лашкаревой Л.В. является неправомерным, а названный договор – ничтожным в силу ст.ст.167, 168 ГК РФ;

- договор аренды №106 от 01.11.2004 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е. не был заключен;

- предприниматель не арендовала, а фактически пользовалась переданным ей  муниципальным имуществом;

-  заявителем не осуществлялась предпринимательская деятельность с использованием арендованного имущества, т.к. передавать арендованное муниципальное имущество в субаренду ИП Лашкарева Л.В. не могла без согласия  собственника;

-  спор о праве в отношении  трехэтажного нежилого здания по адресу: Курская обл., г.Рыльск, Советская пл., 23 между Администрацией  г.Рыльска и Администрацией Рыльского района возник лишь в ходе судебного разбирательства  в июне 2010;

- Лашкаревой Л.В. не было предпринято мер по получению письменного отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области  и его оспариванию  в установленном законом порядке.

В заседание апелляционной инстанции, проведенное с использованием  системы видеоконференц-связи  при содействии арбитражного суда   Курской области, представитель Администрации не явился, о слушании дела  извещён надлежащим образом, просит о рассмотрении дела  в его отсутствие.

В  письменных  возражениях Администрация  поддержала  требования  апелляционной  жалобы, просит удовлетворить их по вышеприведённым основаниям.

Представитель ИП Лашкаревой с требованиями  апелляционной  жалобы  не согласен, считая  обжалуемое  решение  законным и обоснованным.

В порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие  представителя  Администрации.

Судебное  заседание  откладывалось с 29.10.2012 до 26.11.2012.

В судебном заседании объявлялся  перерыв с 26.11.2012 до 03.12.2012.

Изучив материалы дела с учетом доводов заявителя жалобы и отзывов ИП Лашкаревой, заслушав и обсудив пояснения представителя ИП  Лашкаревой, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

01.11.2004 между Администрацией города Рыльска (арендодатель) и ИП Лашкаревой (арендатор) заключен договор №115 аренды нежилых помещений площадью 287,7 кв.м. по адресу: Курская обл., г. Рыльск, Советская площадь, д. 23 (комнаты №№7,8,16,24,25). Помещение было передано арендатору по акту приема передачи от 05.11.2005. Срок действия договора с 01.11.2004 по 26.10.2005.

01.11.2005 между Администрацией города Рыльска (арендодатель) и ИП Лашкаревой (арендатор) заключен договор №106 аренды нежилых помещений площадью 290 кв.м. по адресу: Курская обл., г. Рыльск, Советская площадь, д. 23 (комнаты №№7,8,16,24,25). Помещение было передано арендатору по акту приема передачи от 05.11.2005. Срок действия договора с 01.11.2005 по 01.11.2010. Основанием для заключения данного договора было Постановление главы администрации города Рыльска от 17.10.2005.

28.12.2007 между Администрацией города Рыльска (арендодатель) и ИП Лашкаревой (арендатор) заключен договор №40 аренды нежилых помещений площадью 290 кв.м. по адресу: Курская обл., г. Рыльск, Советская площадь, д. 23. Срок действия договора с 01.01.2008 по 29.12.2008.

15.12.2008 между Администрацией города Рыльска (арендодатель) и ИП Лашкаревой (арендатор) заключен договор №23 аренды нежилых помещений площадью 290 кв.м. по адресу: Курская обл., г. Рыльск, Советская площадь, д. 23. Срок действия договора с 01.01.2009 по 29.12.2009.

29.12.2009 между Администрацией города Рыльска (арендодатель) и ИП Лашкаревой (арендатор) заключен договор №11 аренды нежилых помещений площадью 290 кв.м. по адресу: Курская обл., г. Рыльск, Советская площадь, д. 23. Срок действия договора с 01.01.2010 по 29.12.2010.

21.12.2010 Администрацией города Рыльска Рыльского района Курской области было вынесено постановление №970 о предоставлении ИП Лашкаревой в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская обл., г. Рыльск, Советская площадь, д. 23, площадью 290 кв.м.

27.12.2010 между Администрацией города Рыльска (арендодатель) и ИП Лашкаревой (арендатор) заключен договор №137 аренды нежилых помещений площадью 290 кв.м. по адресу: Курская обл., г. Рыльск, Советская площадь, д. 23.

28.02.2011 ИП Лашкарева Л.В., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность на основании Закона N 159-ФЗ, обратилась в Администрацию города Рыльска с соответствующим заявлением.

Письмом от 07.04.2011 №675 Администрация города Рыльска отказала Предпринимателю в удовлетворении заявления в связи с ненахождением имущества в аренде у последней в течение и более двух лет, поскольку арендуемые по договорам помещения ИП Лашкарева Л.В. передавала в субаренду.

Не согласившись с полученным отказом, ИП Лашкарева Л.В. обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд области, удовлетворяя заявленные требования, пришёл к выводу о наличии у ИП Лашкаревой Л.В. преимущественного права приобрести спорное арендуемое имущество в собственность, поскольку заключенные с администрацией договоры аренды №115 от 01.11.2004, №106 от 01.11.2005, №40 от 28.12.2007, №23 от 15.12.2008, №11 от 29.12.2009, №137 от 27.12.2010 подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение передано ИП Лашкаревой Л.В. в аренду по акту приема-передачи и непрерывно использовалось им в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N159-ФЗ срока.

Арбитражный суд области пришел к выводу, что договор аренды №115 от 01.11.2004, заключенный на срок менее года, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновил свое действие на неопределенный срок, поскольку в деле отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором спорным помещением после окончания срока его действия, а также доказательства освобождения ИП Лашкаревой Л.В. занимаемого ею на основании договора №115 от 01.11.2004 помещения.

Арбитражным судом области сделан вывод о том, что до заключения договора №40 от 28.12.2007 действовали условия ранее заключенного договора №115 от 01.11.2004.

Вместе с тем, арбитражный суд области указал, что на момент заключения договора №106 от 01.11.2005 у ИП Лашкаревой Л.В. отсутствовала физическая возможность обратиться за осуществлением регистрационных действий, поскольку существовал спор о праве между Администрацией города Рыльска и Администрацией Рыльского района Курской области в отношении трехэтажного нежилого здания общей площадью 2206,20 кв.м., литера В, расположенного по адресу: Курская обл., г. Рыльск, Советская площадь, д. 23, в котором расположены спорные помещения.  Необращение ИП Лашкаревой  Л.В.  в регистрационный орган и в суд с соответствующими заявлениями для осуществления регистрации договора №106 от 01.11.2005, по мнению арбитражного суда области, не имеет правового значения по делу.

Арбитражный суд области указал также на наличие в материалах дела постановлений Администрации от 21.04.2008 №323, от 13.02.2009 №112, которыми Администрация разрешила ИП Лашкаревой Л.В. сдавать арендуемые ею нежилые помещения в субаренду. При этом арбитражный  суд области отклонил доводы администрации относительно того, что ИП Лашкаревой  Л.В. не осуществлялась  предпринимательская  деятельность с использованием арендованного имущества, как не нашедшие своего подтверждения  в материалах дела.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами первой и апелляционной  инстанций объективно установлено, что ИП Лашкарева относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст.3 ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Ст.3 ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в  течение двух и   более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из письма Администрации  №675 от 07.04.2011, основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества явилось его несоответствие требованиям п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Кроме того, по мнению Администрации, ИП Лашкаревой были допущены нарушения п.п.1.1,