Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу n А48-2004/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«13» февраля 2013 года                                                          Дело № А48-2004/2012

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года

Постановление в полном объеме изготовлено  13 февраля  2013 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего

Ушаковой И.В.,

Судей

Мокроусовой Л.М.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича: Годовикова Б.С., представителя по доверенности б/н от 10.12.2012;

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление № 1»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 2»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.10.2012 по делу № А48-2004/2012 (судья Парфёнова Л.П.) по иску индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича (ОРГН 304575434500059 ИНН 575300952671) к Муниципальному унитарному предприятию г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095 ИНН 5701000946), при участии третьих лиц: Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502), общества с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление № 1 (ОГРН 1075752004679), закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 2 (ОГРН 1075752003832 ИНН 5752044571) об уменьшении арендной платы по договору аренды № 01201 от 21.01.2008,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный   предприниматель   Николаев   Аркадий Викторович (далее -  ИП Николаев А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области  с иском к Муниципальному унитарному предприятию г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» (далее – ответчик)  об уменьшении арендной платы за пользование помещением по договору аренды №01201 от 21.01.2008  за период с 02.02.2012  по 29.02.2012  на сумму 128 583 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве  третьих лиц,  не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены: Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, общество с ограниченной ответственностью «Жилищное эксплуатационное управление № 1», закрытое акционерное общество «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 2».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципального   имущества   и   землепользования администрации г. Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой  просит изменить мотивировочную  часть  решения Арбитражного  суда Орловской области от 25.10.2012, исключив  из нее следующие  выводы суда о том: «..что подвальное помещение № 56, площадью 363,4 кв.м.  в силу прямого указания закона является общим имуществом собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме № 3 по ул. Гостиная в г. Орле, и принадлежит им на праве общей   долевой  собственности.». В связи с чем суд  приходит  к выводу о том, что в соответствии со статьей 168 ГК РФ договор аренды № 01201 от 21.01.2008  является недействительным (ничтожным) в части передачи в аренду помещения № 56, поскольку заключен в нарушение требований статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.».

Как указывает заявитель, спорное подвальное помещение находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности. Поэтому выводы о возникновении на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев являются ошибочными,  как  и вывод о недействительности договора аренды № 01201 от 21.01.2008. По мнению заявителя жалобы,  суд первой инстанции вышел за пределы  рассмотрения заявленных требований. 

Рассмотрение дела откладывалось.

06.12.2012 от ИП Николаева А.В., также поступила апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.10.2012, которая определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2013 принята к производству.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель, ссылаясь на статью 614 ГК РФ, указывает на необходимость уменьшения арендной платы, в связи с невозможностью использования части арендуемых площадей.

В настоящее судебное заседание апелляционной инстанции Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, Муниципальное унитарное предприятие г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений", общество с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление № 1»,  закрытое акционерное общество "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 2» явку полномочных представителей  не обеспечили.

Через канцелярию суда от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поступили объяснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Также через канцелярию суда от МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" поступило ходатайство о рассмотрении дела  в отсутствие его представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения сторон о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В ходе судебного заседания представитель ИП Николаева А.В. поддержал доводы  апелляционных жалоб.

МУП г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» в отзыве поддержало доводы апелляционной жалобы Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла. Апелляционную жалобу ИП Николаева А.В. просило оставить без удовлетворения.

Судом по делу был объявлен перерыв до 11 часов 20 минут 06.02.2013, после перерыва в судебное заседание представители  лиц, участвующих в деле, не явились.  Заявлений, ходатайств, дополнений  не поступило.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб, отзывы на них, заслушав объяснения представителя истца,  считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 21 января 2008 года между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (арендодатель) и Николаевым Аркадием Викторовичем (арендатор) был заключен договор № 01201 на аренду нежилого помещения.

Пунктом 1.1. данного договора предусмотрено, что на основании протокола о результатах аукциона от 18 января 2008 года арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилые помещения № 55 и № 56, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей полезной площадью 1000,7 кв.м.

По акту приема-передачи (приложение №1 к договору) нежилые помещения были приняты Николаевым А.В.  Краткая характеристика  здания, нежилых помещений и их техническое состояние оценено сторонами, как хорошее.

Нежилые помещения, переданные в аренду истцу, являются муниципальной собственностью г. Орла, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.05.2007 серия 57 АА № 517365 и от 08.11.2007 серия 57 АА № 573606.

Постановлением мэра города Орла № 3433 от 20 октября 2008 года помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей площадью 1000,7 кв.м. было передано из муниципальной казны в хозяйственное ведение Муниципального унитарного предприятия города Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений». Право хозяйственного ведения зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 57 АА 684775 от 19.12.2008, 57-АБ 057262 от 24.09.2010.

Таким образом, к ответчику перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды № 01201 от 21.01.2008.

01.07.2008 указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём имеется отметка на договоре.

Абзацем 1 пункта 3.1. указанного договора аренды предусмотрено, что в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение № 2) размер арендной платы за указанные в пункте 1.1. помещения, при подписании договора составляет 4540000 рублей в год. Оплата производится помесячно не позднее десятого числа следующего месяца за расчетным, в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение № 3) на счет Управления Федерального казначейства по Орловской области (для Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла).

Размер арендной платы за пользование спорными помещениями рассчитан на основании Отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на недвижимое имущество по состоянию на 13.12.2007, выполненного независимым оценщиком – ООО «Бюро оценки и права» в соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ссылаясь на то, что  в период с 02.02.2012  по 29.02.2012  арендатор не имел возможности осуществлять пользование арендуемым нежилым помещением № 56, расположенным по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3 по назначению ввиду его неудовлетворительного состояния,  ИП Николаев А.В.  обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судебная коллегия также как суд первой инстанции считает требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статьям  309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В данном случае сторонами  были оформлены договорные отношения по аренде нежилых помещений № 55 и № 56, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей полезной площадью 1000,7 кв.м.

В соответствии со статьей  606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

По правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондируют обязанностям арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в надлежащем состоянии.

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (статья 611 Кодекса).

В статьях 612 (пункт 2) и 614 (пункт 4) Гражданского кодекса РФ закреплено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал (не мог знать) во время заключения договора. Указанное толкование приведенных норм корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса РФ.

Суд  первой инстанции при разрешении спора установил, что при заключении спорного договора аренды и подписании акта приема-передачи  предприниматель имел реальную возможность осмотреть нежилое помещение № 56, площадью 364,4 кв.м. (подвал) и установить, что в подвале проходят инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом, обнаружить видимые недостатки помещения подвала и предпринять соответствующие