Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по делу n А14-6193/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 декабря 2013 года                               Дело № А14-6193/2013

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2013 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                 Миронцевой Н.Д.,

судей                                                               Протасова А.И.,

                                                                         Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Пучнина Е.В., представитель по доверенности № 82-д от 21.12.2012, удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью «РГМ - Строй»: Врачев Д.Б., представитель по доверенности № 8-19/22 от 04.06.2013, удостоверение адвоката;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.10.2013 по делу № А14-6193/2013 (судья Максимович Т.Н.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РГМ - Строй» (ОГРН 1033600021157, ИНН 3663032309) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), третье лицо: Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании незаконным отказа № 01/096/2013 – 56 от 16.05.2013 в государственной регистрации прекращения права аренды на объект: земельный участок, площадью 2748 кв.м., по адресу: г.Воронеж, ул.Ростовская, д.84, обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на объект: земельный участок, площадью 2748 кв.м., по адресу: г.Воронеж, ул.Ростовская, д.84,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РГМ - Строй» (далее – заявитель, Общество, ООО «РГМ-Строй») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа № 01/096/2013 – 56 от 16.05.2013 в государственной регистрации прекращения права аренды на объект: земельный участок, площадью 2 748 кв.м., по адресу: г.Воронеж, ул.Ростовская, д.84, обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на объект: земельный участок, площадью 2748 кв.м., по адресу: г.Воронеж, ул.Ростовская, д.84.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.10.2013 заявленное требование удовлетворено. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что заявителем были представлены для регистрации все необходимые документы предусмотренные законом, и оснований для отказа не имелось.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить.  

По мнению регистрирующего органа, вывод суда о том, что залог права аренды прекращен, не доказан, поскольку передача ООО «РГМ-Строй» всех помещений многоквартирного дома участникам долевого строительства лишь создает правовые предпосылки, как считает заявитель жалобы, для прекращения права залога аренды.

 По мнению заявителя апелляционной жалобы, как договорные, так и законные основания для досрочного расторжения договора не наступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Представитель Общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области явку своих представителей не обеспечил. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в  отсутствие  его представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ООО «РГМ-Строй» (арендатор) 11.11.2009 заключен договор аренды земельного участка № 1112-09/гз, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 2748 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Ростовская, 84, кадастровый номер 36:34:0306086:90, сроком на 5 лет.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2009 внесена запись о регистрации указанного договора.

ООО «РГМ-Строй»  30.11.2012 получило разрешение № RU-36302000-184 на ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Ростовская, 84.

ООО «РГМ-Строй»  21.03.2013 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на объект: земельный участок, площадью 2748 кв.м. по адресу: г.Воронеж, ул.Ростовская, д.84, кадастровый номер 36:34:0306086:90.

В качестве документа-основания к заявлению о регистрации приложено уведомление ООО «РГМ-Строй» от 11.03.2013 № 8-19/10 (л.д.147), в котором заявитель сообщает, что все объекты долевого строительства указанного многофункционального комплекса переданы участникам долевого строительства, один из которых уже зарегистрировал свое право собственности на переданный объект. Ссылаясь на положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса РФ, заявитель считает договор аренды прекратившимся, в связи с чем, обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Уведомлением от 09.04.2013 № 01/096/2013-56 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с тем, что спорный земельный участок является предметом залога в силу закона, в связи с чем государственная регистрация прекращения права аренды возможна только после погашения в установленном порядке в ЕГРПН записи об ипотеке. Также регистратор указал, что соглашение о расторжении договора аренды на государственную регистрацию не представлено, а прекратить запись об аренде на основании уведомления ООО «РГМ-Строй» от 11.03.2013 № 8-19/10 не представляется возможным.

Регистрирующим органом 16.05.2013 отказано в регистрации (исх. № 01/096/2013-56) по тем же основаниям, указанным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав мнение представителей Управления и Общества, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

  В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.  

Статьей  13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что  государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций      по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом  Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

 Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

 принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что заявитель представил для регистрации все необходимые документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, полномочиями на проверку иных обстоятельств,  регистрирующий орган в данном случае не наделен.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых