Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по делу n А79-9531/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

г. Владимир                                                                       

19 мая 2010 года                                                         Дело № А79-9531/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2010 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.01.2010 по делу № А79-9531/2009, принятое судьей Ростовой З.М.,

по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары, к индивидуальному предпринимателю Горбунову Сергею Ивановичу, г. Чебоксары, муниципальному образовательному учреждению «Гимназия № 4 г.Чебоксары», г. Чебоксары,

о расторжении договора, обязании освободить помещение и взыскании 20 989 рублей 08 копеек,

при участии представителей: от лиц, участвующих в деле, – не явились, извещены (уведомления № 42505, 42506, 42507),

установил.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, г. Чебоксары, обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Горбунову Сергею Ивановичу, г. Чебоксары, муниципальному образовательному учреждению «Гимназия № 4 г.Чебоксары», г. Чебоксары, о расторжении договора аренды № 9598 от 01.12.2006, заключенного между предпринимателем Горбуновым С.И., МОУ «Гимназия № 4 г. Чебоксары и Горкомимуществом; об обязании предпринимателя Горбунова С.И. освободить нежилое помещение площадью 44,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, 1 «А», передав его по акту приема-передачи балансодержателю – МОУ «Гимназия № 4 г. Чебоксары»; о взыскании с предпринимателя Горбунова С.И. 20 989 рублей 08 копеек, из них: 19 852 рублей 78 копеек долга по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 941 рубля 69 копеек пеней по арендной плате за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 183 рублей 55 копеек долга по эксплуатационным расходам за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 11 рублей 06 копеек пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009.

Исковые требования основаны на статьях 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ИП Горбуновым С.И. обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды № 9598 от 01.12.2006.

Решением от 11.01.2010 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил частично. Взыскал с Горбунова Сергея Ивановича 20 989 рублей 08 копеек, из них: 19 852 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 941 рубль 69 копеек  пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 183 рубля 55 копеек задолженности по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 11 рублей 06 копеек пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009.

Производство по делу в части требований о расторжении договора аренды № 9598 от 01.12.2006 оставил без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказал. Одновременно взыскал  с предпринимателя Горбунова С.И. в доход федерального бюджета 839 рублей 56 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части оставления требований о расторжении договора аренды № 9598 от 01.12.2006 без рассмотрения и отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 44,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, д. 1 «А», отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права; неправильным истолкованием закона.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции в части признания претензии не соответствующей требованиям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит действующему законодательству, так как текст претензии от 03.06.2009      № 039-3785, содержит не только предупреждение, в котором ставится вопрос о необходимости погашения задолженности по арендным платежам в недельный срок, но и предложение о расторжении договора в случае неисполнения обязанности по оплате в указанный в претензии срок.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Комитет заявлением от 04.05.2010 № 039-2439 просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя заявителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 9 часов 12.05.2010 (протокол судебного заседания от 05.04.2010).

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О  применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), Муниципальное образовательное учреждение «Гимназия   № 4 г. Чебоксары» (балансодержатель) и индивидуальный предприниматель Горбунов Сергей Иванович (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2006 № 9598 нежилого помещения площадью 44,1 кв.м, литера В, кадастровый номер 21А, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, д. 1 «А». Передаваемое помещение обозначено в приложении к договору № 1 «Описание объекта аренды».

В пункте 3 приложения № 2 к договору срок аренды установлен сторонами с даты государственной регистрации договора в регистрирующем органе по 30.11.2011 включительно. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики 20.04.2009.

В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2 договора оплата арендатором вышеуказанных платежей осуществляется за общую площадь арендуемого помещения; размер, порядок, форма и сроки оплаты приведены в приложении к договору «Размер арендной платы и другие переменные условия договора» (приложение № 2). Пунктом 5.4 приложения к договору «Размер арендной платы и другие переменные условия договора» предусмотрено, что сумма арендной платы составляет 1 686 рублей 98 копеек в месяц, 20 243 рубля 76 копеек в год.

В силу пункта 3.3 договора арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи. При несоблюдении арендатором указанного срока платежа образовавшаяся задолженность за расчетный месяц должна быть погашена арендатором в десятидневный срок со дня наступления обязательства платежа.

Пунктами 3.4, 3.4.1 договора предусмотрено, что к затратам по содержанию помещения относится доля арендодателя в эксплуатационных расходах на содержание и управление муниципальным нежилым фондом г.Чебоксары, которая должна перечислятся арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи, в размере 1/200 части от действующего на дату перечисления установленного законом минимального размера оплаты труда, умноженной на величину общей арендуемой площади.

В пункте 6.3 договора стороны установили, что непогашение задолженности по арендной плате более двух раз подряд по истечении установленного договором десятидневного срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора, и арендодатель вправе применить такую санкцию как досрочное расторжение договора.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2006.

Задолженность ответчика за период с 01.10.2008 по 30.06.2009 по арендной плате составила 19 852 рубля 78 копеек, по эксплуатационным расходам за период с 01.10.2008 по 30.06.2009 – 183 рубля 55 копеек.

Претензией от 03.06.2009 № 039-3785, направленной в адрес ответчика, истец предложил погасить задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.05.2009 в недельный срок и в случае неоплаты договорных платежей в указанный срок в добровольном порядке оформить расторжение договора по соглашению сторон, освободить нежилое помещение, сдав его по акту приема-передачи МОУ «Гимназия     № 4» в месячный срок с момента получения претензии, погасив задолженность с учетом пеней.

В случае невыполнения изложенных в претензии требований арендодатель указал на необходимость обращения в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском о расторжении договора аренды освобождении спорного помещения и взыскании суммы заложенности и пеней.

Данная претензия ответчиком получена 11.06.2009 и оставлена последним без удовлетворения.

Невнесение ответчиком арендной платы, неоплата эксплуатационных расходов, неподписание соглашения о расторжение договора аренды арендатором, неосвобождение последним арендуемых помещений послужило основанием для предъявления настоящего иска в суд.

Суд первой инстанции взыскал с ответчика 20 989 рублей 08 копеек, из них: 19 852 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 941 рубль 69 копеек  пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 183 рубля 55 копеек задолженности по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 11 рублей 06 копеек пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009.

Требование о расторжении договора аренды № 9598 от 01.12.2006 оставил без рассмотрения и отказал в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения.

Судебный акт оспаривается в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 01.12.2006 № 9598 и отказа в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции дал оценку претензии от 03.06.2009 № 039-3785 и посчитал несоблюденным претензионный порядок расторжения договора аренды,  поскольку документ не соответствует требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции признал данный подход при разрешении вопроса о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды не соответствующим нормам действующего гражданского законодательства.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения и непогашения задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 6.3 договора).

Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.

Исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения – расторгнуть договор и освободить нежилое помещение, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующим данные правоотношения.

С учетом изложенного вывод суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора до обращения в суд с настоящим иском является необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалами дела подтвержден