Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по делу n А62-697/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

22 июня 2010 года

                                        Дело № А62-697/2010

         Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2010 года

         Постановление изготовлено в полном объеме  22 июня 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Волковой Ю.А.,

судей                                  Токаревой М.В., Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мариной О.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Октябрь» (регистрационный номер – 20АП-2282/2010) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09 апреля по делу № А62-697/2010 (судья           Савчук Л.А.), вынесенное по иску Администрации города Смоленска к обществу с ограниченной ответственностью «Октябрь» об освобождении нежилого помещения по адресу: г.Смоленск, ул.Ленина, д.6/1,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом;

от ответчика: представителя по доверенности от 05.03.2010           Зерновой И.В.,

установил:

Администрация города Смоленска (далее по тексту –Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Октябрь» (далее по тексту – ООО «Октябрь») освободить нежилое помещение, площадью 96,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 6/1.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2010  исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда первой инстанции ООО «Октябрь» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то обстоятельство, что суд неправильно применил положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора аренды. Указывает, что  суд не исследовал следующие обычаи делового оборота: как проходят проверки на предмет освобождения арендаторами помещений, какие акты заключаются на основании таких проверок, какова практика приема-сдачи арендуемых помещений в условиях отсутствия такой регламентации в договорах аренды, которые являются типовыми для объектов муниципальной собственности. Заявитель отмечает, что суд не дал оценку высказыванию представителя истца, подтвердившего, что положения п. 1.1.3. договора аренды устанавливают момент прекращения договора аренды и не установил на что фактически была направлена воля ответчика при заключении договора аренды в отношении содержания пунктов 1.1.2 и 1.1.3. Также полагает, что суд сделал неправильный вывод о прекращении договора аренды с 29.12.2009. Считает, что если учитывать только положения п.1.1.2 договора аренды, срок аренды исчисляется в соответствии с буквальным толкованием с 01.01.2009 по 29.12.2009. При этом суд не учел, по мнению заявителя, положения п. 1.1.3 договора аренды, и то обстоятельство, что ответчик продолжал и продолжает вносить арендную плату.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд  апелляционной инстанции своего представителя не направил, отзыва на апелляционную жалобу не представил.

С учетом мнения представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого решения в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 16.02.2009 между Администрацией города Смоленска и ООО «Октябрь» был заключен договор аренды нежилого помещения № 2275/09 (далее - Договор аренды) (л.д. 7-9).

 В соответствии с пунктром 1.1 договора Арендодатель (Администрация) сдает, а Арендатор (ООО «Октябрь) принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, площадью 96,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 6/1 для использования под торговлю непродовольственными товарами.

Пунктом 1.1.2. установлен срок действия договора – с 01.01.2009 по 29.12.2009.

На основании пункта 1.1.3. договор аренды считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи.

Нежилое помещение передано ответчику по акту сдачи приемки нежилого помещения в аренду от 01.01.2009 (л.д. 10).

Письмом от 09.12.2009 № 7-6091 истец уведомил ответчика о том, что согласно Федеральному закону от 17.07.2009 № 173-ФЗ «О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона «О защите конкуренции» договоры аренды муниципального имущества могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. В порядке исключения разрешается заключение на новый срок договора без проведения конкурсов или аукционов, заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства. Ввиду того, что ООО «Октябрь» не относилось к субъектам малого или среднего предпринимательства на момент заключения договора аренды от 16.02.2009, договор на новый срок продлен не будет. Ответчику предложено в срок до 30.12.2009 освободить нежилое помещение, передав его по акут сдачи-приемки арендодателю и погасить задолженность по арендной плате(л.д. 12).

Согласно отметке на тексте письма, оно получено генеральным директором Общества Тарановым А.В. 10 декабря 2009 года. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 6/1(л.д. 14).

На основании приказа № 22 от 25.01.2010 проведена проверка соблюдения условий договора аренды муниципального нежилого помещения, о чем в материалы дела представлен акт от 29.01.2010. Согласно представленного акта арендуемое помещение используется под торговлю промышленными товарами (обувь). На момент проведения проверки в арендуемом помещении находился субрендатор ИП Комарчук В.И. Проверка проведена ведущим специалистом отдела муниципального имущества Г.В. Федоровой Г.В. и специалистом 1 категории отдела муниципального имущества Т.М. Керосировой (л.д. 13).

То обстоятельство, что ответчик нежилое помещение по акту приема-передачи не возвратил, в установленный договорам срок и продолжает пользоваться спорным нежилым помещением, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд первой инстанции с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования спорным нежилым помещением, поскольку срок действия договора аренды истек и соглашение о продлении срока договора сторонами не достигнуто.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В настоящем споре отношения сторон возникли из арендной сделки, правовое регулирование которой определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610  Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды  в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Доводы заявителя апелляционной жалобы оцениваются судебной коллегией как необоснованные и подлежащие отклонению ввиду следующего.

Ответчиком в материалы дела представлена переписка между сторонами, в которой Администрация указала на невозможность продления срока договора аренды со ссылкой на положения Федерального закона от 17.07.2009 № 173-ФЗ «О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона « О защите конкуренции».

Последствия отказа Арендодателя от заключения договора аренды на новый срок также предусмотрены статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в этом случае Арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Вместе с тем, отказ Арендодателя от продления срока действия договора аренды или перезаключения его на новый срок не влечет отказа Арендатора от передачи арендуемого помещения.

Судебной коллегией отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы о возобновлении договора на неопределенный срок, как не подтвержденные материалами дела и необоснованные, поскольку до истечения срока действия договора аренды Арендодатель предупредил Арендатор о невозможности заключения договора на новый срок и освобождении нежилого помещения. То обстоятельство, что помещение не передано, не влечет возобновления договора аренды.

Апелляционной коллегией также отклоняется довод ответчика о том, что договор аренды не может считаться расторгнутым с 30.12.2009 года, поскольку согласно    пункту 1.1.3 Договора аренды договор  аренды считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи Арендатором арендуемого помещения по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании изложенного, принимая во внимание срок действия договора, установленный в пункте 1.1.2, переписку сторон по данному вопросу, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что фактически при заключении договора воля сторон была направлена на установление срока аренды именно с 01.01.2009 по 29.12.2009. При этом суд принимает во внимание, что договор аренды, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации. Таким образом, если стороны при заключении договора имели ввиду больший срок, нежели указан в пункте 1.1.2. то договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Отсутствие факта регистрации влечет незаключенность договора. Вместе с тем, стороны факт наличия договорных отношений подтверждают.

Доказательств передачи нежилого помещения ответчиком истцу в материалы дела не представлено, в отзыве на исковое заявление ответчик подтверждает то обстоятельство, что он продолжает использовать занимаемое помещение.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы заявителя о незаконном требовании истца об освобождении нежилого помещения в срок истечения арендных отношений (30.12.2009). Как следует из условий договора последним днем аренды является 29.12.2009, соответственно непосредственно после истечения указанного срока у ответчика возникла обязанность возвратить помещение Арендодателю. Письмо арендодателя о прекращении договора аренды и об освобождении  помещения до 30.12.2009 года получено ответчиком 10.12.2009 года, т е. заблаговременно до  окончания срока аренды (л.д. 12).  

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что срок договора аренды закончился 29.12.2009 и с этого времени у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания спорного имущества, в связи с чем суд  посчитал требование истца  обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу статей 309, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суд первой инстанции и отклоняет доводы заявителя