Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 по делу n А62-1052/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

13 октября 2011 года                                                        Дело № А62-1052/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей                                 Капустиной Л.А., Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смоленская промышленная компания» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02 августа 2011 года по делу №А62-1052/2011 (судья Алмаев Р.Н.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Смоленская промышленная компания»  (ОГРН 1026701430414, г.Смоленск, ул.Кирова, д.33) к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания» (ОГРН 1066731015207, г.Смоленск, ул.Индустриальная, д.2) о расторжении договора аренды, выселении арендатора,                                                                   

при участии:

от истца: Иванова В.В. – представителя по доверенности от 03.05.2011,

от ответчика: Шубнякова В.А. – директора, Гуркина П.В. – представителя по доверенности от 26.04.2011,

установил: общество с ограниченной ответственностью «Смоленская промышленная компания» (далее – ООО «Смоленская промышленная компания») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания» (далее – ОООО «Промышленная строительная компания») о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.02.2006 № 2172/06 вместе с соглашениями от 05 марта 2007 г. и от 19 ноября 2008 года, и выселении ответчика (арендатора).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 02 августа 2011 года в удовлетворении предъявленных обществом с ограниченной ответственностью «Смоленская промышленная компания» требований отказано.

Не согласившись с такой позицией суда первой инстанции, ООО «Смоленская промышленная компания» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения, просит его отменить и принять новый судебный акт.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 02.08.2011 проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Судом первой инстанции установлено, что 03.02.2006 между администрацией города Смоленска и ООО «Промышленно-Строительная Компания» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №2172/06.

Пунктом 1.1. договора определено, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 5975,4 кв.м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул.Индустриальная, д.2 для использования под производственное.

Пунктом 1.1.2. договора  стороны определили срок действия договора с 03.02.2006 по 02.02.2055.

Соглашением от 05.03.2007 изменена площадь помещения, площадь передаваемого в аренду нежилого помещения составила 8310,8 кв.м.

Объект аренды передан арендодателем арендатору по актам приемки-передачи от 03.02.2006 года и от 01.01.2007.

22 июня 2007 года между Муниципальным образованием город Смоленск (продавец) и ООО «Смоленская Промышленная Компания» (покупатель) был заключен договор купли-продажи №489.

По условиям договора купли-продажи истец приобрел в собственность недвижимое имущество – корпус № 1 (энергокорпуса) общей площадью 9969, 8 кв.м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 2 с земельным участком площадью 14291 кв.м., занимаемым корпусом № 1 (энергокорпуса) и необходимым для его использования.

В связи с переходом права собственности на объект договора аренды к истцу последнему перешли права Арендодателя по вышеуказанному договору. Изменение субъектного состава договорного правоотношения было отражено в соглашении сторон от 19 ноября 2008 года. Остальные условия договора остались неизменными.

Пунктом 1.1.4. аренды нежилого помещения от 03.02.2006 № 2172/06 установлено, что переустройство или перепланировка арендуемых помещений производится только с письменного разрешения арендодателя.

С момента возникновения у истца права собственности на нежилое помещение, ответчик, по мнению, истца систематически осуществляет его реконструкцию и перепланировки исходя только из своих интересов. Обосновывая указанный довод,  истец ссылается на заключение ООО «БСУ «Позитив» от 12 марта 2009 года, в котором указываются  произведенные изменения.

Пунктом 1.1.4. договора определено, что переустройство или перепланировка арендуемых помещений производятся только с письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды №2172/06 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя (истца), а Арендатор выселению:

- при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

- если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояния помещения;

- если Арендатор более двух раз подряд по истечении указанного срока в пункте 3.2 договора аренды №2172/06 срока оплаты не вносит сумму платежа в соответствии с договором аренды;

- если Арендатор не производит ремонтов, определенных Договором аренды;

- при нарушении Арендатором условий, предусмотренных подпунктами Договора аренды;

- при сдаче в субаренду арендуемого помещения без разрешения арендодателя;

- в случае проведения Арендодателем капитального ремонта здания;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством российской федерации.

Ссылаясь на то, что в результате реконструкции изменились технико-экономические показатели здания, а именно общая площадь с 9969,8 кв.м (до реконструкции) уменьшилась до 9794,6 кв.м (после реконструкции), а также, что в нарушение пункта 1.1.4. договор аренды №2172/06 ответчик не согласовывал с истцом реконструкцию и перепланировку арендуемого объекта, полагая, что вышеуказанные действия ответчика, нарушают права и законные интересы арендодателя, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 3 указанной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-   пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-   существенно ухудшает имущество;

-   более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

-  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды послужили обстоятельства нарушения ответчиком пункта 1.1.4., подпункта 1 пункта 5.2. договора аренды №2172/06, а именно ответчик не согласовывал с истцом реконструкцию и перепланировку арендуемого объекта и использование помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие что реконструкцию и перепланировку арендуемого объекта произвел именно ответчик и что ответчик использует помещения в целом или его части не в соответствием с договором аренды.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на заключение ООО «БСУ «Позитив» от 12 марта 2009 года, согласно которому произведенные изменения состоят в следующем (для удобства описания работ выполненных по реконструкции и перепланировке, здание, изображенное на поэтажном плане (Приложение 16) условно разбито на участки - оси, соответствующие основному шагу колонн):

- в осях 6-7, А-Б путем устройства перегородок из гипсоблоков выделено отдельное помещение (п. 87) площадью 35,1 кв.м.;

- в осях 8-9, А-Б разобрана перегородка из кирпича;

- в осях 8-9, Ж устроена перегородка из гипсоблоков;

- в осях 11-12, Б-В путем устройства перегородок из гипсоблоков выделено отдельное помещение (п. 64) площадью 12.1 кв.м.;

- в осях 10-11, А-Г разобрана перегородка из кирпича;

- в осях 13-14, А-Г путем устройства перегородок из гипсоблоков выделены отдельные помещения: п. 81 площадью 14,5, п. 82 площадью 8,7 кв.м., п. 79 площадью 15,7 кв.м., п. 78 площадью 15,4. кв.м. п. 53 площадью 19,8 кв.м., п. 80 площадью 19,4 кв.м., а так же устроены два дверных проема в 900 мм в наружной и внутренних стенах;

- в осях 14-19, А демонтирована часть наружной стены и устроена пристройка из металлоконструкций, устроен дверной проем в наружной стене;

- в осях 22-23, Б-Г разобраны перегородки из кирпича, заложен дверной проем по оси 22-23 и устроен новый проем в осях А-В;

- в осях 19-23, Г демонтирована часть внутренней стены;

- в осях 20-23, Г-Ж демонтированы перегородки;

- в осях 1 1-12, Г-Ж демонтированы часть перегородок;'

- в осях 1-3, Ж-К демонтированы перегородки;

- в осях 3-4, Л-Н демонтированы часть перегородок;

- в осях 7-9, М-Н демонтированы часть перегородок;

- в осях 21-23, К-Ж демонтированы перегородки, устроен второй этаж из несущих конструкций из металла, перекрытие по деревянным балкам, перегородок из гипсоблоков, устроена лестница из железобетонных ступеней по металлическим косоурам;

- засыпан подвал.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может принять во внимание, указанное заключение, поскольку оно не подтверждает, что реконструкцию и перепланировку арендуемого объекта произвел именно ответчик, из него невозможно установить когда именно осуществлялись указанные работы, а кроме того оно не является заключением эксперта, данным в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации инженер, проводивший обследование арендуемого помещения Кукушкина Е.А. не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Таким образом, в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заключение ООО «БСУ «Позитив» от 12 марта 2009 года является недопустимым доказательством по делу.

В апелляционной жалобе заявитель также ссылается на отчет №437/IV/08, фото-таблицу, показания свидетелей.

Однако указанные доказательства также не могут являться допустимыми доказательствами. Так, согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами и не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами, что установлено в ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как правильно указал  суд первой инстанции из материалов дела следует, что 12.05.2005 по договору аренды № 2172/05 Администрацией города Смоленска было сдано в аренду истцу нежилое помещение площадью 5975,4 кв.м., являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 2. Срок действия договора с 01.06.2005 по  31.05.2010.  В период действия указанного договора аренды истцу как арендатору Администрацией города Смоленска производился зачет по погашению задолженности по арендной плате в счет выполненного истцом капитального ремонта и реконструкции здания расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 2. Так согласно акта о приемке выполненных работ по состоянию