Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2011 по делу n А62-1249/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

26 декабря 2011 года

                                Дело № А62-1249/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                Каструба М.В.,

судей                                                         Сентюриной И.Г.,

                                                                  Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска (ОГРН: 1026701449719, ИНН: 6730012070) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 19 июля 2011 года по делу № А62-1249/2011 (судья Лукашенкова Т.В.), принятое по иску администрации города Смоленска (ОГРН: 1026701449719, ИНН: 6730012070) к обществу с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «ГЕЛИОС» (ОГРН: 1026701456946, ИНН: 6731034052) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 243723 руб. 31 коп,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще,

установил:

администрация города Смоленска (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «ГЕЛИОС» (далее – ООО КФ «ГЕЛИОС») о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля по октябрь 2010 года в сумме 243 723,31руб.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 19 июля 2011 года в удовлетворении заявленных требований администрации города Смоленска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, администрация города Смоленска обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что ООО КФ «ГЕЛИОС» не утратило своих обязательств по внесению арендных платежей в связи с заключением договора купли-продажи объекта аренды и должно было вносить арендную плату до момента государственной регистрации права собственности проданного ему недвижимого имущества, которая состоялась 25.10.2010.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своих представителей не направили. От администрации города Смоленска поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.10.2010 между администрацией города Смоленска (арендодатель) и ООО КФ «ГЕЛИОС» (арендатор) заключен договор аренды № 473/10 нежилого помещения площадью 79,6 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маяковского, д. 3 для использования под кафе. Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2010 по 29.12.2010.

В п. 3.2 договора стороны установили, что арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплатой до 5-го числа текущего месяца за январь-ноябрь по 38 845 руб. 36 коп., за декабрь 38 845 руб. 33 коп.

Впоследствии в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 09.04.2010 между муниципальным образованием город Смоленск (далее – МО г. Смоленск) (продавец) и ООО КФ «ГЕЛИОС» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 567 арендованного недвижимого имущества (далее – договор купли-продажи). Имущество передано покупателю 16.04.2010, о чем сторонами подписан акт приема-передачи.

В соответствии с соглашением от 08.09.2010 об изменении условий договора купли-продажи от 09.04.2010 № 567 сторонами внесены изменения в п. 2.1 и 2.4 договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что 25.10.2010 ООО КФ «ГЕЛИОС» зарегистрировало право собственности на данное имущество в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Смоленской области за регистрационным номером 67-67-01/091/2010-750.

03.12.2010 администрация города Смоленска направила в адрес ООО КФ «ГЕЛИОС» претензию № 24-7785 с требованием об оплате задолженности арендных платежей по договору № 473/10 от 21.01.2010 за период с апреля по октябрь 2010 года в сумме 243 723 руб. 31 коп. в срок до 13.12.2010.

ООО КФ «ГЕЛИОС» оставило претензию без удовлетворения.

В силу статей 407, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель и арендатор, заключившие договор купли-продажи, могут прямо определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания договоров аренды и купли-продажи, не усматривается, что воля сторон по вопросу момента прекращения обязательств арендатора по прекращению уплаты арендных платежей прямо в договорах не отражена.

По условиям пунктов 3.1 и 3.3 раздела 3 договора купли-продажи продажная цена недвижимого имущества составляет 2 388 136 руб., которую покупатель выплачивает в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей (приложение № 1 к договору).

В соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи оплата за приобретаемое имущество будет произведена в рассрочку.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75% годовых.

Согласно графику платежей срок внесения первого платежа установлен 10.05.2010 в размере 42 646 руб. 88 коп.

Во исполнение условий договора купли-продажи ООО КФ «ГЕЛИОС» перечислил продавцу по платежному поручению № 026 от 04.05.2010 первый платеж в погашение основного долга в сумме 37 069 руб. 11 коп. и по платежному поручению № 027 от 04.05.2010 оплату процентов в сумме 5 577 руб. 77 коп. Итого в сумме 42 646 руб. 88 коп.

Таким образом, продавец выразил свою волю на отчуждение имущества, иные платежи, помимо ежемесячного выкупного, договором не предусмотрены.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели этой вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Учитывая положения статей 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) суд области пришел к правильному выводу, что в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Другая позиция означала бы, что покупатель будет поставлен в зависимость от обстоятельств, которые могут возникнуть при регистрации права собственности не по его вине.

Как следует из материалов дела, государственная регистрации права ООО КФ «ГЕЛИОС» на недвижимое имущество, приобретенное у истца неоднократно приостанавливалась, о чем имеются уведомления Управления Росреестра по Смоленской области от 02.06.2010, от 30.06.2010. В качестве основания приостановления в уведомлении указано на отсутствие охранного обязательства и кадастрового паспорта, соответствующего действительности, то есть документов, которые должны были находиться у истца.

Учитывая данное обстоятельство, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии вины со стороны ответчика в увеличении сроков государственной регистрации.

При принятии решения суд области обратил внимание, что ООО КФ «ГЕЛИОС» добросовестно исполнял условия договора аренды и ежемесячно перечислял арендодателю за период с января по апрель 2010 года по 38 845 руб. 36 коп. в соответствии с п. 3.2 договора аренды. Доказательств обратного истец не представил.

Судом области установлено и не оспаривается истцом, что по 09.04.2010 задолженность по арендной плате у ответчика перед ним отсутствует.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда области об отсутствии у ответчика обязанности по уплате предъявленных ко взысканию арендных платежей, в связи с чем истцу обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Из приведенных выше положений норм права следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.

Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор аренды, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, переход к обществу титула собственника на недвижимое имущество в результате государственной регистрации права (которую вправе осуществить как покупатель, так и продавец) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 19 июля 2011 года по делу № А62-1249/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

                 М.В. Каструба

Судьи

                 И.Г. Сентюрина

                 М.В. Токарева