Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2012 по делу n А54-1998/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

13 февраля 2012 года

Дело №А54-1998/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  07 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  13 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего             Игнашиной Г.Д.,

судей                                             Тучковой О.Г., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи                         Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания   Косаревой Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Бобровой Ж.В.

на решение Арбитражного суда Рязанской области

от 09.11.2011 по делу №  А54-1998/2011 (судья Ушакова И.А.), принятое

по заявлению  ИП Бобровой Ж.В. (390000, г. Рязань, ул. Кремлевский Вал, д. 8, кв.1; ОГРН 304623420400055, ИНН 7117500294)

к  Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (390000, г. Рязань, ул. Ленина, д. 35; ОГРН 1026200872620),

3-и лица: ИП Бобров Р.В., ООО «Ресторан 1 Мая»,

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

при участии:

от  заявителя: Савченко Г.В. по доверенности,

от ответчика: Новинской Н.В. по доверенности,

от ИП Боброва Р.В.: Савченко Г.В. по доверенности,

от ООО «Ресторан 1 Мая»: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Боброва Жанна Владимировна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании неза­конным отказа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – Управление) в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение арендуе­мого по договору от 28.09.2004 № 2072004 имущества, оформленного письмом от 22.09.2011 № 01-75/2267 (с учетом уточнения).

Решением суда первой инстанции от 09.11.2011 в удовлетворении требований отказано.

Предприниматель обжаловал решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Управление возражало против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п.3 ч.1 ст. 270 АПК РФ ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Как установлено судом, 28.09.2004 между Управле­нием муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендо­датель) и Предпринимателем (арендатор) заключен дого­вор аренды недвижимого имущества № 2072004, предметом которого  является передача в аренду нежилого по­мещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, лит Г1, площадью 16,1кв.м. Помещение передано по акту от 28.09.2004 (т. 1 л.д. 44).

Согласно выписке от 04.07.2011 (т.1, л.д.67), свидетельству от 08.12.2003 нежилое здание лит. Г, общей пло­щадью 64,1кв.м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский про­спект, д. 56, является муниципальной собственностью.

В соответствии с извлечением из технического паспорта по состоя­нию на 26.07.2011 (т.1, л.д. 69) строение лит. Г состоит из двух отдельных помещений: Г  площадью 48,0 кв.м и Г1 площадью 16,1 кв.м.

Предпринимателем без согласования с арендодателем внесены из­менения в планировку помещения, перенесена входная дверь, сооружен вход в смежное помещение, в котором обустроен санузел.

В связи с вне­сенными в планировку помещения изменениями предпринимателем полу­чены кадастровый и технический паспорта от 24.05.2010 (т. 1 л.д.30,31), со­гласно которым помещение площадью 48,0 кв.м значится как Н1, изменена площадь помещения, арендуемого предпринимателем, - 16,7кв.м значится как Н2, остальные пристроенные помещения - Н3, произведено изменение перепланировки, помещения являются смежными.

Соглашением от 10.08.2010 (т.1 л.д.20), заключенным между Управле­нием муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендо­датель) и Предпринимателем (арендатор), сторонами внесены изменения в пункты 1.1, 1.2.2 договора аренды в части уточнения площади арендованного помещения (площадь передваиваемого в аренду помещения уточнена с 16,1 кв.м до 16,7 кв.м).

09.02.2011 Предприниматель обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Поскольку какого-либо ответа на указное заявление Предпринимателем получено не было, последний, расценив это как отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

  В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Управление письмом от 22.09.2011 № 01-75/2267 отказало заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, вследствие чего Предприниматель уточнил заявленные требования и просил признать неза­конным отказ в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение арендуе­мого по договору от 28.09.2004 № 2072004 имущества, оформленный письмом от 22.09.2011 № 01-75/2267.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что за муниципальным образованием город Рязань на праве собственности зарегистрировано здание площадью 64,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56. Помещение площадью 16,7 кв. м, о выкупе которого просит общество, как самостоятельный объект недвижимого имущества не сфор­мировано, его кадастровый учет не проведен, согласие собственника на раздел принадлежащего ему единого помещения (здания) отсутствует.

При этом факт наличия кадастровых паспортов на испрашиваемое обществом нежилое помещение площадью 16,7кв.м судом во внимание не принят, так как кадастровый учет спорного помещения как самостоятельного объекта недвижимости в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" поряд­ке по заявлению правообладателя не проводился, что в отсутствие его волеизъявления привело  к нарушению прав владения, пользования и рас­поряжения собственником. По мнению суда первой инстанции, формирование и выделение отдельных объек­тов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не преду­смотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имуще­ства, находящегося в государственной собственности субъектов Россий­ской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъ­ектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Феде­ральный закон N 159-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Основаниями для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в удовлетворении такого заявления являются: несоответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона            N 159-ФЗ требованиям и (или) запрет на отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Как установлено судом и не оспаривается Управлением, Предприниматель относится к субъектам малого предпринимательства и отвечает критериям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статьям 1, 3, 9 Закона N 159-ФЗ, разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009         N 134, субъект малого и среднего предпринимательства вправе в преимущественном порядке приватизировать арендуемое им имущество, находящееся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, если: оно является недвижимой вещью в соответствии со статьей 130 ГК РФ; в отношении его осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; права на такое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Таким образом, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судом установлено, что арендуемое Предпринимателем помещение индивидуализировано в технических паспортах с помощью литер, номеров и площадей помещений, графического описания их конфигурации и расположения в составе здания. На указанные помещения полу­чены кадастровый и технический паспорта от 24.05.2010 (т. 1 л.д.30,31), со­гласно которым помещение площадью 48,0 кв.м значится как Н1, изменена площадь помещения, арендуемого предпринимателем, - 16,7 кв.м значится как Н2, остальные пристроенные помещения - Н3.

Исходя из положений пункта 1.2. статьи 20, пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ, статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 554 ГК РФ право на выкуп в преимущественном порядке реализуется субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении ранее арендованного им объекта недвижимого имущества.

При этом арбитражный суд принимает во внимание, что соглашением от 10.08.2010 (т.1 л.д.20), заключенным между Управле­нием муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендо­датель) и Предпринимателем (арендатор), сторонами внесены изменения в пункты 1.1, 1.2.2 договора аренды в части уточнения площади арендованного помещения (площадь передаваемого в аренду помещения уточнена с 16,1 кв.м до 16,7 кв.м).

При этом, как следует из указанного соглашения, в аренду передается помещение Н2, и это свидетельствует о том, что ответчику было известно о получении заявителем  кадастрового и технического паспортов от 24.05.2010, со­гласно которым изменена площадь помещения, арендуемого предпринимателем, - 16,7 кв.м и оно значится как Н2, и о проведенной перепланировке.

Наличие этих паспортов подтверждает то обстоятельство, что переданное в аренду помещение площадью 16,7 кв.м может быть сформировано как самостоятельный объект, и в отношении помещения осуществлен государственный кадастровый учет.

Подписав указанное соглашение, ответчик фактически выразил свое согласие с проведенной перепланировкой арендуемого помещения.

Доказательств наличия иных оснований для отказа Предпринимателю в реализа­ции преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский про­спект, д. 56, площадью 16,7  кв.м, ответчиком в порядке части 3 статьи 9 Зако­на суду не представлено.

В связи с изложенным арендуемое Предпринимателем имущество соответствует приведенным условиям его приватизации, вследствие чего  отказ заявителю в реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения не соответствует действующему законодательству (ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ) и нарушает права и законные интересы заявителя (препятствует осуществить выкуп спорного помещения для использования в предпринимательской деятельности).

При подаче заявления Предпринимателем по квитанции от 20.04.2011  уплачены 200 руб. государственной пошлины и при подаче апелляционной жалобы по квитанции 06.12.2011 уплачено 100 рублей государственной пошлины, которые подлежат взы­сканию с Управления в пользу заявителя в связи с удовлетворением его требований (статья 110 АПК РФ, пункт 5 Информационного письма Прези­диума ВАС РФ от 13.03.2007 №117).

  Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской  области от 09.11.2011 по делу № А54-1998/2011 отменить

Требования ИП Бобровой Ж.В. удовлетворить.

Признать неза­конным отказ Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в реализации преимущественного права ИП Бобровой Ж.В. на приобретение арендуе­мого по договору № 2072004 от 28.09.2004 имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский про­спект, д. 56 площадью 16,7  кв.м, оформленного письмом от 22.09.2011 №01-75/2267 как несоответствующие положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имуще­ства, находящегося