Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2012 по делу n А54-1999/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

13 февраля 2012 года

Дело №А54-1999/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  07 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  13 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего             Игнашиной Г.Д.,

судей                                             Тучковой О.Г., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи                         Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания   Косаревой Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Боброва Р.В.

на решение Арбитражного суда Рязанской области

от 29.11.2011 по делу №  А54-1999/2011 (судья Стрельниковой И.А.), принятое

по заявлению  ИП Боброва Р.В. (390000, г. Рязань, ул. Гагарина, д.11; ОГРН 3046234007800031)

к  Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (390000, г. Рязань, ул. Ленина, д.35; ОГРН 1026200872620),

3-е лицо: ООО «Ресторан 1 Мая»,

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

при участии:

от  заявителя: Савченко Г.В. по довреенности,

от ответчика: Новинской Н.В. по доверенности,

от 3-го лица: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бобров Руслан Вла­димирович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитраж­ный суд Рязанской области с заявлением к Управлению земельных ресур­сов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - Управление) о признании незаконными действий Управления по отказу в реализа­ции преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, содержащемуся в письме № 01 -75/2266 от 22.09.2011 (с учетом уточнения).

Решением суда первой инстанции от 29.11.2011 в удовлетворении требований отказано.

Предприниматель  обжаловал решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Управление возражало против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, 23.04.2004 между Управле­нием муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендо­датель) и предпринимателем Бобровым Р.В. (арендатор) заключен дого­вор аренды недвижимого имущества №1252004 (т.1 л.д.10-13).

Согласно п.1.1 предметом договора аренды является нежилое по­мещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, лит Г2, площадью 18,8 кв.м.

Предприниматель 10.02.2011 обратился в Управление с письмом о проведении процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации права муниципальной собственности нежи­лого помещения Н3, лит Г, общей площадью 18,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, арендуемого по договору аренды от 23.04.2004 № 1252004 (т.1л.д. 57).

Письмом от 09.03.2011 № 01-68/1202 Управление разъ­яснило заявителю, что в реестре муниципальной собственности числится объект недвижимости - здание общей площадью 64,1 кв.м, рас­положенное по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.56, лит Г, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке. Для регистрации нежилого помещения Н3, лит.Г общей площадью 18,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области необходимо представить следующие документы: разре­шение на проведение строительства (реконструкции) объекта; акт приемки объекта; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

09.02.2011 Предприниматель обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Поскольку какого-либо ответа на указное заявление Предпринимателем получено не было, последний, расценив это как отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

  В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Управление письмом от 22.09.2011 № 01-75/2266 отказало заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, вследствие чего Предприниматель уточнил заявленные требования и просил признать неза­конным отказ в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение арендуемого имущества, содержащийся в письме № 01 -75/2266 от 22.09.2011.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что за муниципальным образованием город Рязань на праве собственности зарегистрировано здание площадью 64,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56. Помещение площадью 18,8 кв. м, о выкупе которого просит общество, как самостоятельный объект недвижимого имущества не сфор­мировано, его кадастровый учет не проведен.

При этом факт наличия кадастровых паспортов на испрашиваемое предпринимателем нежилое помещение площадью 18,8 кв.м судом во внимание не принят, так как кадастровый учет спорного помещения как самостоятельного объекта недвижимости в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" поряд­ке по заявлению правообладателя не проводился, что в отсутствие его волеизъявления привело  к нарушению прав владения, пользования и рас­поряжения собственником. По мнению суда первой инстанции, формирование и выделение отдельных объек­тов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не преду­смотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имуще­ства, находящегося в государственной собственности субъектов Россий­ской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъ­ектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Феде­ральный закон           N 159-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции соглашается с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения может осуществляться исключительно в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что согласно выписке от 04.07.2011, свидетельству от 08.12.2003 нежилое здание лит Г, общей пло­щадью 64,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский про­спект, д. 56, является муниципальной собственностью.

При этом, как следует из представленных в материалы дела кадастрового и технического паспортов (т. 1. л.д. 58,59), испрашиваемое Предпринимателем нежилое помещение площадью 18,8 кв.м представляет собой пристройку к нежилому зданию лит Г, общей пло­щадью 64,1кв.м.

Как пояснил представитель Управления в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, указанная пристройка возведена самовольно, каких-либо документов, подтверждающих факт ее создания, не имеется. При этом право муниципальной собственности на указанную пристройку не зарегистрировано.

В реестре муниципальной собственности испрашиваемое заявителем помещение не значится.

Суд апелляционной инстанции исследовал регистрационное дело на помещение по адресу: г. Рязань, Первомайский про­спект, д. 56, из которого также усматривается, что право муниципальной собственности зарегистрировано на нежилое здание лит Г, общей пло­щадью 64,1кв.м.

Каких-либо сведений о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение площадью 18,8 кв.м, которое является пристройкой к вышеуказанному зданию, материалы регистрационного дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что испрашиваемое Предпринимателем нежилое помещение площадью 18,8 кв.м не является муниципальной собственностью и Управление не вправе отчуждать указанный объект недвижимости.

Вследствие этого реализация Предпринимателем предусмотренного Федеральным законом  N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендованного помещения не представляется возможной, так как это право может быть реализовано исключительно в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Наличие кадастрового и технического паспортов на спорное имущество является лишь доказательством того, что данное имущество является недвижимым, но не подтверждает принадлежность этого имущества к муниципальной собственности.

С учетом вышеизложенного действия Управления по отказу в реализа­ции преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, содержащиеся в письме №01 -75/2266 от 22.09.2011, не могут быть признаны не соответствующими закону, вследствие чего в удовлетворении требований отказано обоснованно.

 Доводы апелляционной жалобы сводятся к указанию на ошибочность выводов суда первой инстанции о том, что поскольку испрашиваемые помещения сформированы  без согласия ответчика, это привело  к нарушению прав владения, пользования и рас­поряжения собственником. По мнению подателя жалобы, преимущественное право выкупа арендованного имущества может быть реализовано в любом случае, если на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции находит обоснованными указанные доводы жалобы, поскольку согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно указанным разъяснениям преимущественное право выкупа арендованного имущества может быть реализовано в любом случае, если на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения. При этом возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли волеизъявление собственника имущества на такое формирование.

Вместе с тем, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, поскольку установлено, что испрашиваемое Предпринимателем нежилое помещение площадью 18,8 кв.м не является муниципальной собственностью, вследствие чего  Управление не вправе отчуждать указанный объект недвижимости. Реализация Предпринимателем предусмотренного Федеральным законом  N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендованного помещения при таких обстоятельствах не представляется возможной.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч. 4 ст. 270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской  области от 29.11.2011 по делу                          № А54-1999/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в  двухмесячный срок.

Кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                        Г.Д.  Игнашина

Судьи                                                                                        В.Н. Стаханова

                                                                                                             О.Г. Тучкова