Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 по делу n А62-3147/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

12 марта 2012 года

Дело № А62-3147/2011 

Резолютивная часть постановления объявлена   05  марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме   12 марта 2012  года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего   Дорошковой А.Г.,      

судей  Стахановой В.Н. и Тучковой О.Г.,                                

при  ведении протокола судебного заседания секретарем Шульгач И.А.,     

рассмотрев в судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную  жалобу администрации города Смоленска

на решение Арбитражного суда Смоленской области

от 13 декабря 2011 года по делу № А62-3147/2011 (судья Алмаев Р.Н.),

принятое по заявлению общества  с  ограниченной  ответственностью  «Светлячок-С»   (ОГРН 1026701435199; ИНН 6731039614)

к  администрации  города  Смоленска  (ОГРН  1026701449719;  ИНН

6730012070)

о признании незаконным отказа,

при участии в судебном заседании представителей:                                                           от заявителя:  Белезекина С.В., директор;  Киреев А.А., доверенность от 16.02.2011;

от ответчика:  Шайбок О.В., доверенность от 10.01.2012 № 1-16;

установил:

общество  с  ограниченной  ответственностью  «Светлячок-С»   (далее  - Общество)  обратилось   в  арбитражный  суд  с  заявлением  о признании  незаконным  отказа администрации  города  Смоленска  (далее  - администрация)    в  реализации  обществом преимущественного права  на  приобретение  в  собственность  арендуемого  нежилого  помещения площадью  54,3  кв. м,  расположенного по адресу: г. Смоленск,                             ул. Докучаева, д. 8 (в окончательной редакции).

        Решением суда от  13.12.2011  заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация  подала апелляционные жалобу, в которой  просит решение первой инстанции отменить и принять новый судебный акт,  ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела,  неправильное применение судом  норм материального   права.

       Как следует из материалов дела,  01.06.2011  ООО «Светлячок-С»  обратилось в администрацию с заявлением о реализации  преимущественного права на приобретение  арендуемого  им  нежилого  помещения  площадью  54,3  кв.м, находящегося в муниципальной собственности и расположенного по адресу: г. Смоленск,  ул. Докучаева,               д.  8  (т.1, л.д.16) в  порядке,  предусмотренном Федеральным  законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,  находящегося  в  государственной  собственности  субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и  арендуемого субъектами  малого  и  среднего  предпринимательства,  и  о  внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» (далее  - Федеральный  закон  № 159-ФЗ). 

      Администрация письмом  от  14.06.2011   № 7-3222 отказала Обществу в удовлетворении заявления, указав, что   до вступления Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в силу  (05.08.2008)  нежилые  помещения  площадью  54,3  кв. м находилось   во владении и пользовании  заявителя  менее  двух  лет (т.1, л.д.17).        

       В силу части   1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с  отчуждением  из  государственной  собственности  субъектов  Российской   Федерации  или  из  муниципальной  собственности  недвижимого  имущества, арендуемого  субъектами  малого  и  среднего  предпринимательства  на  день вступления  в  силу  настоящего  Федерального  закона  (далее  также  - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и  среднего предпринимательства в приватизации  арендуемого имущества, и на основании положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть  реализовано  субъектами  малого  и  среднего  предпринимательства  при условии, что:

      -  арендуемое  имущество  находится  в  их  временном  владении  и  (или)

временном  пользовании  непрерывно  в  течение  двух  и  более  лет  до  дня

вступления  в  силу  настоящего  Федерального  закона  в  соответствии  с

договором или договорами аренды такого имущества;

       -  отсутствует  задолженность  по  арендной  плате  за  такое  имущество,

неустойкам  (штрафам, пеням) на день  заключения договора купли-продажи

арендуемого  имущества  в  соответствии  с  частью  4  статьи  4  настоящего

Федерального  закона,  а  в  случае,  предусмотренном  частью  2  статьи  9

настоящего Федерального  закона,  -  на  день  подачи  субъектом  малого  или среднего  предпринимательства  заявления  о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

      -  площадь  арендуемых  помещений  не  превышает  установленные законами  субъектов  Российской  Федерации  предельные  значения  площади арендуемого  имущества  в  отношении  недвижимого  имущества, находящегося  в  собственности  субъекта  Российской  Федерации  или муниципальной собственности;

     - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью  4  статьи  18  Федерального  закона  «О  развитии  малого  и  среднего предпринимательства  в  Российской Федерации»  перечень  государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во  владение  и  (или)  в  пользование  субъектам  малого  и  среднего предпринимательства.

        Из материалов дела следует, что с  19.07.2005 по  29.12.2009  ООО «Светлячок - С» для осуществления торговой деятельности на праве аренды пользовалось нежилыми помещениями, расположенными по адресу:                     г. Смоленск, ул.  Докучаева, д. 8, на основании договоров аренды от 19.07.2005 № 2211/05, от 12.01.2006 № 2211/06 (продлен на неопределенный срок и действовал до 01.01.2008), от 15.01.2008 № 2211/08,  от 16.02.2009          № 2211/09, согласно которым площадь помещений составляла  37,8 кв. м. Номера помещений в договорах аренды  и актах приема-передачи не перечислены, план помещений с указанием  площади, технические паспорта с экспликацией   к договорам не приложены.  

         В связи с проведенной перепланировкой  арендуемых помещений  администрация  осуществила действия по утверждению перепланировки.

 Администрация г. Смоленска и ООО «Светлячок» заключили договоры аренды № 2211/10 и № 2211/11  2010 и 2011 годы этих же помещений площадью 54,3 кв. м.

         В реестре муниципальной собственности г. Смоленска значится нежилое помещение площадью 54, 3 кв. м, этаж цокольный, адрес объекта:             г. Смоленск, ул. Докучаева, д. 8. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области  проведена государственная регистрация права собственности муниципального образования на указанный объект недвижимости, о чем выдано свидетельство от 15.03.2011 67-АБ № 673810 (л.д.65 т.1).

         Оценив доказательства по делу в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

         Арендуемый обществом объект недвижимости представляет собой  комплекс  (блок) помещений, расположенный в цокольном этаже здания, имеющий отдельный вход с улицы и тем самым изолированный от остальных помещений зднаия.

         По данным инвентаризации Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на 07.05.1991, т.е. до перепланировки,  этот комплекс состоял  из 4 помещений: № 46 – 7,5 кв. м, № 47 – 16,7 кв. м  № 48 – 18,5 кв. м, № 49 – 12,7 кв. м (т.1, л.д. 123). Помещение за № 49.1 на данный спор не влияет, т.к. представляло собой часть помещения № 49.

        Как следует из заключения о технической возможности архитектурно-строительной реконструкции помещения под офис, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Докучаева, д. 8, спорное помещение под офис располагается в  цокольном этаже жилого дома. В связи с использованием помещения под офис владельцы  без оформления разрешительных документов произвели в нем реконструкцию: в помещении № 47 – 16,7 кв. м возвели перегородку за счет чего получили  помещение № 4 – 8,6 кв. м и сан. узел №  5 – 3,3 кв. м, в помещении №  48 – 18,5 кв. м возвели 2 перегородки, за счет чего получили тамбур № 1 – 2,3 кв. м и помещение № 2- 15,2 кв. м, из оконного проема сделали дверной, ранее существующий дверной проем между помещениями был переделан  в арочный. Результат реконструкции повлек за собой изменение планировки и технико-экономических показателей: общая площадь до реконструкции 55,1 кв. м,  после реконструкции  составила 54,3 кв. м (т.1, л.д.121).    

             После  перепланировки  объект недвижимости  состоит из  шести помещений № 1, 2, 3, 4, 5, 6 (поэтажный план цокольного этажа от 04.03.2009,  составленном  Смоленским  филиалом  ФГУП «Ростехинвентаризация  -  Федеральное  БТИ»).

         Разногласия сторон сводятся к тому, что администрация отрицает  передачу обществу в аренду одного из помещений, которое до перепланировки имело № 47, после - № 4. Общество полагает, что в аренду сдан комплекс помещений в целом,  в договорах аренды 2005-2009 гг. площадь арендуемого помещения была указана ошибочно исходя из сведений, имевшихся в ранее заключенных  с предыдущими арендаторами договорах аренды.

Оценив доказательства по делу в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

  Рассматриваемое помещение  до и после планировки   является  проходным,  через  которое  осуществляется  доступ  в  помещения под номерами 3, 5, 6 (ранее 46, 48, 49),  арендуемые Обществом, отдельного входа в  последние не имеется. Такая планировка исключала возможность передачи спорного помещения иному лицу.

В пользу обстоятельства, что рассматриваемый комплекс помещений сдавался в аренду  в целом, свидетельствуют следующие доказательства.

Договором от 26.10.1994 № 9 Комитет по управлению имуществом и экономике г. Смоленска на праве полного хозяйственного ведения закрепил имущество за муниципальным производственным жилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием № 5 (МПЖРЭП), в т.ч. помещения общей площадью 1992,1 кв. м в доме № 8, по ул. Докучаева (л.д.126-129, полный план цокольного этажа – л.д. 65). 

По договору  от 16.02.2001 № 655/01, заключенному между  Комитетом по управлению имуществом г. Смоленска, балансодержателем МПЖРЭП-5 и  МПБПХ (арендатор),  рассматриваемые помещения площадью 37,8 кв. м были переданы в аренду под приемный пункт банно-прачечного хозяйства. С марта 2004 арендатором помещений выступало СМУП «Банно-прачечное хозяйство» (договор № 655/04).

         При согласовании условий названных договоров  арендодатель   принял за основу справку Смоленского инвентаризационно-технического бюро от 10.09.1996  (т.1, л.д.66) о том, что согласно данным инвентаризации на 07.05.1991 принадлежащее МПЖРЭП-5 (балансодержателю) домовладение имеет площадь части помещения 37,8 кв. м.  Как пояснил представитель администрации, дополнительные сведения с целью уточнения площади помещения на протяжении с 1996 по 2010 гг. арендодателем не запрашивались, фактическая площадь не уточнялась. Данные о площади помещений,  передаваемых в аренду, последовательно вносились во все последующие договоры аренды.

         Судом установлено, что ООО «Светлячок – С» имеет возможность пользоваться  услугами водоснабжения и водоотведения только используя помещение № 4. Факт предоставления арендатору этих услуг  с 2006 года подтверждается расчетами годовой арендной платы и суммы платежа за нежилые помещения (приложение № 2 к договору), в которых использован коэффициент технического обустройства (Кто) -  1,0 в период 2005-2007 гг.,  и  (Кто) – 0,9 в  период 2008-2011 гг.  (л.д. 87-97).

         В  соответствии с п. 5 Порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 № 806, коэффициент технического обустройства (Кто) 1,0 применяется только для обустроенных помещений при наличии в них водопровода, канализации, центрального отопления.

         С учетом изложенного при непередаче в аренду помещения № 4 (ранее  47), используя которое возможен  доступ к названным услугам, применение Кто при расчете арендной платы исключалось.

        Договор на отпуск питьевой воды и приема сточных вод № 235,  заключенный 30.08.2005  Обществом и СМУП «Горводоканал», также подтверждает нахождение у заявителя в аренде, кроме помещений № 1, 2, 3, 6, помещений № 5, 4.(т.1, л.д.144-151).  

В результате проведенной реконструкции внешние границы помещений не изменились, в связи с чем нет оснований полагать, что с 2010 года обществу передан иной объект аренды.

Суд апелляционной инстанции критически оценивает пояснения администрации г. Смоленска о том, что в договоры аренды  коэффициент Кто был включен ошибочно. Арендодателем арендная плата за предыдущие годы получена, возражения не заявлялись.

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Комитета является необоснованным, а заявление предпринимателя подлежало удовлетворению с возложением на Комитет обязанности совершить действия, перечисленные в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Дело рассмотрено в судебном заседании 27.02.2012, продолжено после перерыва – 05.03.2012.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

 решение   Арбитражного   суда Смоленской  области  от 13.12.2011   по делу   № А62-3147/2011  оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок. Жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

                  А.Г. Дорошкова

   Судьи                                                             

                 В.Н. Стаханова

                    О.Г. Тучкова