Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 по делу n А54-5193/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

26 июня 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

Дело № А54-5193/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2013

Постановление изготовлено в полном объеме  26.06.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – Сокурова М.В. (доверенность от 05.06.2013), от ответчика – Морозовой Ю.В. (доверенность от 10.06.2013 № 20/1-68), в отсутствие представителя третьего  лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2012 по делу № А54-5193/2012 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение НЗ, назначение – нежилое, общей площадью 88,1 кв. м, этаж 1, лит. А., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58, реестровый номер 28664, приняв в редакции общества с ограниченной ответственностью  «ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ» следующие пункты договора купли-продажи муниципального имущества: п. 2.1 «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта по делу № А54-5193/2012 и составляет 2 792 000 (два миллиона семьсот девяносто две тысячи) рублей (НДС не облагается)»; п. 2.3 «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 77 555 (семьдесят  семь тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей 56 копеек (последний платеж  – 77 555 (семьдесят семь тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора»      (с учетом уточнений). 

Решением суда от 24.12.2012 исковые требования удовлетворены.

Администрация города Рязани подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что в основу решения суда было положено заключение эксперта ООО «Центр оценки и экспертизы собственности», которое не соответствует требованиям федерального законодательства и не может быть признано достоверным. Ссылается на то, что исследуя объекты недвижимости и проводя анализ рынка, эксперт в качестве аналогов использует другие объекты, которые не исследуются в анализе рынка.  Выбранные оценщиком при использовании сравнительного метода объекты-аналоги по сути таковыми не являются; выбраны только помещения, продавцом которых выступала администрация.   Указывает, что имеется значительное расхождение  между рыночной стоимостью реализуемого имущества, установленной отчетом, выполненным ООО «Оценка собственности» - 4 902 000 руб.,  и рыночной стоимостью, установленной экспертным заключением по делу  - 2 792 000 руб.   

В судебном заседании апелляционной инстанции представителем администрации города Рязани заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 назначена повторная экспертиза, производство по делу приостановлено.

В Двадцатый арбитражный апелляционный суд 24.05.2013 поступило экспертное заключение.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, управлением муниципальным имуществом администрации го­рода Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Центр рекламы и информации» (арендатор) заключен договор аренды не­движимого имущества от 29.11.2001 № 2511201, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендодатель предос­тавляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежи­лое помещение Н3 лит. А, общей площадью 89,4 кв. м, находящееся на первом этаже дома, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Почтовая, дом 58, на основании постановления главы администрации города Рязани от 08.12.2000 № 6244 для размещения офиса (т. 1, л. д. 12-19).

Договор аренды заключен на срок с 29.11.2001 по 28.11.2010, зарегистри­рован Рязанской областной регистрационной палатой 18.02.2002 и в соответ­ствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

На основании решения Рязанской городской Думы от 22.03.2012 № 65-I установлены условия приватизации принадлежащего Муниципальному образованию – город Рязань нежилого помещения Н3 лит. А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Почтовая, дом 58. Способ приватизации – выкуп обществом с ограниченной ответственно­стью «Центр рекламы и информации» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.1, л. д. 29).

Истец является арендатором вышеуказанного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установлен­ном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в силу положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях от­чуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собст­венности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственно­сти и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

В порядке реализации статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило письмо от 30.03.2012 № 01-75/854 в адрес истца, в котором со­держалось предложение о заключении договора купли-продажи вышеуказан­ного муниципального имущества, арендуемого обществом с ограниченной от­ветственностью «Центр рекламы и информации», с приложенным проектом до­говора и копией решения Рязанской городской Думы               от 22.03.2012   № 65-I.

Согласно подпункту 1.2 указанного решения цена продажи выку­паемого имущества составила 4 902 000 руб. (НДС не облагается). Указанная цена продажи имущества определена на основании отчета об определе­нии рыночной стоимости от 10.02.2012                 № 38/2012, выполненного ООО «Оцен­ка собственности».

Не согласившись с предложенной администрацией выкупной ценой не­движимого имущества, истец 19 апреля 2012 года направил в администрацию города Рязани протокол разногласий с приложенными к нему документами, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в размере 2 856 855 руб. (т. 1, л. д. 99).

Поскольку администрация отклонила протокол разногласий, представленный                ист­цом, и предложила заключить договор на прежних условиях (т. 1, л. д. 30), в то время как истец полагает, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества цена завышена, что создает препятствия для реа­лизации обществом, установленного действующим законодательством, пре­имущественного права на выкуп арендуемого помещения, стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Феде­рации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, воз­никшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно положениям статьи 446 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключе­нии договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Ко­декса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулирова­нии разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством опреде­ления в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разно­гласия.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого имущества, определением суда от 06.08.2012 на основании ходатайств сторон по делу была назначена судебная экс­пертиза, ее проведение поручено в ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» эксперту Дуванову Д.Н. На разрешение эксперта был поставлен вопрос о том какова рыночная стоимость нежилого помещения НЗ, назначение – нежилое, общей площадью 88,1 кв. м., этаж 1, лит. А, расположенного по адресу:                  г. Рязань. Почтовая ул., д. 58, реестровый номер 28664, на 30 марта 2012 года, т. е на дату направления офер­ты без учета НДС.

Согласно экспертному заключению от 02.11.2012 №1522/2012 рыночная стоимость нежилого помещения НЗ, назна­чение – нежилое, общей площадью 88,1 кв. м, этаж 1, лит. А. расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58, реестровый номер 28664 составляет 2 792 000  рублей (без учета НДС) (т. 2, л. д. 126-217).

Руководствуясь тем, что истец является арендатором спорного нежилого помещения и обладает правом на преимущественное при­обретение указанного имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находяще­гося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», учитывая результаты проведенной в рамках дела судебной экспертизы, суд первой инстанции при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муници­пального имущества, предметом которого является вышеуказанное недвижимое имущество, исходил при изложении спорных пунктов договора о цене выкупаемого имущества из установленной экспертом суммы в 2 792 000 рублей без НДС.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Руководствуясь вышеуказанными положениями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание значительную разницу между результатами оценки спорного имущества - 4 902 000 руб. и        2 792 000 руб., суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы по делу.

 Согласно представленному экспертному заключению (отчет № 43/13) от 16.05.2013 итоговая рыночная стоимость объекта на 25 января 2012 года составляет 3 191 300 руб. без учета НДС (т. 4, л. д. 96).

Согласно 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутренне­му убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непо­средственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу кото­рых относится и экспертное заключение.

В силу п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден­ного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доход­ный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Таким образом, выбор критериев проведения оценки относится к компе­тенции и профессиональному суждению оценщика.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта, не находит оснований для сомнений в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного апелляционный суд считает необходимым изменить решение суда первой инстанции, установить рыночную стоимость выкупаемого имущества в размере 3 191 300 руб. без учета НДС.

Согласно  части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из представленных ответчиком документов, в подтверждение оплаты экспертизы, в соответствии с нормами статьи 108 Арбитражного процессуаль­ного кодекса Российской Федерации на депозитный счет Двадцатого арбитражного апелляционного суда ответчиком перечислены денежные средства в общей сумме 8 000 руб.

Таким образом, путем взаимозачета с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 3 791 руб. 84 коп. (9 000 руб. – 3191 300 руб. * 8 000 руб. / 4 902 000 руб.).

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2012 по делу