Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 по делу n А68-3331/13. Изменить решение (ст.269 АПК)

30 августа 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А68-3331/13

Резолютивная часть постановления объявлена   29.08.2013

Постановление изготовлено в полном объеме   30.08.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дорошковой А.Г. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   Феоктистовой Д.О., при участии от истца – министерства имущественных и земельных отношений Тульской области                        (г. Тула, ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) – Ворониной О.М. (доверенность от 07.03.2013), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «ТЕХКОМСЕРВИС» (г. Тула, ОГРН 1037100320674, ИНН 7104029920) – Шуваловой Н.А. (протокол от 30.10.2009),  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «ТЕХКОМСЕРВИС» на решение Арбитражного суда Тульской области от 04.07.2013 по делу № А68-3331/13 (судья Глазкова Е.Н.), установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «ТЕХКОМСЕРВИС» (далее – общество) о взыскании 294 125 рублей 08 копеек, в том числе задолженности в сумме 266 939 рублей 52 копеек и пени в  размере 27 185 рублей 55 копеек (т. 1, л. д. 6-13, 110).

Решением суда от  04.07.2013 (т. 1, л. д. 121)  исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением  обществом обязательств по оплате землепользования.  

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить,  в удовлетворении исковых требований отказать. Ссылается на то, что договор аренды земельного участка прекращен, что подтверждается уведомлением управления Росреестра по Тульской области от 09.02.2012. В связи с этим  считает, что правовые основания для взыскания арендной платы отсутствуют.

В отзыве  министерство просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Указывает, что уведомление о расторжении договора  по инициативе арендатора в адрес  истца не направлялось, ввиду чего оснований  считать прекращенными арендные отношения до момента  заключения договора купли-продажи земельного участка не имеется. 

В судебном заседании представители  сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В судебном заседании 27.08.2013, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час 30 мин 29.08.2013.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение подлежит изменению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города Тулы                от 30.04.2003 № 619 между комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2003  № 3680 (т. 1, л. д. 30), по условиям которого арендодатель предоставляет из земель поселения, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:020401:0043, площадью  998 кв. метров, расположенный по ул. Ползунова в районе дома, 9-а в Привокзальном районе г. Тулы. Земельный участок предоставляется для завершения строительства мини-торгового комплекса.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 20.11.2003 (т. 1, л. д. 30).

Срок действия договора составляет три года (пункт 2.1 договора).

Разделом 4 договора на арендатора возложена обязанность ежемесячно (не позднее 10 числа) вносить арендную плату. Основанием для бесспорного изменения размера арендной платы являются соответствующие государственные или муниципальные нормативные акты. О произведенном изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора непосредственно или через средства массовой информации.

В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009           № 293 «О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 № 34 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.

Согласно указу губернатора Тульской области от 15.09.2011 № 1 «О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

На основании распоряжения министерства от 21.11.2011 № 205 ранее арендованный обществом земельный участок передан  министерством (продавец)  обществу (покупатель)  по  договору купли-продажи от 28.11.2011 (т. 1, л. д .87).

Ссылаясь на то, что в период, предшествовавший заключению договора купли-продажи спорного  земельного участка, общество не вносило арендную плату, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», действующее с 04.08.2009 (далее – постановление № 582).

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Кроме того, арендная плата при аренде земельных участков должна определяться исходя из принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Как отражено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, Правительство Российской Федерации в постановлении № 582 определило предельные ставки арендной платы, являющиеся ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков публичными образованиями. В частности, в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 постановления № 582 арендная плата в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, не может превышать 2 % кадастровой стоимости этого участка. При этом указанные ставки подлежат применению с момента вступления в силу постановления                         № 582 – с 04.08.2009.

Истец при обращении в суд исчислил размер арендной платы исходя из условий договора аренды и  решения Тульской городской думы  от 25.01.2006 № 7/95 «О порядке исчисления арендной  платы за землю в  городе Туле».

Поскольку спорный земельный участок предоставлялся  для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта нежилого назначения, размер арендной платы за пользование земельным участком после вступления в силу постановления № 582 не должен превышать 2 % кадастровой стоимости земельного участка.

За спорный период с  18.04.2010 по 28.11.2011 размер арендной платы, с учетом предельного значения, установленного постановлением № 582, составит 127 547 рублей 72 копейки (согласно расчету истца, представленному в судебное заседание  апелляционной инстанции после перерыва).

Возражая против применения расчета арендной платы, исходя из постановления            № 582, министерство ссылается на то, что указанный нормативный акт применяется в отношении федеральных земель и принят позднее заключения спорного договора аренды. Поэтому истец считает, что его положения не применимы к  размеру платежей ответчика в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими доводами, поскольку они противоречат  правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении   от 17.04.2012 № 15837/11 и сложившейся судебно-арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.07.2013 по делу № А54-5868/2012, от 23.05.2013 по делу № А23-4086/2012).

В данном случае положения постановления № 582 применяются к периоду пользования земельным участком после вступления в силу этого нормативного акта.

Поскольку за спорный период общество не уплачивало  арендную плату, подлежат удовлетворению требования министерства о взыскании неустойки.

 Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Заключая спорный договор, стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 1 % суммы от невнесенной арендной платы за каждый месяц просрочки.

Исходя из этого, неустойка на сумму задолженности, определенной  по постановлению № 582, составит 12 711 рублей 19 копеек согласно (расчету истца, представленному в суд апелляционной инстанции).   

 Ответчик контррасчет не представил, с суммой  задолженности и пени, определенной на основании постановления № 582, согласился.

Довод  общества об отсутствии у сторон в спорный период договорных отношений, в связи с прекращением  аренды и неправомерности вследствие этого требования о взыскании платы за земельный участок, подлежит отклонению.

В обоснование указанного довода общество ссылается на регистрационную запись о прекращении аренды, совершенную Управлением Росреестра по Тульской области (т. 1, л. д. 98).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса  Российской Федерации  до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Сам по себе факт погашения регистрационной записи об  аренде не влияет и на ранее согласованное сторонами обязательство по  уплате неустойки.

Применительно к пункту 14 постановления Пленума  № 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.