Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n А54-5005/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

11 августа 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

Дело № А54-5005/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  11.08.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Мордасова Е.В., судей Еремичевой Н.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Батуровой И.В., при участии от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «СФ» (г. Рязань, ОГРН 1036208003600,                                  ИНН 6231039670) – Рожкова А.А. (доверенность от 16.09.2013), от ответчика – Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) – Новинской Н.В. (доверенность от 09.01.2014), в отсутствие ответчика – Рязанская городская Дума                      (г. Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057), третьего лица – администрация г. Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.05.2014 по делу № А54-5005/2013 (судья Котлова Л.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «СФ» (далее – заявитель, общество, ООО «СФ») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным отказа управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – управление), Рязанской городской Думе, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части нежилого помещения, содержащегося в письме от 12.09.2013 № 01-68/7506.

Решением Арбитражного суда рязанской области от 26.05.2014 заявленные требования удовлетворены.

Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, полагая, что заявленное к приватизации арендуемое имущество не является самостоятельным объектом прав, в отношении которого может быть реализовано преимущественное право выкупа в соответствие с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «СФ» считает, что нормы материального права применены судом первой инстанции в соответствие с установленными им фактическими обстоятельствами и представленными доказательствами, процессуальные нормы судом не нарушены.

Представители Рязанской городской Думы и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статей 266, 156 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, ООО «СФ» является арендатором недвижимого имущества – части нежилого помещения Н8 лит. А, общей площадью                      100,9 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58 (п.п 2-13 на поэтажном плане 2-го этажа от 28.04.2005), на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2005 № 2751205.

ООО «СФ» 12.08.2013 обратилось в управление с заявлением о соответствии условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства и заявлением о реализации преимущественного права выкупа.

Письмом от 12.09.2013 № 01-68/7506 управление отказало ООО «СФ» в реализации преимущественного права на приобретение помещения, в качестве основания указав на то, что не допускается заключение договора купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении части помещения.

Не согласившись с отказом управления, ООО «СФ» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) регулирует отношения, возникающие между юридическими лицами, физическими лицами, органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в сфере развития малого и среднего предпринимательства, определяет понятия субъектов малого и среднего предпринимательства, инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, виды и формы такой поддержки.

Категории субъектов малого и среднего предпринимательства определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Как  установлено судом, заявитель отвечает критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным Законом № 209-ФЗ. Данное обстоятельство управлением не оспаривается.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В связи с вопросами, возникающими при применении Закона № 159-ФЗ, и в целях правильного и единообразного применения его положений арбитражными судами Российской Федерации Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработал рекомендации, отраженные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ заявитель обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, поскольку:

- относится к субъектам малого и среднего предпринимательства;

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится во временном владении и (или) временном пользовании у заявителя непрерывно более двух лет в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 01.12.2005                     № 2751205;

- отсутствует задолженность по арендной плате в отношении данного недвижимого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судом, наличие данных условий управлением документально не опровергнуто.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона №159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона). Подача арендатором такого заявления не влечет возникновения у него обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Довод управления о том, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении части нежилого помещения не допускается, судом первой инстанции справедливо признан необоснованным в силу следующего.

Так, в соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134, по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно указанным разъяснениям преимущественное право выкупа арендованного имущества может быть реализовано в любом случае, если на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

При этом возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли волеизъявление собственника имущества на такое формирование.

Таким образом, Законом №159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Из приведенных выше норм не следует то, что имущество должно быть обособлено и поставлено на кадастровый учет на момент обращения заинтересованного лица с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа помещения (объекта).

Как следует из кадастрового паспорта, технического паспорта, плана нежилого помещения часть помещения Н8, лит. А, арендуемого заявителем по договору (номера комнат, коридоров и пр. 2-13 на поэтажном плане), является частью помещения на втором этаже трехэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58. Вместе с тем, из описания спорного помещения усматривается, что арендуемая часть представляет собой обособленный объект, поскольку доступ к нему возможен без использования других помещений (вход возможен непосредственно с лестничной клетки).

По результатам судебной экспертизы эксперт общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» Барляева Н.С. пришла к выводу, что на основании арендуемой ООО «СФ» в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 01.12.2005 № 2751205 части нежилого помещения Н8 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58 (п.п. 2-13 на поэтажном плане 2 этажа), возможно сформировать нежилое помещение как обособленный объект недвижимости.

Управление доказательств обратного не представило.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорное помещение может быть сформировано в качестве обособленного объекта недвижимого имущества, и, следовательно, являться предметом купли-продажи и, следовательно, признал отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении части нежилого помещения неправомерным.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства,